Venta herencia para comprar vivienda habitual

Respuestas: 9

28/01/12 (20:02)

Venta herencia para comprar vivienda habitual

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Buenas tardes, os explico mi duda:

Mis padres tienen un apartamento como segunda residencia y viven en un piso propiedad de mi padre en la ciudad. Al fallecer mi padre yo soy la heredera del piso donde ahora vive mi madre (y que aún vivo yo con ella), además de parte del apartamento que era propiedad de los dos. Solo hemos hecho la declaración de herederos, no hay aún nada a mi nombre.
Quiero comprarme mi primera vivienda y por tanto la que será mi vivienda habitual. Mi madre y yo queremos vender el apartamento (el que fue la segunda residencia de mis padres) y de ahí comprarme un piso.
Las preguntas son:

1. Al vender el piso tendremos unas ganacias patrimoniales¿tendremos que pagar en la declaración por ese aumento patrimonial?
2. Para poder venderlo, ¿tendremos que poner el apartamento también a mi nombre?¿o con la declaración de herederos es suficiente?
3. También tenemos pensado que yo me ponga a vivir allí y más adelante ya venderíamos y compraríamos algo más cerquita. La duda es, para que en un futuro cuando vendamos se considere mi vivienda habitual, ¿habría que poner el apartamento a mi nombre? o ¿es suficiente con la declaración de herederos?. Si dentro de unos años lo vendemos y reinvierto el 100% de lo que obtenemos en la compra de mi vivienda habitual, al no ser la habitual también de mi madre ¿tendría que pagar mi madre a hacienda por ese aumento patrimonial?.

Gracias, esperamos vuestras respuestas.

Lunatico
en respuesta
a Nalit
29/01/12 (17:39)

Re: Venta herencia para comprar vivienda habitual

Para cualquier venta hay que ejecutar el testamento, pagar el Impuesto Sucesiones y escriturar conforme al cuaderno particional que se acuerde y ajuste al testamento.

El apartamento de gananciales , es el 50% del conyuge vivo y el otro 50% es parte de la masa hereditaria a repartir segun testamento.

El valor de adquisicion de los bienes de la herencia , seran para el heredero, el que figure en el Impuesto de Sucesiones y como fecha el del fallecimiento. Como en terminos generales el Impuesto de Sucesiones, en funcion de la Comunidad Autonoma, esta bastante bonificado, es conveniente poner como valor de herencia el mas cercano al valor de mercado, porque en caso de venta posterior la plusvalia a declarar en IRPF , sea mas pequeña.

Para que el importe obtenido en la venta de una vivienda, se pueda acoger a exencion por reinversion , es necesario que dicha vivienda vendida haya sido durante al menos TRES años, anteriores a la venta, la vivienda habitual del contribuyente.

Pero como ya he indicado en el punto anterior , si se ajuta el valor de herencia (Impuesto de Sucesiones) al valor de mercado , la plusvalia a la venta sera insignificante e incluso puede ser negativa, si la venta se ha de realizar a precio menor del escriturado en la herencia, siendo por tanto innecesario la exencion por reinversion.

En este caso si la venta es del apartamento donde el 50% es de la madre por gananciales , el valor de adquisicion de este 50% es el origen de compra y el resto de herencia es el escriturado segun Impuesto Sucesiones. Pero el piso privativo del padre fallecido , que todo es hereditario , si conviene el ajustarse al valor de mercado.

Saludos

Nalit
en respuesta
a Lunatico
29/01/12 (19:10)

Re: Venta herencia para comprar vivienda habitual

Hola Lunatico, gracias por tu respuesta,

En el caso del apartamento, mi madre podría hacerme una donación de su parte, de esta forma podríamos escriturarlo todo a un precio que se ajuste al mercado (no solo mi parte) ¿Esto seria posible?
Además del gasto del Impuesto por sucesión o donación, también tendríamos que pagar la plusvalía municipal, ¿hay algún gasto más?

Al pagar el impuesto por el apartamento, ¿estamos obligadas a pagar también el del piso?, ¿o es independiente?, es decir, podemos pagar este y más adelante el del piso. La duda es, que no sabemos si la herencia es como un paquete, que si pagamos el impuesto del apartamento también tenemos que pagar el del piso.

