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¿Qué me ahorro con un préstamo familiar en lugar de hipoteca?

Respuestas: 73

Taxman
en respuesta
a W. Petersen
18/03/11 (22:08)

Re: ¿Qué me ahorro con un préstamo familiar en lugar de hipoteca?

De acuerdo con el Código Civil, art. 1227 creo recordar, un documento privado surte efectos frente a terceros, en cuanto a la fecha, cuando se presenta ante un funcionario público.

Es decir que un contrato privado presentado ante una oficina liquidadora de la Comunidad de Madrid lo único que prueba es la fecha pero no el contenido del mismo. No se si me he explicado.

Sólo tendrá efectos frente a terceros que en fecha tal fulano y mengano presentaron un contrato privado y esa será la fecha que tendrá efectos frente a terceros (la Administración), pero el resto de elementos no pueden ejercer la misma eficacia probatoria por una razón que seguro que no se te escapa. El funcionario que recibe el documento privado no tiene porqué comprobar todos los elementos del mismo por el mero hecho de recibir el documento.

Desde luego en el ámbito del IRPF no existe ninguna exención que ampare un tipo de interés cero entre familiares. Tendría que mirarlo pero creo recordar que queda dentro del ámbito de la doctrina. Eso significa que hoy sí pero mañana no. Con la Ley en la mano el contribuyente tiene que demostrar que existe un tipo de interés cero. Y desde luego una escritura pública no lo demuestra. Piensa que si no sería muy fácil burlar a la Hacienda Pública. Mañana voy al Notario y otorgo una escritura en la que mi sociedad no tiene beneficios y hala! a disfrutar. Si es posible, pues, que se admita una escritura pública pero quedas en manos del funcionario y como sea peleón vas listo.

Por supuesto que la deducción por vivienda la dá esta y no el préstamo, y de hecho el Tribunal Supremo anuló una disposición reglamentaria que exigía que el préstamo fuera hipotecario. La financiación puede venir de donde quieras, el problema es insisto, de prueba.

De hecho cuando las entidades financieras subvencionan los préstamos de sus empleados estos tienen que computar en us base impoonible como renta del trabajo el diferencial entre el tipo de mercado y el pactado.

Se puede hacer un préstamo con un familiar y pactar unas condiciones ventajosas de amortización pero la remuneración tiene que ser a valor de mercado.

Ahora bien cuando vaya a deducirse sólo lo puede hacer por las cantidades satisfechas en concepto de amortización e intereses (sin olvidar la parte del precio pagada directamente) y los pagos tiene que demostrarlos.

Si el tipo de interés es cero desde luego no cabe deducirse por intereses, eso es evidente. Por eso en estos casos hay que valorar. Teniendo en cuenta que el prestamista tendrá que pagar el 19% de los intereses devengados (los haya cobrado o no) y el prestatario sólo se deducirá el 15% de los mismos parce claro que lo mejor es pactar un tipo cero. Pero también es verdad que ese diferencial de cuatro puntos quizás compense el no estar esclavizado por una entidad bancaria.

Si es que queremos sopa y teta.

Saludos

W. Petersen
en respuesta
a Taxman
18/03/11 (22:16)

Re: ¿Qué me ahorro con un préstamo familiar en lugar de hipoteca?

De acuerdo, solo se da fehaciencia de la fecha, no de su contenido, pero si va acompañado de la segunda prueba, entrega del capital mediante transferencia bancaria, y las devoluciones también bajo registro bancario, el circulo ya es un cuadro …….

Ahora intento buscar esto del interés cero, que solo vale (y no estoy seguro como ya dije) en el caso de familiares de primer grado, desde luego nada en sociedades, que para ello está el artículo 16 del I.S.

W. Petersen
en respuesta
a Taxman
18/03/11 (22:29)

Re: ¿Qué me ahorro con un préstamo familiar en lugar de hipoteca?

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/consulta/texto.htm?NDoc=12996&Consulta=%2EEN+DESCRIPCION%2DHECHOS+%28pr%E9stamo+sin+inter%E9s%29&Pos=2

Me he mirado los artículos que se detallan y no lo acabo de ver, ni para bien, ni para mal, a ver si tú que parece que dominas mejor el tema ves algo ……..

