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Compra de un piso y paralela de hacienda

17 respuestas
Compra de un piso y paralela de hacienda
Compra de un piso y paralela de hacienda
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#1

Compra de un piso y paralela de hacienda

Buenas tardes. Expongo mi caso por si me podéis aconsejar.

Estoy tratando de comprar un piso de obra nueva con 2 parkings y trastero. Cada propiedad tiene una nota registral, con lo que se puede hipotecar solo el piso, piso y parking, o piso + 2 parkings.

Pido un poco más del 80% de compra, pero el banco no me pone problemas y se basa en el 80% de la tasación.

Pensaba que saldría justito, pero el "problema" es que la tasación se ha ido muy por encima del precio de compra. A nivel de concesión de hipoteca no hay problema, y ahora me indican que puedo hipotecar solo el piso, dejando libre de cargas los parkings y que los gastos de hipoteca serán menores.

La parte mala, y es por la que abro el post, es porque me indican desde el banco que muchas veces hacienda al ver que la tasación es muy superior al precio de compra te manda una paralela pidiendo el 10% de la diferencia (el iva que han dejado de cobrar si se basan en tasación). Me proponen contactar al tasador y pedir el favor de que baje esa tasación (es desproporcionada, pienso que estoy comprando en valor de mercado), pero por contra entonces tendré que hipotecar los parkings.

¿Consejos? ¿Creéis que es muy habitual la paralela de hacienda? ¿O el banco prefiere que hipoteque 3 propiedades y por eso me mete el miedo en el cuerpo?

#2

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Efectivamente, si el valor de tasación es muy superior al de compraventa, pueden reclamarte una liquidación complementaria por el 10% de la diferencia. Si el piso que estás comprando es de vivienda usada, sí afectará de forma considerable a los costes de la hipoteca, si es vivienda nueva no tanto. No se si es "lo habitual".

Lo que puedes hacer es utilizar el simulador de valoracion de bienes inmuebles que tienen ciertas comunidades autónomas en sus webs basándose en la referencia catastral. Si el resultado es inferior al precio de compraventa, tendrás las de ganar. Tienes que adjuntar la valoración en la escritura de compraventa solicitada, indícale al Notario que haga mención en la escritura que se adjunta valoración la comunidad. Suele tener carácter vinculante.

Si la valoración sale superior al precio de compraventa, puedes interponer recurso si no estás de acuerdo con la liquidación complementaria. Como último recurso puedes hacer una tasación pericial contradictoria pero en ese caso no estoy 100% segura del procedimiento que hay que seguir. 

Si lo necesitas, puedes consultar la calculadora de gastos de hipoteca y compraventa de vivienda. Es gratuita y sabrás qué te interesa más. Saludos.

#3

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Gracias por tu respuesta Lorena. El valor catastral es muy inferior al precio de compraventa, tengo aquí el IBI y es menos de la mitad.. lo único que veo que se sale es el de tasación.

Creo que al final la dejaré tal y como está y solo hipotecaré el piso. Si viene hacienda reclamando justificaré el precio de compra. Saludos.

#4

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Con un valor catastral bajo tienes las de ganar, pero tienes que ofrecerles pruebas a Hacienda porque la notificación de la paralela te llegará igual. Siempre puedes consultarlo con un notario si no estás seguro. Saludos

#5

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Puedes pedir a la hacienda autonómica la valoración de la vivienda a efectos fiscales y así sales de dudas. En algunas CCAA se puede obtener online.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#6

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

No creo que tengas ningun problema aqui en Catalunya, veo que eres de bcn, a mi me paso algo similar con un 17% de diferencia entre tasacion y precio de compra, y nunca me llego nada de hacienda. hace ya 12 años del tema.

Cierto es que ha habido casos como comentas de "paralelas" se de un caso de un trabajador de unbanco que se compro un apartamento en la costa valenciana por 30.000e al propio banco en el que trabajaba , una super oferta que le hicieron , y le llegó paralela. pero lo justifico con la escritua y que compraba al banco y que ese era el precio .

