Volver a empezar, tras la subasta judicial

Hola Rosaimar, mientras Tristan te contesta, te rsponderé yo, pero te advierto que me puedo equivocar:
1- Despues de la subasta se te notificará que tras la subasta, el banco se ha quedado con tu viviensa por el 50% del valor, es decir, por 25000€ y que..."vayas preparando las maletas". Te dirán una fecha exacta cuando el piso tiene que estar desocupado.
2- Has hecho el calculo correctamente.
3- Poder - podrán, pero no es muy probable, al menos muy pronto, ya que el banco tendrá que iniciar un nuevo procedimiento para seguir recuperando la deuda.
4- Lo que queda de comunidad lo podrías dejarde pagar (aquí Tristan tiene otra opinión), ya que al adjudicatario se le exijirá pagar retrasos de hasta 2 años.
Espero haberte dado alguna orientación, pero espera la respuesta de Tristan

Hola tristan, llevo un ratito leyendo en el foro ya que voy muy muy .... muy perdida, pero no acabo de encontrar lo que busco y creo que ganare tiempo exponiendo directamente mi caso.
El pasado día 20 subastaron (y según el juzgado al que llame por telef. , la subasta quedo desierta (era ya la cuarta vez que el banco la suspendía) asi que supongo que se la adjudico el banco. El banco que nunca ha querido negociar nada. Situación separación, adjudicación de la vivienda a mi nombre, y intento de refinanciar la hipoteca, pero el banco exige un nuevo titular en sustitución de mi ex-marido. Como por ahi no se pueo arreglar, les presento varios compradores, mi deuda era de aprox.310.000€, que ofrecen hasta 350.000 pero ellos quieren la totalidad de los gastos para cancelación comisiones, intereses, como estaba iniciado el proceso de ejecución etc... 480.000,-, la tasación era de 500.000,- pero el valor del mercado actual es de lo que ofrecen, y despues de estar la casa cerrada, y abandonada desde hace 3 años, malos inquilinos, incluso talvez ocupas, pues el deterioro es tal que ahora no vale ni eso. Tengo la nomina embargada por los gastos de comunidad que debo seguir pagando, no me conceden abogado de oficio ya que gano 1.083 euros netos, y es demasiado. PREGUNTAS
1. Ahora despues de la subasta que sigue......
2. Como la hipoteca estaba a nombre de 2 personas, que debere yo? la mitad entre la dif. reclamada 480.000 - 250.000 (50% tasacion) : 2 =115.000 €.
3. Pueden seguir con los embargos de mi nomina hasta liquidar el importe pendiente, y embargarme el coche.
4. Lo no pagado de comunidad, desde el embargo que ya estoy liquidando y el dia de la subasta, lo tengo que pagar yo ó ya se hace cargo el banco.

Agradezco de antemano vuestra contestación y ayuda.

Tú lo has dicho, nos quedamos solo con las miguitas que se le caen al glotón.

Correcto Tristán, el principio de retroactividad es un principio básico en Derecho. Por otro parte, si podrían ayudar a cambiar la ley a que los bancos dejen de tener estas ventajas, aunque los subasteros tengan muy mala prensa, los subasteros son mejores gestores de estos inmuebles a la hora de volverlos a recolocar al mercado, el sistema sería mas eficiente. No distorsionaría el mercado Español inmobiliario y no provocaría esta descapitalización tan brutal que se está produciendo de los bancos que conlleva a las ayudas públicas a estos y la retirada de los fondos a las pymes Españolas que son los que generan el empleo.
Somos mas flexibles a la hora de negociar con “el bicho” y de buscarles salidas, y las decisiones las tomamos muy rápidas, y no tenemos problemas en rebajar nuestros márgenes o compartirlos con el deudor si la operación se soluciona rápidamente.
A nadie se le escapa, que si uno es “amiguete” del de recuperaciones o el resp inmobiliario del banco, tiene mas opciones para quedarse los pisos deseables, pues una vez el banco se lo adjudica no pasa el inmueble de manera limpia al mercado mas que los pisos que no quiere nadie que son los únicos que publican en sus páginas de subastas de bancos, que mas limpio que una subasta que cualquiera pueda pujar controlado por un juzgado o por una administración bajo unas reglas conocidos por todos.
Soy muy pesimista, por los intereses creados a que nuestro gobierno (o el de la oposición) con los Lobbys de los bancos para que hagan algo, posiblemente tendría que venir de Europa a través de alguna directiva de obligado cumplimiento, tal vez la solución sea denunciar esto al parlamento Europeo o el defensor del ciudadano Europeo pues el ciudadano Español va a sufrir como nunca lo ha hecho, por estos intereses creados.
Mientras tanto, los subasteros como ya he dicho, seremos como unos ratoncillos que cogeremos las migajitas que se le escapa al glotón de la banca, mirando las deudas, la antigüedad de la hipoteca (por el tipo), cobertura del préstamo, tipo de acreedor para poder franquear esa LEC , y no hay otra, mucho análisis para pocos resultados.

