Cambio de uso de local a vivienda. ¿Tributación por AJD?

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¿Tributa por AJD la escritura pública en la que se otorga el cambio de uso de un inmueble que pasa de ser local a vivienda?

Se trata de una declaración de voluntad otorgada en escritura pública notarial por el propietario de un local, una vez realizadas las gestiones pertinentes ante la Administración competente y obtenida licencia de cambio de uso,  para su posterior reflejo en el Registro de la Propiedad; y en su caso, en el Catastro.

Requisitos para la tributación por AJD (s/ artículo 31.2 LITP):

1º Que se trate de  primera copia de escritura o un acta notarial.

2º Que tenga por objeto cantidad o cosa valuable

3º Que documente actos o contratos inscribibles en Registro: de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles

4º  Que contenga actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a las modalidades del ITPAJD : Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias.

Los presupuestos 1º, 3º y 4º claramente se cumplen. Falta por determinar si si se cumple la exigencia de que la escritura en cuestión tenga por objeto cantidad o cosa valuable. 

La Dirección General de Tributos (DGT) considera que el cambio de uso tiene un claro contenido valuable, ya que supone un cambio en el valor catastral, que influye directa o indirectamente en la determinación del valor real del bien.

Por tanto, en principio, nos hallamos ante una operación sujeta a AJD. Base imponible: valor del inmueble que se convierte en vivienda. Consulta V1948-14.

Excepción: la escritura no se entiende que tenga contenido valuable si figura previamente en el Catastro como vivienda y dicha escritura no supone modificación alguna del valor catastral del bien. Consulta V0075-17.

Conclusión del criterio de la DGT:

Si tanto en el Catastro como en el Registro el inmueble no consta inscrito como vivienda, sino como local, la escritura que documenta el cambio de uso a vivienda, tributa por AJD. Base Imponible valor de la vivienda.

Pero si la declaración de cambio de uso sólo va a modificar inscripción en el Registro de la Propiedad, -ya aparece en el Catastro como vivienda-, operación no sujeta a AJD.

Para rebatir el criterio de tributación por AJD cuando en el Catastro todavía figure inscrito como local (Sentencia núm. 249/2014 de 21 febrero. TSJ Madrid):

"Deben quedar fuera del ámbito del hecho imponible de AJD y constituyen supuestos de no sujeción todos aquellos actos y contratos en los que si bien la realidad sobre la que versan son bienes y derechos patrimoniales (inmuebles, acciones, sociedades, etc.), sin embargo, carecen de contenido económico directo, entre ellos, las escrituras públicas de cambio de destino o uso de fincas (garaje a local, o de local a vivienda).

Además, el régimen de usos de los edificios viene determinado, en realidad, por las normas zonales u ordenanzas urbanísticas aplicables, que por lo general prevén la utilización de un uso principal y de usos compatibles o autorizables, bajo determinadas condiciones, y de ahí que el cambio de uso se someta a la previa obtención de licencia . De la sujeción a previa licencia no resulta que la opción por un destino de entre los admitidos por las determinaciones del planeamiento tenga un objeto de contenido económico, sin perjuicio de que el uso, obviamente, a determinados efectos  constituya un factor a tener en cuenta, por ejemplo a la hora de realizar su valoración. 

No en vano, el número 3 del artículo 30 establece, que se entenderá que el acto es de objeto no valuable cuando durante toda su vigencia, incluso en el momento de su extinción, no pueda determinarse la cuantía de la base. Si ésta no pudiese fijarse al celebrarse el acto, se exigirá el impuesto como si se tratara de objeto no valuable, sin perjuicio de que la liquidación se complete cuando la cuantía quede determinada.

Como quiera que ello sea, el fin objetivo del acto o contrato no es de contenido económico, sino el de habilitar la utilización pormenorizada de un espacio con un destino específico que el planeamiento, cuya naturaleza es la de una disposición de carácter general, ya permitía con carácter abstracto".

  1. en respuesta a buenavista
    #2
    02/05/21 23:34
    Muchas gracias!
  2. #1
    02/05/21 21:41
    Gracias, Alberto.
    Aunque más antigua, tenía guardada esta perspectiva:
    "Impuestos sobre los Actos Jurídicos Documentadoscantidad o cosa valuable en cambios de uso o destino".
    Está disponible en:
    https://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=4034059
    Clicando en  Texto completo  1 (pdf) 

    Saludos.

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