Hipoteca > Oferta vinculante y proyecto de escritura

Queridos foreros,

He recibido la oferta vinculante hace tres días, tengo que firmar los papeles en unas tres semanas y estoy de los nervios. Un par de cuestiones: 1. Según todo lo que me dijo la directora de la entidad, el tipo de interés aplicable será bonificado según los productos que coja con el Banco. Lo que pasa es que el seguro de vida es muy caro y tengo pensado cancelarlo mas adelante. Ahora bien, la oferta vinculante no menciona nada de bonificaciones al tipo de interés. Mi pregunta es: ¿pueden incluir ese tipo de cláusulas en las escrituras penalizando el tipo que me ofrecen en la oferta vinculante? Es decir, ¿puedo presentarme ante el notario tres días antes de la firma para revisar todo y encontrarme con la sorpresa de que la entidad ha incluido esas cláusulas para asegurarse de que el prestatario no cancele el seguro de vida?

Oye una oferta vinculante es VINCULANTE. Lo que firmas en ella es lo que te vas a encontrar en el notario.

Solo me imagino que puede existir la posibilidad de mejora para el cliente en caso de diferir con la escritura ante Notario.

Gracias por tu respuesta Cajero malencarado pero dudo que estos artistas sean tan ingenuos y pasen por alto que seguramente cancele el seguro de vida nada mas tenga la pasta. A lo mejor es un rollo pero te escribo la oferta vinculante y a ver si cazas gato encerrado. Ademas la oferta habla de ANEXO (4ª.BIS. TABLA DE PAGOS Y T.A.E. a) Tabla de Pagos: El prestatario...)y a mi no me han mandado ningun anexo :-(

CONDICIONES FINANCIERAS
1ª. CAPITAL DEL PRÉSTAMO
MONEDA E IMPORTE: xxxxxxx.-€ . Forma de entrega: Mediante abono en cuenta especial.
Plazo total de la operación: 30 AÑOS . Periodo de carencia de amortización.: .................................

1ª.BIS. CUENTA ESPECIAL
Condiciones para disponer: Una vez inscrita la escritura hipotecaria en el Registro de la Propiedad.

2ª. AMORTIZAClÓN
1º. El primer pago en concepto de amortización se producirá el día 4 de ENERO de 2010 y el último de los pagos el día 4 de DICIEMBRE de 2039, coincidiendo con la fecha de vencimiento y cancelación del préstamo.
2º. La amortización del préstamo se llevará a cabo mediante el pago de (1) 360 cuotas de periodicidad (2) MENSUAL comprensivas de capital e intereses. Su cuantía será de (3) (moneda e importe) xxx,xx.-€, sin perjuicio de la variación que puedan sufrir por modificaciones en el tipo de interés, como resultas del proceso de revisión periódica, si el interés es de tipo “variable”.
3º. Las condiciones para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado son:
a) Coincidir con una de las fechas de las liquidaciones periódicas.
b) No ser inferior a las cuotas de amortización pagaderas en un año, o la deuda total pendiente de pago.
c) En caso de reembolso parcial, podrá ser aplicado, a opción del prestatario, a reducir el importe de las cuotas o a acortar el plazo de amortización del préstamo.
Se indicará: (1) El número de cuotas. (2) La periodicidad del pago. (3) La moneda e importe de la cuota.

3ª. INTERESES ORDINARIOS
El tipo de interés nominal anual aplicable al préstamo será:

VARIABLE. Desde la fecha de formalización y hasta el día 23 de MAYO de 2010, se aplicará un tipo de interés fijo del 2%. A partir del 23 de MAYO de 2010, el tipo de interés aplicable se determinará mediante la adición de un margen constante al tipo de interés de referencia, según se indica en la condición 3ª bis. Los intereses se devengarán diariamente sobre las sumas dispuestas y no reembolsadas, liquidándose los días 4 de cada (1) MES.
El proceso de revisión del tipo de interés se llevará a efecto con periodicidad ANUAL.
A efectos informativos, la T.A.E. resultante es del ............ % y variará con las revisiones del tipo de interés.
1. Se indicará la misma periodicidad de la cuota.

3ª.BIS. TIPO DE INTERÉS VARIABLE
1. Definición del tipo de interés: Estará formado por la suma/resta de un margen constante de 0,70 puntos porcentuales y el tipo de interés de referencia.
2. Índice de Referencia:
a)El tipo Interbancario a 1 año (Euribor) publicado mensualmente en el BOE como índice o tipo de referencia oficial definido en el apartado 7 del Anexo VIII de la Circular 8/1990 del Bco de España, introducido por la Circular 7/1999, de 29 de junio”.
b) Aunque el tipo de interés de referencia corresponda a operaciones cuya periodicidad de pagos sea distinta a la del préstamo objeto del contrato, no se efectuará ningún ajuste antes de calcular el tipo de interés aplicable.
c) El índice de referencia sustitutorio será el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por los Bancos y publicado mensualmente en el B.O.E. como índice o tipo de referencia oficial definido en el apartado 1 del Anexo VIII de la Circular 8/90 del Banco de España.
3. Límite a la variación del tipo de interés aplicable: El tipo de interés nominal anual mínimo aplicable será 2 %.
4. Redondeos del tipo de interés aplicable: Si el tipo resultante no fuera múltiplo exacto de octavo de punto porcentual, se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto.
5. Actualización del tipo de interés: Se producirá automáticamente de acuerdo con lo pactado

