Vivienda del portero. Tributación

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Hechos:

En una comunidad de propietarios se ha acordado vender la vivienda del portero, para lo cual, previamente hay que proceder a:

-Efectuar la declaración de OBRA NUEVA (no siempre)
-Desafectar dicha vivienda de los elementos comunes; es decir, la vivienda del portero, como los ascensores y las escaleras, es un elemento común de todos los propietarios (cada uno con su porcentaje o coeficiente correspondiente), que para que pueda ser vendida debe previamente desafectarse y convertirse en elemento privativo.
- Cambio de los coeficientes de participación de los propietarios sobre locales y edificios comunes; al reducirse los elementos comunes, varían también los % y eso hay que hacerlo en escritura pública ante Notario.

Y una vez hecho todo lo anterior, proceder a la Venta de la vivienda del portero.

¿CÓMO TRIBUTA TODO ESTO?

Punto de partida.- Artículo 4 TRITPAJD, que dice que a una "convención" no se le puede exigir más que el pago de un derecho, pero que cuando en una misma escritura haya varias convenciones sujetas al impuesto por separado, en principio cada una tendrá que tributar.
En este supuesto, según lo dicho hay CUATRO convenciones (obra nueva, desafectación, re-reparto de cuotas y venta) cada una de las cuales podría tener que tributar separadamente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Pero vamos a ver cómo tributan estas "convenciones" -que no sé porqué se llaman así-:

1.- La DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA:
Tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Base Imponible = VALOR REAL DE LA OBRA DECLARADA; o sea, la construcción efectuada ("el vuelo").
Porcentaje: 0,5% ó 1%

2.- La operación de DESAFECCIÓN DE LA VIVIENDA -o sea, pasarla de elemento común a bien individual-:, tributa también por AJD.
Base Imponible = VALOR DECLARADO.
Porcentaje: 0,5% ó 1%

En la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA y la DESAFECCIÓN DE LA VIVIENDA se cumplen los requisitos exigidos en el 31.2 TRITPAJD:
Sujeto pasivo: El adquirente del bien o derecho y en su defecto quien inste o solicite el documento notarial.

3.- La formalización en escritura pública de la MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES DE PROPIEDAD HORIZONTAL: No está sujeta a AJD porque no tiene por objeto cantidad o cosa valuable; lo valuable cuando se constituye un edificio es el valor del coste de la obra + el valor del terreno, que en este caso no sufren variación alguna por la variación de coeficients.
Por tanto, no tributa.

4.- La VENTA DE LA VIVIENDA del portero: Tributa por TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (TPO), conforme al 7.1.a del TRITPAJD.
Al 6 ó 7% (según Comunidad Autónoma), sobre el VALOR REAL de la vivienda.
Sujeto pasivo: el adquirente.

Consulta Vinculante DGT, 20-03-09 V0539-09

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