Relumaand, muchas gracias por el artículo, veo ya indicios que este problema social empieza a tener la suficiente envergadura como para empezar a preocupar a los políticos.
Como las prestaciones se están acabando, y como consecuencia los pisos embargados están creciendo día a día, y por consiguiente el número de subastas, habrá algún momento en el que por fin tengan que hacer algo.
Ya se ven asociaciones, aunque no creo que su fin sea realmente ayudar pues hay un fin de lucro encubierto, pero esa es otra historia.
La LEC, sobre todo es absolutamente discriminatoria para los ESPAÑOLES, si un extranjero pide la dación en pago, al 100 % se la dan, o si de vuelve a su país no se le persigue por la deuda, a un ciudadano de aquí, no se están ofreciendo daciones en pago y será perseguido el resto de sus días.
Por otro parte, lo que muy poca gente sabe, es que los centros de recuperaciones de Bancos, son los departamentos reportan al Banco, intereses moratorios, costas etc etc, el modelo de crisis con la LEC está previsto para enriquecer a los bancos, pero no si contaban con el pufo de los Extranjeros, no solo por la deuda que nunca van a recuperar sino por esos pisos en barrios que nadie quiere comprar porque todos se han ido, y esas pérdidas están saliendo de los presupuestos públicos, es decir, Juan el Español.
Al menos tenemos la UE, y acaba de anunciar un impuesto a la banca en toda Europa, ya está bien que los platos rotos, los pague siempre el mismo.

Yo estoy completamente de acuerdo con esta reforma de la Ley, aunque no con carácter retroactivo. faltaría más, los contratos están para ser cumplidos.

De todas formas, varios expertos jurídicos me han advertido varias veces sobre la dificultad de implementar algo semejante en el Derecho español.

Navegando por Rankia como suelo hacer a diario,he visto algo interesante relacionado con este post y que desconocia.Os dejo el link por si os interesa.

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/510140-embargo-piso-por-parte-banco-conllevara-cancelacion-total-hipoteca

Por desgracia, al paso que vamos la situación que dices llegaremos, pero lo que ahora lo que se ve y muchísimo, es una familia en la que está mas endeudada que el 30 % de los ingresos, tiene pagos aplazados de la lavadora, el coche, en realidad lo que han pagado por la deuda es muchísimo mayor que el 30 %. Cuando se quedó sin trabajo, no reaccionó, no recortó gastos Llevan años en media gastando mas que sus ingresos, y cuando ven que le van a embargar el piso en general no lo sabe nadie, y si su mujer lo sabe, le culpa y como tiene un “estatus” no puede ponerse a trabajar en lo que sea, y los hijos que ya son mayorcitos, como van a ponerse a trabajar si están estudiando y lo de reapartir Pizzas los viernes y Sábados ni hablar. Esperan que Papa estado les ayuda, y si le sale en Suiza un trabajo, como que está muy lejos.
Os recomiendo este artículo: http://www.elpais.com/articulo/reportajes/Retrato/pais/crisis/elpepusocdmg/20100613elpdmgrep_1/Tes