4. COMISIONES
1. Comisión de Apertura: 0,50 % sobre el importe total del préstamo. Mínimo: 600 eur.
Los gastos de estudio quedan integrados en la comisión de apertura de los préstamos sobre vivienda a personas físicas de importe igual o inferior a 150.253,03 euros.
2. Otras Comisiones:
a) Comisión por Reembolso anticipado: 0 % sobre el importe total que se anticipa. Para el supuesto de que la amortización se produzca por subrogación de un nuevo acreedor conforme a lo previsto en el artículo 1211 del Código Civil y en la Ley 2/1994 de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, la comisión a percibir por el Banco será del 0,50 % sobre el principal reembolsado que se hubiera anticipado.

b) Comisión por Reclamación de posición deudora vencida: 30,05 eur.
c)Comisión por preparación de documentación para otorgamiento de cancelación hipotecaria: 100,00 eur. La presente comisión sólo tendrá justificación cuando, a petición adicional y expresa del cliente, esta entidad prepare la documentación necesaria para el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca, pero no cuando sea el cliente quien por sí mismo lo gestione.

4ª.BIS. TABLA DE PAGOS Y T.A.E.
a) Tabla de Pagos: El prestatario satisfará los días 4 de cada mes el importe de las cuotas que se relacionan en anexo de esta oferta vinculante.
b) Coste efectivo de la operación: La suma de intereses, comisiones y gastos repercutibles es equivalente a un tipo de interés efectivo anual pospagable del ............ % que se corresponde con el coste efectivo de la operación.

5ª. GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO
Serán por cuenta del prestatario los gastos de tasación, aranceles notariales y registrales, impuestos, tramitación ante el Registro y Oficina liquidadora de impuestos, conservación del inmueble hipotecado, seguro de daños, los procesales o de otra naturaleza derivados por incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago y cualquier otro que corresponda a la prestación de un servicio.
En las comunicaciones que se efectúen, se aplicarán los gastos de correo correspondientes, según la tarifa oficial que tenga publicada en cada momento, la Dirección General de Correos y Telecomunicaciones.

6ª. INTERESES DE DEMORA
Se calculará añadiendo : 4 puntos al interés ordinario que resulte de aplicación en tal momento y se liquidará voluntariamente por la parte prestataria en cualquier momento o el día del mes que corresponda, coincidiendo con una liquidación de intereses ordinarios.
Se hace constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar en la notaría el proyecto de escritura durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento, sin perjuicio de que el prestatario pueda renunciar a este derecho ante el notario autorizante siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.
Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, esta Oferta tendrá un plazo de validez de diez días hábiles desde su fecha de entrega.

" Estará formado por la suma/resta de un margen constante de 0,70 "

¿suma o resta? Esto me deja descolocado...

Entiendo que se refiere al Euribor + 0,70.

Pues ese es tu tipo de interés. Tengas o no tengas vinculaciones contratadas.

No hablan de ninguna bonificación. Luego o no tienes o las pactas en documento privado.
También puede ser que si no las contratas antes el banco no firma. Luego si lo que te hacen firmar es un seguro de prima única, de poco te va a servir que quieras después cancelarlo, ya que no te van a devolver una perra.

Tampoco está demás que revises un par de días antes de firmar ante notario el borrador de la escritura.
¿Qué es eso de la cuenta especial?

Me ofrecieron seguro de prima unica que me costaba 16.000 euros para cubrir poco mas de 110.000 por 30 anos y les dije que no, que preferia pagar anualmente. Me proponen cubrir 55.000 euros para cada uno (somos dos) con cuotas de 140 y 120 euros cada uno. Es lo que pretendo contratar.

Yo tampoco entiendo ese apartado que dice "suma/resta de un margen constante de 0,70". Tendre que mandarles un email para que me aclaren ese tema.

Respecto al anexo al que se refiere en el apartado 4ª.BIS. TABLA DE PAGOS Y T.A.E. a) Tabla de Pagos: "El prestatario satisfará los días 4 de cada mes el importe de las cuotas que se relacionan en anexo de esta oferta vinculante."
A que se refieren esos pagos de cuotas? Alguna idea?

Aparentemente es que las cuotas del prestamo te la pasaran los dias 4 de cada mes

Cajero tiene razón; laoferta vinculante ha de verse reflejada en la escritura del prestamo que firmarás en notaria; si es cierto que algunas entidades , por el tipo de producto te hacen firmar un contrato privado.
El seguro de vida lo tendrás que tener el primer año, luego ya lo puedes cancelar.
Normalmente la escritura del préstamo la acaban de redactar el mismo dia de la firma; antes de firmar la lees tranquilamnet y ya está
saludos