Comunidad de vecinos-vecino moroso

buenos días,
voy a intentar exponer brevemente el caso, por si alguien me pudiera ayudar.
Acabo de entrar como presidenta de una comunidad de vecinos, pero tenemos un vecino con una deuda que la lleva acarreando desde 1995 que dejó de pagar cuotas de comunidad-agua, hasta el día de hoy. (enero 2012).
El piso en concreto no está habitable por nadie, ya que el matrimonio dueño, murió y los 3 hijos que tuvieron, pues dos de ellos no se ponen de acuerdo con los sobrinos del tercer hijo que falleció. Por lo tanto tuvieron guerra los dos hijos con los sobrinos y al final por no ceder, lo dieron por perdido, y lo han dejado como abadonado.
La comunidad ha ido acumulando la deuda de este piso pero hasta ahora no se ha procedido judicialmente.
He entrado yo como presidenta y quiero mover un poco este tema, he relaizado un acta donde se expone la liquidación de la deuda y dando poder al presidente/a para poderlo reclamar judicialmente.
Tras la aprobación de la deuda y firmada el acta, he mandado 3 burofax,
- uno a la dirección propiamente que tiene la deuda.
- otro burofax, al domicilio actual de la hija.
- otro burofax, al domicilio actual del hijo.
(a la otra parte del hermano que murió, como no tengo conomicmiento donde viven los hijos, pues no he podido.
El problema que habras con estos dos herederos, y no quieren saber nada, y de los sobrinos tampoco.

entonces quería saber, si alguien me podría guiar en los pasos a seguir...etc....porque creo que un problema de una familia o herederos que no se ponen de acuerdo entre ellos, no lo tiene que pagar una comunidad de vecinos, digo yo!!

muchas gracias y un saludo

Lo primero que teneis que hacer es tomar un acuerdo de Junta donde se apruebe la liquidación de la deuda y su reclamación judicial, otorgando poderes al Presidente. Para ello previamente hay que comunicar la convocatoria a todos los propietarios en la dirección que os conste y en su defecto en la propia del piso.
Posteriormente comunicar el acuerdo al deudor de forma feaciente.
Si esto ya lo habeis hecho, lo que tienes es que ir a un abogado que os tramite la reclamación judicial. Esto no tiene ningún coste para la Comunidad pues todos los gastos y costas serán a cargo del propietario moroso (sean 1 o 10).
Te sugiero que te leas los artículos 9º e) y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es más incluso creo que por deudas a la comunidad se puede pedir el embargo y subasta de la vivienda, con lo cual os libraríais de tener una vivienda vacía con lo que eso puede conllevar, ya se pondrán de acuerdo para pagar en tal caso y vender la vivienda o irá a subasta y sacarán menos de lo que sacarían con un acuerdo amistoso.

Y como no reclamen judicialmente la deuda y se inscriba en el registro de la propiedad, puede ocurrir que la finca se venda y el nuevo propietario solo deberá correr con las cuotas del último año completo, mas el actual, por el contrario si dicha deuda figura en el registro de la propiedad , el nuevo titular lo tendrá como una carga que tendrá que respetar, mas o menos como una hipoteca, que solo se cancela si se paga. Y me parece que esto se puede tramitar por "monitorio" que es de los procedimientos mas sencillos que hay, siempre y cuando se conozcan o se puedan averiguar los domicilios de loas propietarios, ya que sin estos entonces el proceso es que ni empieza, por decirlo de algún modo.

Hola Laury, yo soy también presidente de comunidad muchos años y he pasado por estos procedimientos y hemos embargado los pisos y bajos comerciales de morosos que no lo quieren para vivir ellos por lo tanto no hay que dudarlo más y antes de que se meta un ocupa. Tu ya has hecho lo principal ahora tienes que poner toda la documentación en manos de un abogado de confianza y experto en estos trámites y a esperar la subasta. Y que haya suerte.

Muchas gracias a todos.
Ya os iré contando como sale la cosa.
La verdad es que es una comunidad de vecinos muy reducida, somos 6 vecinos la mayoría son eprsonas mayores ya, un local comercial y el piso bajo moroso. Por lo que cualquier coste que tengamos que pagar, ya sean burofax etc...son gastos en principio que la comunidad tiene, que si que se pasarán a cuenta dle moroso, pero cuándo y cuánto lo pagará?
De momento me han dicho que hay unas oficinas judiciales de la comunidad de madrid que no sé si lo tramitan o es simplemente a nivel orientativo, pero de momento creo que eso es gratuito. Me dirigiré allí a ver si es fácil esto, y no tiene mucho coste para la comunidad, ya que tampoco tiene mucho dinero ahorrado.
gracias a todos un saludo

No pierdas el tiempo en ir a "oficinas gratuítas", el adelanto del dinero a un abogado por presentar el monitorio es nimio, teniendo en cuenta la deuda que será importante. Lo raro es que lo hayáis dejado tanto tiempo. Directo al problema, demanda y en un año/año y medio subasta de la vivienda para cobrar el dinero. El abogado procurador lo pagarán los dueños de la vivienda morosa, no obstante lo tenéis que adelantar vosotros. Como ya te han dicho si no haces algo, y lo venden a un tercero, no vas a cobrar.