Gracias.

naharros
en respuesta
a Nalit
29/01/12 (20:18)

Re: Venta herencia para comprar vivienda habitual

la sucesion testamentaria es unica y por el total de los bienes que trasmite el causante. Por lo tanto el impuesto de sucesiones se tiene pagar por los dos pisos al igual que el impuesto de la plusvalia. en ambos casos la prescripcion cumple a los cuatro años y medio de la muerte del causante.
Un saludo

Nalit
en respuesta
a naharros
29/01/12 (20:43)

Re: Venta herencia para comprar vivienda habitual

Hola Naharros.

¿Qué significa que prescripción cumple a los 4 años?

Lunatico
en respuesta
a Nalit
29/01/12 (21:30)

Re: Venta herencia para comprar vivienda habitual

En las herencias el Impuesto de Sucesiones que es un impuesto de caracter autonomico, se ha de presentar en el plazo de los SEIS meses posteriores al fallecimiento.

La masa hereditaria (conjunto bienes a heredar) es unica y en su totalidad ha de ser tramitada, se hace ante notario y el cuaderno particional (Reparto) se puede adecuar a conveniencia de las partes (herederos), siempre que se cumpla con el testamento.

Desconociendo el testamento y los bienes de la masa hereditaria , no puedo darte un consejo que se ajuste al mismo , pero por ejemplo :

Si un piso es 50% de gananciales (madre) y el otro 50% (herencia) se reparte a partes iguales ( madre e hija) , la madre tendra en propiedad el 75% y la hija el 25% , supongamos que se valora en 120.000 euros , la masa hereditaria es de 60.000 euros sobre la que se tributara el I.Sucesiones , correspondiendo 30.000 euros de valor a cada uno de los herederos.

Si otro piso de caracter privativo esta destinado en su totalidad a la hija y este se valora en 180.000 euros , en el cuaderno particional se puede cambiar la parte de la madre del otro piso valorado en 90.000 euros ( 60.000 gananciales mas 30.000 heredados), por el 50% de este piso valorado en 180.000 euros.( se ha de tener presente la plusvalia del piso en gananciales)
De esta forma la hija tiene la totalidad del primer piso y el segundo queda al 50% entre madre e hija. Lo que se debe cumplir es la equivalencia de las valoraciones.

Pero en el notario te podran indicar la mejor formula de reparto en funcion de tus intereses.

Si pasados los SEIS meses posteriores al fallecimiento y no presentas la liquidacion del Impuesto de Sucesiones y no escrituras el reparto de la herencia , estas en periodo de infraccion que prescribe (no tiene efecto sancionador) transcurridos los CUATRO años posteriores al termino del plazo voluntario. Siendo este impuesto actualmente poco significativo , no es aconsejable el dejar transcurrir el plazo de los SEIS meses y menos exponerse a una sancion.

Saludos

naharros
en respuesta
a Nalit
30/01/12 (19:22)
X

Hola Naharros.

¿Qué significa que prescripción cumple a los 4 años?

Re: Venta herencia para comprar vivienda habitual

significa lo que te dice lunatico. es una opcion no la mejor puesto que hasta que no transcurra el periodo mencionado no puede pasar nada a tu nombre.
En todo caso la vivienda que era propiedad de tu padre al ser tu vivienda habitual se puede decir que tanto por impuesto de sucesiones como por plusvalia estaria exenta de impuesto ( depende de la comunidad en que estes) pues en general la trasmision de la vivienda habitual en sucesiones suele estar muy poco gravada si es para los hijos o conyuge ( grupo II). La otra vivienda dependiendo donde tengas que pagar el impuesto ( domicilio fiscal del causante) estará gravada por los dos impuestos.
Un saludo

Nalit
en respuesta
a naharros
01/02/12 (03:10)

Re: Venta herencia para comprar vivienda habitual

Hola Naharros,

¿a que te refieres cuando dices que es una opción pero no la mejor puesto que hasta que no transcurra el periodo mencionado no puede pasar nada a mi nombre?

Gracias

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