Estos es mi experiencia, lo que estoy viendo.
1) Nos hemos creído el estado de bienestar
2) El pasado pasó, que cobraras 1.500 Euros no quiere decir que sigas cobrándolo en el fututo y no hay que esperar a que se acabe la prestación para empezar a coger cualquier cosa.
3) Hay una gran crisis de la Familia, es la familia en su conjunto es la que ha de sacar de la crisis, no el pobre padre de familia que ha tenido esa mala suerte no es el que ha de sacar las castañas del fuego, es TODA LA FAMILIA.
4) Los gastos corrientes han de ser inferiores a los ingresos corrientes, se acabó contar con ingresos extraordinarios o con financiación ajena, el futuro será peor y no mejor en los dos próximos años, por lo que suplir el gasto por encima de los ingresos con financiación no tiene ya sentido.
5) Las ayudas sociales se van a minorar en breve, PAPA ESTADO se va a acabar, ya no le prestan dinero para sus políticas sociales
6) No te avergüences de la situación, cuéntaselo a tus familiares, a tus amigos, vecinos, el trabajo ahora no está en los periódicos, está en el networking, en los contactos.
a. Una cosa común, reiterativa, es que el subastado lo mantiene oculto a todos.

Ha habido mucho tonto que se ha metido en problemas, vale, pero el que llevaba 10 años trabajando en su empresa, con una nómina de 1500 euros y podía permitirse pagar 500 o 600 euros al mes de hipoteca no puede saber que unos años después se va a liar la que se ha liado, se va a quedar sin trabajo y no va a poder afrontar los pagos.

Si por otro lado todos nos ponemos a pensar en lo que nos puede pasar dentro de 5 años, si nos echan del trabajo o si nos torcemos un tobillo nadie compraría nada, nos quedamos a vivir en casa de papá y mamá hasta que palmen y sea nuestra, los bancos no tendrían clientes, no se movería el mercado y cuando un subastero va a mirar el tablón de los juzgados se lo encontraría vacío día si, día también, mes si y mes también. Ha habido mucho burro firmando hipotecas pero ha habido mucha gente (creo que mas que los cabezas locas) que firmó su hipoteca pudiéndola pagar de sobra, con un trabajo estable para quedarse parado meses o años después, además que tener un contrato fijo no te garantiza que no te vayan a despedir o que la empresa para la que trabajas no se vaya a ir al carajo y te quedes con una mano delante y otra detrás.

EFECTOS DE LA LEC
Un poco de historia, la LEC (Ley de enjuiciamiento civil) se redactó durante el gobierno de AZNAR, los redactores de la ley no tuvieron ningún reparo en preguntar al Lobby bancario, la ley se hizo a medida de los Bancos. Esa Ley permite a los bancos quedarse el inmueble por el 50 % y endeudar al deudor por el resto de sus días, sin casa y jodido, nuestra constitución dice que somos un país social pero evidentemente debemos ser algo menos, pues en el resto de países los deudores no siguen jodidos sin te quitan la casa.
Los subasteros en esta historia, no dejan de ser unos ratoncillos que recogen las migajas del gran glotón de la Banca, pues quien se está adjudicando todos los bienes es la banca.
He de decir, que sin esa LEC, al mas tonto no le hubieran dado un crédito, mayores garantías, mas facilidad de crédito pero la LEC ha sido causante de los problemas que ahora detallo:
1) Años pasados de bonanza en la facilidad de crédito, aumentando desmesuradamente la burbuja
2) Creación de una masa ingente de ciudadanos que van a tener que trabajar y vivir en B para no ser embargados, pues los bancos les van a seguir persiguiendo, con los problemas fiscales
3) Balances ficticios de la Banca
4) Ayudas públicas y coste al ciudadano, para ayudar a la Banca
5) Distorsión absoluta del mercado inmobiliario, pues no permite regir las leyes de oferta/demanda,
Querida amigo/a que te han subastado, has de saber que el banco te va a perseguir, que no vas a encontrar un piso bien de precio, pues los bancos acumulan esos inmuebles, y olvidate de tener algo a tu nombre o de emprender un nuevo negocio, pues ya estás metido en las bases de datos de morosos de por vida.
Mis pensamientos no se acaban de aclarar, mi pensamiento liberal dice que la culpa ha sido del ciudadano tonto que aceptó ese crédito sin medir las consecuencias pues tuvo esa libertad para hacerlo, pero, a medida que veo que son muchos los tontos, empiezo a pensar que también tendrá algo de culpa la trampa de la LEC puede ser tantos ciudadanos sean tontos.