La concesión de un préstamo concedido por un particular constituye una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), en la modalidad de "transmisiones patrimoniales onerosas", conforme al artículo 7.1.B) del Texto Refundido del Impuesto, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, (B.O.E. de 20 de octubre). Ahora bien, el artículo 45.I.B.15 del Texto Refundido declara exentos del Impuesto "los depósitos en efectivo y los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten...". De igual forma se pronuncia el artículo 88.I.B).15 del Reglamento del Impuesto aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (B.O.E. de 22 de junio)
En el caso de que se tratase de un préstamo garantizado, ya sea garantía personal, como la fianza, o real como el derecho de hipoteca, prenda o anticresis, sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 15.1 del Texto Refundido, conforme al cual "la constitución de fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo". En idénticos términos se pronuncia el artículo 25 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, especificando que la tributación única por el concepto de préstamo tan solo se producirá cuando la constitución de la garantía sea simultánea con la concesión del préstamo o en el otorgamiento de éste estuviese prevista la posterior constitución de la garantía.
En este supuesto, debe tenerse en cuenta que, tratándose de una operación sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, aunque exenta, no se encontraría sujeta al gravamen gradual de actos jurídicos documentados del artículo 31.2 del Texto Refundido, al no reunir los requisitos establecidos en dicho artículo que exige, entre otros, que el contenido del documento notarial no esté sujeto al ITP y AJD, por las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas o la de operaciones societarias.
Por lo que respecta a su tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el artículo 6.3. de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, establece que: “Se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital.”.
Por su parte, el artículo 41 de la misma Ley, señala que:
“1. La valoración de las rentas estimadas a que se refiere el artículo 6.3. de esta Ley se efectuará por el valor normal en el mercado. Se entenderá por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario.
2. Si se trata de préstamos y operaciones de captación o utilización de capitales ajenos en general, se entenderá por valor normal en el mercado el tipo de interés legal del dinero que se halle en vigor el último día del período impositivo.”
La prueba de la gratuidad podrá realizarse, según dispone el artículo 115 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 1227 del Código Civil, que corresponderá valorar a los Órganos de Gestión e Inspección de la Administración tributaria.
Si se acreditara la gratuidad del préstamo, tanto la presunción establecida en el artículo 6, como la del artículo 41 de la Ley del IRPF quedarían destruidas no habiéndose realizado, ni siquiera, el hecho imponible del tributo.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.

W. Petersen
en respuesta
a Taxman
18/03/11 (22:34)

Re: ¿Qué me ahorro con un préstamo familiar en lugar de hipoteca?

Fexo1979
en respuesta
a W. Petersen
19/03/11 (12:20)

Re: ¿Qué me ahorro con un préstamo familiar en lugar de hipoteca?

Muchas gracias por contestar.
Entonces ire con mi contrato privado al registro de la propiedad (municipio pequeño),para autoliquidar y otra pregunta he mirado el modelo 600 y me pierdo un poco pero eso te lo rellenan en el registro no?,aportando justificantes bancarios ingresados en mi nombre para vivienda.
Otra cosa a partir de que cantidades hacienda "mira" , porque dentro de un año cuando empieze la hipoteca mis padres me dejaran 60.000 y valdria el mismo procedimiento anterior.

Hay poca verguenza te ponen pegas para que los bancos te roben mas increible!!

Un saludo y gracias

W. Petersen
en respuesta
a Fexo1979
19/03/11 (12:26)

Re: ¿Qué me ahorro con un préstamo familiar en lugar de hipoteca?

No tienen porque rellenarte el 600, si hay un empleado que quiere lo hará, si no te mandarán auna gestoria .......

Fexo1979
en respuesta
a W. Petersen
19/03/11 (15:29)

Re: ¿Qué me ahorro con un préstamo familiar en lugar de hipoteca?

Gracias!!!

Taxman
en respuesta
a W. Petersen
20/03/11 (14:00)

Re: ¿Qué me ahorro con un préstamo familiar en lugar de hipoteca?

No te calientes las cabeza. Insisto que es una cuestión de prueba. Y la prueba ha de valorarse.
Demostrar que no has recibido una remuneración por una prestación es una prueba diabólica. Cómo lo haces. Es un asunto muy polémico y mi consejo es no complicarse la vida porque frente a la Administración llevas las de perder salvo que estes dispuesto a una guerra a largo plazo.

Ten en cuenta que es una operación con dos vertientes la del prestamista y la del prestatario.

Un problema es que el primero tributa por el criterio de devengo y el segundo por el de caja.

Así que si se pacta un tipo cero y la Administración no se lo cree entonces entonces el prestamista tendrá que tributar por el interés devengado pero el prestatario sólo podrá deducirse respecto lo pagado, es decir, nada (por intereses, claro). Curioso verdad?

Otro asunto es que a efectos de otros tributos venga bien.

En definitiva habrá que buscar jurisprudencia.

Un saludo.

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