Casa heredada con hipoteca

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Respuestas: 7

15/03/12 (20:03)

Casa heredada con hipoteca

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Saludos amigos , a ver si alguien me puede ayudar. El caso es que hace 6 años heredé una vivienda conjuntamente con mi hermana a la que a día de hoy le queda una hipoteca de unos 24.000 €. El caso es que la hipoteca sigue a nombre del familiar fallecido (mi madre) y queremos hacer una extinción del condominio y poner la vivienda a mi nombre a cambio de la consiguiente compensación económica . El problema es que no se si tiene que dar el visto bueno el banco , si tengo que poner la hipoteca a mi nombre , si me pueden cambiar las condiciones de la hipoteca etc.... . A ver si alguien puede arrojar algo de luz sobre el asunto. Gracias de antemano.

El sujeto pasivo
en respuesta
a usper
16/03/12 (18:27)

Re: Casa heredada con hipoteca

¿Se realizó en su momento la partición de la herencia mediante escritura pública y posterior liquidación del Impuesto de Sucesiones?

usper
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a El sujeto pasivo
16/03/12 (19:12)

Re: Casa heredada con hipoteca

Si , se realizó la herencia , no se pagó el impuesto de suceciones por acojernos a la reducción que vivienda habitual del fallecido , y lo que pretendemos hacer ahora es una extinción del condominio . A la casa le quedaba pendiente una hipoteca que estaba a nombre de mi madre y que no cambiamos en el banco, por lo que sigue a su nombre.

El sujeto pasivo
en respuesta
a usper
16/03/12 (19:29)

Re: Casa heredada con hipoteca

Lo correcto hubiera sido no haber dejado los trámites a medias, haber realizado los cambios de titularidad en el Catastro y Registro de la Propiedad y presentación de la escritura al banco para que la hipoteca figurase a vuestro nombre.

El hecho de haber eludido esos trámites no os exime de tener que realizarlos ahora.

Respecto a la extinción del condominio se puede hacer. Otra cosa será que el banco acepte liberar a uno de vosotors de la hipoteca y/o considere oportuno establecer nuevas condiciones.

Por otra parte me imagino que a tu hermana no le hará ninguna gracia quedarse sin propiedad y continuar atada al préstamo hipotecario.

Lo mejor es regularizar la situación y hacer después lo que proceda. Dejar las cosas a medias sólo da problemas. No es práctico.

usper
en respuesta
a El sujeto pasivo
16/03/12 (19:51)
X

Lo correcto hubiera sido no haber dejado los trámites a medias, haber realizado los cambios de titularidad en el Catastro y Registro de la Propiedad y presentación de la escritura al banco para que la hipoteca figurase a vuestro nombre.

El hecho de haber eludido esos trámites no os exime de tener que realizarlos ahora.

Respecto a la extinción del condominio se puede hacer. Otra cosa será que el banco acepte liberar a uno de vosotors de la hipoteca y/o considere oportuno establecer nuevas condiciones.

Por otra parte me imagino que a tu hermana no le hará ninguna gracia quedarse sin propiedad y continuar atada al préstamo hipotecario.

Lo mejor es regularizar la situación y hacer después lo que proceda. Dejar las cosas a medias sólo da problemas. No es práctico.

Re: Casa heredada con hipoteca

Ya pero es que teniendo en cuenta que lo que se deben son 24.000 , una cantidad "insignificante" (ya solo una de las cocheras que tienen la casa vale eso) y que sobre ese préstamo mi madre pagó casi todos los intereses y ahora lo que se paga es capital , ya me tocaría las narices que me cambien las condiciones ahora , con lo que pagaría casi 6000 € más ademas de tener que hacer mil millones de seguros... . Con lo de liberar a mi hermana , no creo que al banco le importe porque solo la casa responde de la pequeña cantidad que se debe , amén de que mi hermana no trabaja y yo soy funcionario , lo único es que el banco quiera lucrarse a costa de mi desgracia familiar (que es lo que veo mas probable).

El sujeto pasivo
en respuesta
a usper
16/03/12 (20:14)

Re: Casa heredada con hipoteca

Si como parece eres de sobrada solvencia y los veinticuatro mil los puedes hacer desaparecer en un abrir y cerrar de ojos, no tienes ningún problema. Puedes cancelar la hipoteca, negociar con el banco una salida satisfactoria y si no te sabe apreciear adecuadamente como cliente, incluso puedes buscar otra novia.