Hoy en día esos contratos no resisten la vista pública. Se rechazan incluso antes de la subasta y así se pone de relieve en los edictos, donde se manifiesta que el inquilino no tiene derecho a permanecer en la vivienda tras la subasta.

En ese sentido te recuerdo que Según el apartado 1 del Art. 661 de la L.E.C. únicamente están facultados para oponer título de ocupación las personas “distintas del ejecutado”, pero el Art. 704 de la L.E.C. identifica la situación del ejecutado con la de las personas “de quienes de él dependan” o “compartan la utilización de aquél”. En estos casos el ocupante (supuesto inquilino), estará privado de utilizar el incidente específico previsto en los apartados 3 y 4 del Art. 675 de la L.E.C. para que se decida sobre su derecho

Sintiendo discrepar contigo, Tristan, coincido 100 por cien con rbdn. Y ya que no lo dices tú, se me ocurre una forma de alargar posesión. En el momento del los primeros impagos, y antes de que se inicie la ejecución hipotecaria, quizá un contrato de arrendamiento de larga duración, de esos que se inscriben el en Registro de la Propiedad (artículo 14 LAU y DA 2ª) puedan ser una salvación momentánea (logicamente, durante el tiemnpo en que el adjudicatario tarde en demostrar la falsedad del mismo... aunque en estos temas, nunca se sabe...)

Hay que entender el contrato de hipoteca como un contrato de alquiler con el banco.
El banco te deja dinero a cambio de ladrillos que le has de entregar si no le pagas el dinero que te he dado.
O sea, que con el pago de la cuota, vivimos en una propiedad que no es nuestra. Es del banco, porque en realidad son ellos los que tienen el derecho sobre la propiedad.
Nosotros sólo la ocupamos en función del pago del alquiler (cuota) con derecho a quedarnos la propiedad cuando terminemos de abonar el importe que ellos han adelantado (más intereses, aquello y lo otro).
Así que, llegado el caso, no pagar la cuota es no pagar el alquiler y hemos de devolver la propiedad al banco.
Lo malo, como dice rbdn, es que, además, te vas a quedar pagando una diferencia que pactaste con el banco en caso de que incumplieras el contrato.

¿Qué pensamos del inquilino que no afronta el pago de su renta?
Pues lo mismo que debemos pensar con el deudor que no afronta el pago de su contrato de hipoteca.
Ni más, ni menos.
El inquilino debe conocer todo lo que le corresponde en cuanto a derechos y obligaciones.
El deudor que firma una hipoteca, de igual manera, ha de ser consciente de sus derechos y obligaciones.
Las exigencias las marca la ley establecida para esos contratos.
Ni es un verdugo el arrendador, ni lo es el banco.
Sólo exigen el cumplimiento de un contrato que tiene su formalidad legal.

¿Quién no sabe que si deja de pagar un contrato de alquiler se va a ver en la calle?
Nadie.
¿Quién no sabe que si deja de pagar un contrato de hipoteca se va a ver en la calle y que, además, deberá al banco todo lo que dice la hipoteca?
Probablemente habrá muchas personas que aleguen ese desconocimiento, pero ya saben “el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento”.