#7

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Poder puede ocurrir, una tasación demasiado elevada puede hacerles pensar que estás declarando por debajo del valor real y revisar tu expediente con lupa. No obstante, hay que ver sus normas de valoración por coeficientes, y si tu inmueble las cumple, a cuanto les sale, en principio tienen que allanarse a ese valor independientemente del de tasación.
En cualquier caso, yo preferiría ver libres de cargas los garajes y no hipotecarlos. Lo primero, comprueba el valor de referencia de la CA y compáralo con el tuyo

Un saludo

#8

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Aqui tienes el de Cataluña. Normalmente sale valor real por debajo.

https://secure.e-tributs.cat/ca/Utilitats/Pagines/ValoracioImmobles.aspx

Lo que no entiendo es si el ITP y AJD se paga sobre ese valor que estima la administración en real o por el de compra. Hay algunos datos en la Instrucción de valoración que me confunden...

#9

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

El mayor de los dos.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#10

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Eso era lo pensaba hasta ahora. Sobre el valor de compra. Tipico de la ADM...Te saca instrucciones de valoracion, te sale segun sus criterios en X valor, por lo que ella lo valoraria en X; pero tu le pagas impuestos en razon de compra. $%&$ismo administrativo.

#11

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Buenas, y con permiso, la explicación es muy sencilla: esos valores que permiten aplicar la mayoría de CCAA, son de referencia a efectos de evitar una "revisión prioritaria", ya que la ley sigue hablando de valor real.
Es decir, son un mero filtro para reducir el volumen de trabajo de los funcionarios.
Por tanto, si en la propia escritura consta o puede deducirse un valor superior (la tasación hipotecaria, por ejemplo), se aplicará éste.
Así que, teniendo en cuenta que para impugnar una paralela debe aportarse una tasación contradictoria, difícilmente podrá alegarse que la del banco (aceptada expresamente al pedir la hipoteca) no era correcta y sí otra inferior pedida por uno mismo, generalmente a posteriori y con prisas.
Saludos,

#13

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Avidentemente esa Instrucción no da cumplimento al derecho que se establece en el art. 34 de la Ley General Tributaria:
Derecho a ser informado de los valores de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión.
Supongo que, para su cumplimiento, el interesado podrá solicitar por escrito ese valor.
Para más detalles, el art. 90 de la misma Ley:

Artículo 90 Información con carácter previo a la adquisición o transmisión de bienes inmuebles
1. Cada Administración tributaria informará, a solicitud del interesado y en relación con los tributos cuya gestión le corresponda, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión.
2. Esta información tendrá efectos vinculantes durante un plazo de tres meses, contados desde la notificación al interesado, siempre que la solicitud se haya formulado con carácter previo a la finalización del plazo para presentar la correspondiente autoliquidación o declaración y se hayan proporcionado datos verdaderos y suficientes a la Administración tributaria.
Dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa de los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el obligado tributario.
3. El interesado no podrá entablar recurso alguno contra la información comunicada. Podrá hacerlo contra el acto o actos administrativos que se dicten posteriormente en relación con dicha información.
La falta de contestación no implicará la aceptación del valor que, en su caso, se hubiera incluido en la solicitud del interesado.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#14

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Hola, Juan, creo que no es que no dé cumplimiento, sino que son dos fases distintas: si lo pides antes, te darán una valoración pericial (no ese mínimo para eludir la revisión prioritaria, pues la instrucción ya te dice cómo valorarán) que luego ya no podrás discutir, con el riesgo que ello supone.
Saludos,

#15

Re: Compra de un piso y paralela de hacienda

Bueno, la que se da a solicitud del interesado no es valoración pericial sino fiscal. Y es vinculante para la Administración durante tres meses, pero no vincula al interesado.
En definitiva, si antes de la transmisión solicitas esa valoración, evitas los posibles sustos futuros ya que la Administración queda vinculada en caso de pretender una comprobación de valores.

No obstante, en Catalunya, para obtener la valoración, me ha parecido ver alguna exigencia que va más allá de la propia Ley y que, por supuesto, sería totalmente impugnable.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.