Apreciado Juanjillo:
Efectivamente el momento ideal para suscribir un decenal es el momento previo al inicio de la ejecución material. Es en ese momento cuando los servicios de arquitectura internos del asegurador o bien los de la OCT pueden prestar el primer servicio con la definición de riesgo, verificando la adecuación de la documentación a Normativa y la viabilidad del proyecto. Como se comprenderá es más barato corregir una errata en un plano o el PEM que demoler parte de una obra y volver a empezar.
A partir de ahí, a mí como técnico en riesgos se me antoja curioso que empresas sesudas contraten por mero cumplimiento normativo, de la misma forma que me parecería singular que la propiedad de una empresa naviera considerara que asegurar el buque, su carga y el recurso de terceros es un mero cumplimiento normativo. Al fin y al cabo, con el seguro decenal, se compra la tranquilidad del promotor inversor profesional para los próximos doce o trece años, incluyendo los plazos judiciales posibles. Es decir, se afianza el rendimiento de la inversión a cambio de entre un 0,38 y un 1% del valor de obra lo que, llevado al terreno del valor de venta, es aún más ridículo si cabe.
Un particular puede creer erroneamente que un seguro del coche solo sirve para quitar multas, pero el Administrador de una flota de autobuses sabe que es mucho más que eso y, en alguna ocasión, puede que tarde o temprano sabe que el seguro le salvará de la ruína si se produce un vuelco con lesionados y fallecidos. El promotor profesional debería entender a qué juega: cerca de mi casa hay varios bloques enormes edificados por una célebre promotora concursada. Una canica puede recorrer de oeste a este el edificio sin que precise que la empujen: problema de estabilidad; están en alquiler porque nadie va a comprar. Traslademos eso a coste...
Dejando aparte el aspecto procedimental que describe perfectamente, existe un elemento erróneo en su comentario: el seguro (mal llamado) Todo Riesgo de la construcción (gracias por no caer en el error de llamarlo Todo Riesgo) no es obligatorio bajo ningún imperativo legal. Sí puede formar parte del acuerdo de financiación de la obra dado que garantiza que el dinero aportado por el banco o caja certificado a certificado no se evapore en caso de siniestro impidiendo continuar con la obra hasta su finalización. Por tanto cabe considerarlo conveniente y posiblemente condicionado pero no obligatorio pues dicha palabra tiene una clara connotación legal que no se da en este caso.
El seguro decenal, por tanto, no es un "coste que tenemos que aceptar" como si se tratara de un impuesto más aunque observo que apunta claramente a su bondad "...solo cuando es necesario". Es un instrumento financiero de inversión, del mismo modo que asumimos pagar gastos financieros por contar con dinero disponible en una cuenta de crédito. Si no asumiéramos ese pequeño coste resultaría imposible reaccionar ante necesidades puntuales de tesorería y la empresa cerraría o perdería oportunidades estratégicas.
Como todo seguro el Decenal se basa en la probabilidad y en la posibilidad de ocurrencia pero en ningún caso la suscripción del seguro se puede limitar a las obras manifiestamente mal ejecutadas puesto que la prima debería ser igual al coste del siniestro más los gastos de administración y comercialización y eso, amigos, no lo querría pagar ningún promotor que conozca.
Otro elemento obvio nos lo da la tasa: si les hablo de que podemos comentar seguros decenales perfectamente solventes y de calidad contrastada internacionalmente a un 0,38%, es fácil deducir que si a dicho porcentaje le quitamos los gastos de comercialización, los gastos internos del asegurador y los recargos de seguridad para prevenir desviaciones, estaremos en tasas netas cercanas a un 0,29% para un periodo de 10 años. Es decir, haciendo ingeniería inversa con la tasa y para un periodo anual significaría que la aseguradora espera que 2,9 obras de cada mil consuman la suma asegurada anualmente. O, lo que es lo mismo, tengan un siniestro total. A partir de aquí surgen todas las combinaciones imaginables en siniestros parciales.
Si un promotor juega a ese juego tiene muchas más probabilidades de que le toque el "premio gordo" que si juega al cupón de la once. De hecho, la probabilidad de que haya cuponazo de la ONCE es de 1 entre 15 millones. Por tanto tener que usar el decenal es 5.172 veces más probable que saborear un cuponazo.
Yo me lo haría aunque no fuera obligatorio.
Por cierto, estamos haciendo un montón de seguros decenales para obras terminadas por autopromotores sin intervención de OCT. En la actualidad precisan financiación y no encuentran comprador ni financiación sin Decenal. El problema es que ahora les resulta más caro que si hubieran hecho los deberes en su momento pero, al menos, podemos aportar una solución.
Otra situación interesante: muchas obras han quedado a medio hacer con estructura ejecutada o en curso. Algunas de estas obras están siendo adquiridas por promotoras en subastas o entidades financieras. Precisan un seguro decenal y hay que dar tratamiento al preexistente. Pues bien, es posible no solo cubrir el daño al preexistente como consecuencia de la obra continuada sino también cubrir daños decenales con orígen en dicho preexistente. Son las ventajas de productos especializados para promotores que buscan la excelencia.
Saludos,