Sacado de un pequeño periódico comarcal, publicado esta misma semana, nada casualidades de la vida, el rotativo es en català, con lo cual si la traducción no fuera perfecta, ruego disculpas, los catalanes conocemos perfectamente el castellano, pero es bastante habitual que nos salga alguna “catalanada” dentro de un texto en español.

Respuesta:
La comunidad puede convocar una reunión extraordinaria, donde en uno de los puntos del orden de día conste la deuda que tienen los propietarios morosos frente a la comunidad. También hay que acordar emprender acciones legales contra los vecinos morosos, y en otro punto del orden del día hay que facultar al presidente para que pueda otorgar poderes a un abogado i un procurador, para que puedan presentar las correspondientes demandas. Si no se desea convocar una reunión extraordinaria, se puede hacer en la ordinaria, siempre y cuando los indicados puntos consten en el orden del día.

Hay que recordar que la convocatoria debe efectuarse por carta certificada o buró fax, a fin de que la convocatoria quede acreditada fehacientemente (nota mía, normalmente las convocatorias no se hacen con tanta parafernalia, pues en este caso hay que cumplir escrupulosamente la ley, para evitar complicaciones posteriores) … sigo .. dentro de los plazos legales establecidos en el artículo 553.21 apartado 2 i 3 del libro quinto del código civil de Catalunya (en tu caso el equivalente en Madrid, que desconozco cuales son los artículos)

El acta de la reunión hay que enviarla por carta certificada o buró (por el mismo motivo que la convocatoria) y dentro de los plazos establecidos en el artículo 553.27 apartado 2º del libro quinto …… (bueno esto su equivalente en Madrid)

Una vez realizados los trámites anteriores, ya se puede presentar la petición inicial de monitorio al Decanato de los Juzgados de primera instancia del lugar dónde se encuentra la finca, ello con la documentación siguiente:

- Certificado del acta de la reunión donde se aprueba el importe de la deuda, así como el acuerdo de emprender acciones legales contra los propietarios morosos, y que se facultó al presidente de la comunidad para llevarlos a término. El certificado será emitido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.

- Certificado emitido por el secretario, donde se indique quien es el actual presidente de la comunidad de propietarios.

- El resguardo de carta certificada con acuse de recibo o buró fax donde conste que a los propietarios morosos se les convocó a la reunión, y también que se les envió el acta de la misma.

Lo que es procedente acreditar es la deuda, y en la petición inicial de monitorio no es necesaria la concurrencia de abogado y procurador, si bien es recomendable a los efectos de estar correctamente asesorados y agilizar los trámites del procedimiento. La cantidad reclamada debe ser una cantidad vencida y exigible, no se pueden reclamar cantidades futuras.

El juzgado requerirá a los propietarios morosos para que paguen en un plazo de 20 días, si paga termina el procedimiento, si no lo hace, o no manifiesta oposición, el juzgado dictará interlocutoria dando por finalizado el procedimiento monitorio, y la comunidad instará la ejecución correspondiente (esto lo pongo yo, no sale en el artículo periodístico, por ejemplo trabar un embargo sobre la vivienda del moroso). En el supuesto que se oponga, y este escrito tendrá que ir firmado por abogado y procurador si supera la cifra de 2.000 €. Seguidamente (oposición) se continuará el procedimiento en juicio verbal, si la cantidad no supera los 6.000 €, en esta caso el juzgado comunicará día y hora de la vista. Si la reclamación supera los 2.000 €, será necesaria la concurrencia de abogado y procurador, y si supera los 6.000 € se tramitaría por procedimiento ordinario, el juzgado dará el plazo de un mes a la comunidad para continuar el procedimiento, y será también necesaria la concurrencia de abogado y procurador.

Las cuotas que se vayan acumulando y que no abonen por parte del propietario moroso, y que ya está demandado por la comunidad, no se acumularán en el mismo procedimiento, sino que habrá que iniciarse un procedimiento nuevo.

Hay que considerar que la comunidad de propietarios como tal no puede solicitar el beneficio de justicia gratuita, es decir, no puede tener un abogado de oficio, y en consecuencia debe contratar al abogado que crea oportuno. Por el contrario el propietario moroso tiene derecho al beneficio de justicia gratuita, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos en la ley 1/1996 de 10 de enero, de asistencia justicia gratuita. La comunidad de propietarios no está obligada a pagar tasas judiciales (yo añado, lo que no sé es si simplemente no tiene tasa, o tiene que presentar la declaración del impuesto ante la hacienda pública con importe cero).