Se me han adelantado. El asunto ha estallado antes de que le dedicase un post de mis Episodios Económicos. Estoy hablando de la noticia de la que se hace eco El País en una noticia titulada Con deuda y sin casa. El asunto resulta escalofriante, y creo que del mismo la gente puede aprender muchas lecciones. Eso si, teniendo en cuenta que no suele confiar en exceso en el nivel de os periodistas en estas materias todo debe ser cogido con pinzas, aunque, en esencia, se corresponde bastante bien con otros casos que he oído.
Os recomiendo que leáis primero la noticia. A continuación os expongo mi resumen, y para acabar preciso aquellos puntos clave.
Familia con una cuota hipotecaria que no puede pagar. Aparece una empresa, una SL, que se ofrece a comprarles la vivienda y subrogarse en la hipoteca. El precio de la compra sería el saldo pendiente de la hipoteca. Dicho operación conllevaría que dicha familia permaneciese en su antigua propiedad de alquiler, pagando una cantidad de renta sustancialmente inferior a la de la cuota. Todo esto se hace en escritura publica, pero sin contar con la entidad bancaria titular de la hipoteca. La nueva propietaria de las fincas ni consigue subrogarse en los préstamos ni paga las cuotas. Para más inri, según lo escrito ni siquiera liquida los gastos fiscales correspondientes de ITP, estando la propiedad sin inscribir en el Registro (salvo una). El Banco da por vencidas las hipotecas, y reclama la deuda, con intereses y gastos, a los antiguos propietario que nunca han dejado de ser deudores.
Conclusiones:
1. La subrogación del deudor no es algo a lo que este obligada la entidad bancaria. Hasta ahí se podía llegar. El Banco puede o no admitir a un cliente. Lo normal, la práctica generalizada, como conoce cualquiera que se haya subrogado en el préstamo promotor por la compra de un inmueble nuevo, es hablar con el banco previamente, que éste comparezca en la firma, consintiendo en la subrogación (ojo, no en la compraventa, que se puede hacer sin su consentimiento), y modificando el préstamo según las negociaciones que se hubiesen mantenido.
2. Evidentemente también cabe la subrogacion a posteriori, aunque es muy muy rara e inhabitual. En esencia funciona tal y como teóricamente se planteaba en estas operaciones. Se compra y a posteriori el Banco comparece y autoriza la subrogación. Lo cierto es que, en os casos que conozco, dicha práctica se da por razones de urgencia, y SIEMPRE se ha hablado con el Banco que ha mostrado verbalmente su conformidad. Hacer lo contrario es un tanto suicida.
3. Y digo que es suicida ya que, y os invito a leer vuestra Hipoteca, cuenta con una serie de cláusula de vencimiento anticipado (y ojo, entre otras alquilar sin su consentimiento o en determinadas circunstancias). Y por lo general, entre ellas suele estar la transmisión de la vivienda sin su OK. Alguno pensará que ésto choca con mi afirmación de que no es necesario tal consentimiento para la compraventa. Para nada. Uno puede vender y el otro comprar, pero se reserva el Derecho de declarar en ese mismo momento vencida la hipoteca y por tanto exigir el 100% de la misma, que es lo que parece que han hecho. ¿Por qué esta clausula?
4. Es una vieja discusión en Rankia, y a muchos no les entra en la mollera, pero el asunto esta claro. En un préstamo hipotecario conviven dos garantías, la hipotecaria y la personal. Y por muy mal que lo estén pasando esas familias, entiendo que el Banco prefiere la garantía personal de dichas familias a las de una SL constituida con 3000 euros y que, por lo que se desprende de la noticia, no cuenta con músculo financiero alguno. Por tanto el Banco no gana nada (más bien pierde) con dicho cambio, por lo que difícilmente admitiría la subrogación ni el pago de la hipoteca por otra persona que no sea el deudor con el que a contrato. Llegado ese punto, el comprador deberá buscarse la vida, conseguir una nueva hipoteca y, yendo de la mano con el vendedor-deudor cancelar el préstamo vencido.
5. No quiero entrar en las posibles derivaciones penales del asunto (la noticia habla de estafa). No conozco suficientemente todos los detalles. Ahora bien, me gustaría llamar la atención sobre un punto. ¿Cómo esperaba pagar la diferencia entre las cuotas hipotecarias y los alquileres?, ¿qué tipo de ingresos tiene esa sociedad como para hacer frente a esos diferenciales ingresos-pagos, en relación con un montante hipotecario de dos millones de euros? Ni a eso, ni a la siguiente pregunta parece tener respuesta el representante de la entidad, que da unas explicaciones, a mi juicio, chocantes.
6. No deben ser muchos los ingresos cuando, y esto si que es de traca, de la noticia resulta que las compraventas (salvo una) no se han inscrito en el Registro (lo que no impide que la sociedad sea la propietaria de esas viviendas), y es que ni siquiera se han liquidado los impuestos. Eso complica el asunto aún más. Por un lado, al no figurar en el Registro a nombre de la sociedad, al menos los acreedores de la misma, en una primera instancia, no lo tendrán fácil para embargarlos. Pero por otro lado, hay una afección real de esos inmuebles al ITP generado en la operación de Compraventa, lo que de hecho, y tal como se desarollan los hechos,se convertirá en una carga más sobre el inmueble. Tremendo galimatías.
7. Con todos mis respetos, lo de los deudores es también de traca. Hubo quien hablo previamente con su Banco y fueron avisados de que ni se les ocurriese. Pero ellos nda, ni caso. Hablaron con la Oficina de Consumidores y les dijeron que era legal. Que peligro lo de las Oficinas de Consumo, y la de algunos profesionales que asesoran en estas materias. Claro que es legal. Pero también es legal dar el préstamo por vencido. Y, aunque ya se que la gente oye lo que quiere oír, no me suena nada extraño que les hayan dado esa respuesta. Es como cuando les dicen a una pareja que se separa y en la que uno se adjudica la vivienda y el pago de la hipoteca que el Banco debe pasar por ello. Impresionante.
8. Igual de impresionante que la doble moral del medio. Resulta que se identifica al Notario que interviene en la operaciones, operaciones legales tal y como recuerdo en el punto anterior. Muy bien. ¿Por qué no se identifica al responsable de la Oficina de Consumo que les asesoró?, ¿no tiene nada que decir?
9. Sigo dándole vueltas al modelo de negocio de esta sociedad. En su día se dedicaban a opciones sobre viviendas. Entiendo que se trataba del típico negocio de pases inmobiliarios, donde se vendía esa opción a un tercero, que era el que finamente escrituraba. Dicho negocio funciona en mercados alcistas. Pero en este caso, uno se queda pensando, y siento ser pesado, de dónde pensaba sacar la pasta para aguantar el tirón, o cómo pnesaba hacer dinero, habida cuenta de que, presuntamente no la tenía. ¿Acaso con una brutal bajada de los tipos que pusiese en breve la cuota por debajo del importe de los alquileres? Si es así, este es un hombre de riesgo y no un gestor de hedge funds. Otras explicaciones que se me ocurren son mucho peores.
10. Me llama la atención el desconocimiento de este hombre sobre la operativa real de las entidades financieras. Y ojo con las responsabilidades personales, y no estoy hablando de las penales. No solo él como administrador, es que los accionistas pueden tener serios problemas si se demuestra que esta sociedad estaba infracapitalizada para desempeñar el negocio que desarrollaba. Másles vale no tener bienes a su nombre.
¿O habeís aburrido mucho? A mi me parece un tema apasionante.
