Visto los maravillosos comentarios jurídicos y estrategias a seguir para comprar deuda que queremos que se convierta en inmueble que comparto, aporto mi visión de negocio entendiendo que:
1) Primero de todo, a mi me parece la quita del 10% poca, al menos yo estoy consiguiendo quitas superiores de 30-40% y creo que no es negocio si no se mejoran estos ratios y hay ya cajas y bancos desesperados que mejoran esos ratios.
- Desde luego, el comercial que le vende la cesión de crédito se debe estar frotando las manos -
2) Sobre los valores de mercado, en el mercado libre, buscando y negociando se están consiguiendo descuentos superiores al 40 %, es por ello, que en las subastas hay que pedir ahora mismo descuentos mayores al 55%-60% (por los riesgos asumidos).
3) Si nos vamos a créditos convertibles en adjudicaciones, debido a que es un producto que aporta el tiempo el tiempo de ejecución préstamo además del tiempo usual de ejecución lanzamiento (si uno va a la subasta), estamos hablando de 12 meses mas si tenemos suerte de que cae en el 31 y 32 primera instancia hipotecario Madrid pero como caigamos en un juzgado no especializado, nos vamos a mas de 16 meses.
4) Este impacto de tiempo que nos da comprar cesiones de créditos como estrategia de compra en subastas, tiene altas repercusiones en la actualidad en la cuenta resultados.
a. Coste de oportunidad/ Efecto sobre Rentabilidad Final
i. Actualmente con una buena gestión de operaciones de las subastas, nosotros estamos logrando un tiempo medio por operación de 12-13 , meses (efecto crisis), en los años anteriores estábamos en 9 meses esto nos has provocado una bajada de rentabilidad (ROI) de mas de un 20 %, pues en dinero se rota menos, menos subastas y menos ganancias, puedo imaginarme los efectos sobre la rentabilidad si en lugar de 12-13 meses añadiera esos 16 meses.
b. Bajada del mercado
i. El mercado actual está a la baja, todavía no se ha estabilizado y todavía queda la incertidumbre que a los bancos se le obligue a soltar lastre provocando tensiones a la baja en el mercado. En el último año, el gran deteriodo de nuestros resultados, no ha venido por el aumento del tiempo medio por operación sino por la depreciación anual de los bienes que estamos sufriendo todos, cuidado porque si la depreciación es de mas de un 15 % anual de media, estamos hablando de 30 % de pérdida de margen operativo, es bastante probable que el bien en dos años tenga un valor real de 230.000 Euros, actual de 330.000 Euros.
Como conclusión, si quieres que sea un buen negocio, a este tipo de operaciones debieras exigirle la compra por un valor superior de descuento al 60-65% sobre el valor del bien en caso compra, o el equivalente de una quita prestamos superior al 40 % en lugar del 10 %.