Pero tendrás que tener en cuenta que gratis no hay casi nada y que algunas cosas o trámites burocráticos que dan tranquilidad y seguridad cuestan dinero sea mucho o poco. Quizá te estés olvidando de algún pequeño detalle del que no te vas a librar, haya o no haya hipoteca, salvo que estés dispuesto a soportar indefinidamente cierto desorden patrimonial o quieras dejar algún marroncete a los que te sucedan:

http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/tracto-sucesivo/tracto-sucesivo.htm

usper
en respuesta
a El sujeto pasivo
16/03/12 (20:53)

Re: Casa heredada con hipoteca

No es que sea de sobrada solvencia , pero bueno la cantidad en cuestión tampoco es como para asustarse (aunque en el banco no la tengo ) y si me la financian pues no tendría problemas en seguir pagando las cuotas (actualmente de 200 €) , lo que me fastidia es que el banco quiera sacar tajada de una desgracia familiar . Yo no estoy muy puesto en derecho pero si se discernir entre lo que me parece justo y lo que no , y si originalmente se contrata un préstamo hipotecario con unas condiciones , mientras haya una continuidad en los pagos no se porqué habría que cambiar esas condiciones (es algo que me parece muy injusto). Con respecto a tu último párrafo , leo y releo y no consigo entender nada , no se a que te refieres con lo del desorden patrimonial y el marroncete sucesior , del texto legal no entiendo nada tampoco , ya lo siento pero como te he dicho no controlo mucho de derecho . En cualquier caso agradezco muchísimo tus respuestas.

El sujeto pasivo
en respuesta
a usper
16/03/12 (22:14)

Re: Casa heredada con hipoteca

Respecto al préstamo hipotecario vigente y en lo relativo a la sucesión estoy de acuerdo en que nada ha de cambiar. Se les pone la escritura de aceptación de herencia sobre la mesa, se hacen las modificaciones oportunas y listo. Al fin y al cabo suceder es ocupar el lugar de otro y nada más. Lógicamente el banco exigirá que se pase la escritura por el Registro de la Propiedad y se inscriba la nueva situación en que se encuentra la finca y sus cargas y tendrás que pagar los correspondientes honorarios que tampoco va a ser mucho.

Pero pretendes algo más que es quedarte con la propiedad y la carga hipotecaria. Eso ya es almo más que una sucesión. Es una novación. Tu pretendes cambiar las condiciones del préstamo y el banco también puede tener sus propias pretensiones y si uno de los dos no quiere las cosas se quedan como están. Al fin y al cabo las condiciones de un préstamo de hoy no son las mismas de hace cinco años o las de dentro de otros cinco. Eso podrá beneficiar o perjudicar pero es lo que hay.

Si lo que el banco os ofrece no os gusta lo dejáis como está, ponéis los veinticuatro mil y canceláis la hipoteca u os buscáis a otro que os financie la operación de forma más ventajosa.

El último párrafo se refiere a la inscripción de la titularidad de las fincas en el Registro de la Propiedad que es el que da garantías a terceros sobre esa titularidad y sobre las cargas que puedan existir.

La inscripción no es obligatoria. Si tu heredas la vivienda y no lo inscribes y te dedicas a vivir en ella hasta el final de tus días no pasa nada y te ahorras unas perras. Pero si pretendes en algún momento venderla o pedir financiación, el tercero va a acudir allí para asegurarse de que lo que tu dices es correcto y si no lo es no se va a fiar y te dirá que nones y que pongas la situación al día.

Y todo eso guarda relación con el enlace que te he puesto sobre el tracto sucesivo que dicho a lo bestia significa que no vale saltarse las casillas, que cada vez que varía la situación jurídica de una finca hay que ir e inscribirlo y si no lo haces lo tendrás que hacer todo cuando lo necesites, sin que puedas eludir los pasos intermedios que se hayan producido ni mucho menos dejar de pagar por ellos.

Si todo eso no se hace en su momento, se puede hacer más tarde pero supone pérdidas de tiempo, esperas inncecesariias, quizá la pérdida de alguna oportunidad y al final no se ahorra un duro. Y si se continúan haciendo cosas entre parientes sin pasar por el Registro, en algunos casos entre generaciones, cuanto más se deja más gorda se hace la madeja y al que le toque más tiempo y dinero le va a costar desenredarla para poner las cosas al día.

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