No obstante, claro está, es muy jodido verte en la calle con la sensación de derrota por una ilusión, en la que embarcaste, en algunos casos, además, a toda la familia.
Pero, ¿a cuántos ilusos no se los ha llevado la corriente por querer meterse a navegar sin tener una base sólida con la que aguantar si venían mal dadas?
Bien es verdad, que teniendo un trabajo fijo y con muchos años, nos hemos creído que esa situación no iba a cambiar y nos han pegado un palo.
Eso es una putada del sistema al que le importa un carajo al que joda.

Me tropecé una vez en una subasta a un extranjero que me dijo: “A mí no me importe que me echen de la casa. Vivimos un tiempo y a mi mujer no le gustaba. No hemos pagado nada desde que decidimos que ya no la queríamos. Yo no tengo nada más a mi nombre y nunca van a cobrarme el resto. Búsqueme otra vivienda, la pago en efectivo y la ponemos a nombre de mis hijos”.
Este si tenía claro que el sistema no le iba a joder.
Saludos,
TaiChi

No me quiero poner en contra de los subasteros, pero como tienen que volver a empezar si no son capaces de pagar su casa ,nadie les va a alquilar nada con esos antecedentes y tampoco creo que sea muy agradable tener que volver con sus padres o vivir con algun familiar... la situacion deve ser muy mala.
Por otro lado ellos se lo han buscado.

Me parece muy logico el comentario de post pero la realidad , evidentemente, no es asi y es de esperar; la gente en situaciones desesperadas intentan aguantar al maximo para irse y si estan sin pasta intentan no pagar un alquiler y esperar el desaucio, yo sinceramente quizas actuaria asi.

Tengo una propiedad en esta situacion, voy por via judicial pues el inquilino no se quiere largar , no paga alquiler pero se que antes o despues se ira a la p....t... calle, no me queda otra que actuar asi o tirar por via .......no tan correctas pero que puede acarrear mas problemas que la espera, lo mio es un local y es el antiguo inquilino el que no se quiere largar, no hay contrato.

El problema no es tener que irse, el problema mayor que yo veo es tener que irse y no tener donde irse, tener que irse y no tener ni una nómina de las que te piden ahora en el 95% de los pisos en alquiler y lo peor es que después de la subasta aun te quede un pico bueno por pagarle al banco y te pases la vida con una nómina embargada ni pudiendo tener una puñetera cuenta de ahorro porque le van a estar echando mano cada vez que puedan. Si solo fuese que te subastan una casa y te tienes que ir eso no es problema, hay muchísimas casas en alquiler, si en un principio y provisionalmente hay que meterse en un zulo de pocos metros cuadrados que mas da, peor es no tener techo, o que tengas familia que te pueda dar "cobijo", lo jodido tiene que ser estar sin trabajo, sin fuente de ingresos y no tener quien te eche una mano, que luego te contrate una empresa y a los 15 días le llegue una carta a tu jefe diciéndole que aparte un dinero de la nómina durante los próximos 30 o 40 años, eso si no es alguien que no tiene ganas de líos y te echa a la calle. Yo al menos es a lo que mas miedo tendría.

El verdugo es el acreedor, no el subastero. Hacemos más bien una labor transitoria. Pocos subasteros conozco que se queden para siempre con los pisos que compran, los pasan a compradores finales. De todos modos no quiero parecer un insensible, este tema es el peor sin duda, el trato humano con los que se quedan sin su hogar. Coincido totalmente en que mientras antes recojan, antes vuelven a la normalidad. Y lo digo desde la experiencia, que he dejado a gente más de dos años viviendo, intentando recomprar su antigua vivienda: experiencia totalmente negativa.
Un saludo

Aunque puedas tener razón en varias cosas de las que pones en este post, no creo que lo que has escrito hoy sirva de consuelo a nadie que se vea en esa situación. Por el hecho de que no tenga remedio, no deja de ser igual de doloroso. y eso de volver a empezar desde cero.... si, vale, a la fuerza ahorcan, pero... no esperes que además el condenado aplauda al verdugo.
Un saludo.

Pienso que el error esta en que muchas familias consideran que adquirir una casa en propiedad es un objetivo prioritario y que muchas de ellas quieren conseguirlo a cualquier precio aunque esto suponga hipotecar su vida.