Base imponible del derecho de habitación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Es bastante corriente en familias que se tenga algún hijo que se considere susceptible de una protección especial, bien por sus circunstancias físicas o psíquicas, bien por cualesquiera otras, y al que se le quiera dejar utilizar de por vida o por ejemplo, mientras permanezca soltero, todo o parte de una vivienda. Es decir, que se le conceda un derecho de habitación.

El derecho de habitación otorga a su titular la facultad de ocupar todo o parte de un inmueble ajeno para cubrir sus necesidades de vivienda y en su caso, las de su familia (524 CC).

Este derecho a efectos civiles se rige, en primer lugar por lo que disponga el propio título de constitución (la escritura), y en su defecto, por lo establecido en los artículos 523 a 529 CC y, finalmente, por las disposiciones del usufructo que no se opongan a los citados preceptos (artículo 528).

Por tanto, salvo que se indique lo contrario en el documento constitutivo, el derecho de habitación va a ser un derecho real más restringido que el del usufructo y que no se va a referir a la totalidad de la vivienda, sino que va a comprender únicamente la facultad de ocupar las dependencias de la misma que sean necesarias para el habitacionista y para las personas de su familia.

Ejemplo: Se concede a título gratuito a un hijo de 24 años, que acepta, el derecho a ocupar, mientras permanezca soltero, en concepto de derecho de habitación, el dormitorio X, con derecho a usar el salón, la cocina y el baño.

El valor real del inmueble es de 200.000€.

Antes que nada, hay que resaltar que conforme al artículo 51.7 RISD - previsto para usufructos, pero aplicable también al derecho de habitación- el derecho de habitación tendrá la consideración de vitalicio si se somete a cualquier condición resolutoria distinta de la vida del titular, como pueda ser que se case. La indeterminación del cuándo y de sí acaecerá la condición resolutoria (contraer matrimonio) conlleva la calificación del derecho como vitalicio”.

Dicho esto, ¿Cómo se determina la base imponible a efectos del ISD cuando se concede un derecho de habitación?

Según el artículo 26.b) LISD, aplicando el 75% al valor del bien sobre el que recae el derecho de habitación la regla de valoración del usufructo. Regla práctica (Consulta DGT V0992-06): A 89 se le quita la edad del habitacionista y a esa cifra –en porcentaje- que no puede ser inferior al 10% ni mayor al 70%, se le aplica el 75%.

En nuestro caso, 89- edad (24 años) 65%; 65% x 75%= 48.75%

La base imponible sería de 97.500€ (Valor del bien: 200.000€ x % de valoración del derecho de habitación 48,75%) =97.500€.

Apunte!

Toda vez que de acuerdo con la normativa antes señalada hay que estar básicamente a lo establecido en el título de constitución del derecho de habitación, es posible restringir la base imponible a la proporción de la vivienda sobre la que recaiga el derecho de habitación, en lugar de hacerlo sobre todo el inmueble.

Para ello conviene que quede completamente perfilado en la escritura de constitución las estancias de la vivienda que va a usar el titular del derecho de habitación, tanto si son para su uso exclusivo, como si la utilización es compartida con terceros. En particular, conviene detallar los metros de cada una de esas dependencias y el porcentaje que la suma de dichos metros representa frente a la totalidad de metros de la vivienda.

En nuestro ejemplo se dice que el derecho de habitación recae sobre un dormitorio, y sobre tres zonas comunes (salón, cocina y baño), que también hay que computar aunque el uso de las mismas se comparta con terceros.

Otros datos para efectuar el cálculo:

Superficie total  de la vivienda 220m2

Dependencias afectadas y m2:

-Dormitorio.- 11m2

Zonas comunes:

-salón.- 36m2

-cocina.-13m2

-baño.- 6 m2

Total metros utilizados en el derecho de habitación, 66.

El porcentaje de la vivienda afectada por el derecho de habitación es el 30% (66/220).

Aplicando ese porcentaje (30%) al valor antes determinado (97.500€), obtenemos una base imponible muchísimo más reducida y constreñida al verdadero uso (29.250€).

Sentencia TSJ Galicia 162/2020 de 17 abril

Dado que la normativa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (41 RITP) es idéntica a la del Impuesto de Sucesiones a este respecto, entendemos que es perfectamente aplicable este supuesto al de la constitución del derecho de habitación a título oneroso.

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