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¿Cómo transmitir inmuebles a los hijos antes de la herencia?

Los cambios normativos son considerados como un factor de riesgo para las empresas debido a que no se puede predecir su evolución. Pese a que la forma habitual de transferir los bienes a los hijos sea mediante la herencia, la normativa que regula el Impuesto de Sucesiones y Donaciones puede variar en innumerables ocasiones hasta en el momento en que se produce el fallecimiento.

Para prevenir que esa legislación pueda sernos perjudicial una de las posibles soluciones es anticipar la transmisión mediante la compraventa, la donación o la aportación de inmuebles a una sociedad.
 

                                                                 Transmisión de inmuebles a los hijos

 

Compraventa de inmuebles 

La compraventa está en punto de mira en el caso de que se quiera transmitir a los hijos los inmuebles. En la compraventa de los inmuebles a los hijos suele surgir la tentación de venderlos a un precio un valor inferior al de mercado, que es lo que se denomina donación simulada. El Tribunal Supremo en una sentencia de 2014 ha declarado la nulidad de la donación disimulada bajo la forma de compraventa y exige para la validez de la donación que la escritura sea precisamente de donación y no de compraventa, por lo que, en caso de querer transmitir un inmueble mediante una compraventa es mejor seguir las normas al pie de la letra.

Impuestos en la compraventa de inmuebles 

Los impuestos que se pagarían son:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados que debe satisfacer el comprador

  • Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) más conocido como plusvalía municipal que cobra el Ayuntamiento donde esté la finca que debe pagar el vendedor.

  • La plusvalía en IRPF. El vendedor es el que tributa por el por la diferencia entre el valor con el que se adquiere y el valor de transmisión.

 

Donación de inmuebles

La donación permite más posibilidades de actuación que la compraventa. La donación tiene la ventaja de que cabe pactar la reversión de los bienes donados al donante prohibiendo su venta y reservándose la posibilidad de disponer del bien.

Un cambio en las circunstancias en las que se pactó  la donación puede dejar sin efecto la misma.  

Con respecto a los posibles efectos sobre la herencia, si se dona exclusivamente a uno de los hijos, se tiene obligación de incluir en la herencia el valor de lo que ha recibido el donatario. De esta manera, se permite que exista equivalencia entre los herederos. Esta situación difiere en lo sucedido en la compraventa, ya que no se debe mostrar dentro de la herencia por lo que si se hace la compraventa a uno de los hijos, este se verá beneficiado, mientras que los otros hijos se verán perjudicados.

Impuestos en la donación de inmuebles

Las donaciones del inmueble se recogen en la normativa de la Comunidad Autónoma donde se encuentra localizado el inmueble. Esto supone que cada Comunidad Autónoma tendrá un tipo impositivo por lo que puede suceder que en una comunidad autónoma se pague mucho más que lo que se paga en otras.

Las donaciones suelen contemplar beneficios fiscales para los parientes más próximos por lo que el coste fiscal se limitaría.

En la donación se satisfacen tres impuestos:

  • el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que deberá satisfacer el el donatario.
  • La plusvalía municipal o Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) cuya cuota tributaria la paga el donatario.
  • La plusvalía en IRPF. El donante es el que tributa por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.

 

Aportación de inmuebles a una sociedad 

La aportación a una sociedad no se entiende como una donación, por lo que, no hay que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Se debe presentar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados aunque al tratarse de una operación que se encuentra exenta no habrá que pagar.

Aunque esto pueda parecer que este es el método en que menos se tributa, hay que tener en cuenta que, al igual que sucede en la compraventa o en la donación, sí que existe la obligación de pagar la plusvalía municipal al cambiar la titularidad del bien.

Además cabe tener en cuenta los efectos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la persona que aporta los bienes inmuebles, pero sí que se puede compensar las pérdidas con las ganancias.

Tras aportar el inmueble se donan las acciones por un valor igual al de los inmuebles aportados. Esta operación lleva gastos de escritura y liquidación del Impuesto sobre Donaciones. 

Mediante este método ya no tiene lugar tributar por ganancias patrimoniales y las plusvalías municipales derivadas de la transmisión del bien inmueble.

 

¿Qué forma elegir: compraventa, donación o aportación de inmuebles a una sociedad? 

Para decidir qué manera de transmitir los inmuebles a los hijos se ajusta a nuestras necesidades debemos, en primer lugar, observar las consecuencias que puedan derivarse de cada una de estas formas de transmisión. 

En caso de tener deudas con acreedores, estar en insolvencia o próximo a la insolvencia,  la transmisión de los bienes no es la mejor opción dado que puede acarrear otro tipo de consecuencias jurídicas civiles o penales

Lo siguiente que debemos analizar es cómo se quedarían los impuestos en cada una de las modalidades para nuestro caso en concreto. Una vez obtenido los distintos resultados podemos seleccionar qué modalidad nos beneficiaría más. 

 

 

 

 

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