Yo estoy de acuerdo en que la clave reside en quién tiene la sartén por el mango.
Ninguno de los sistemas es perfecto, pero está claro que el agente urbanizador es una apisonadora de propietarios. La legislación que promueve el agente urbanizador favorece a los no propietarios de suelo que se quieren meter en el negocio por la puerta fácil (también pueden comprar el suelo y gestionar por compensación en Madrid, pero como los propietarios lo cobran a precio de mercado no les interesa).
Pero el sistema de Madrid tiene también sus perversiones. Te cito un ejemplo.
Hay determinados municipios (grandes e importantes) que establecen en el Plan General como sistema de actuación para los sectores el de expropiación (sí, has leído bien). Luego firman con los propietarios de suelo un Convenio por el que les liberan del sistema a cambio de fijar la edificabilidad que les corresponde (muy alta respecto de lo que les corresponde por expropiación, y muy baja respecto de lo que les corresponde por el sistema de compensación tradicional). A continuación pasan a formar parte de una Junta de Compensación, pero no aportan sus terrenos, sino los derechos urbanísticos que han pactado con el Ayuntamiento. La diferencia con el agente urbanizador es mínima y la táctica de negociación vieja como el mundo, primero reclamo valor, luego creo valor y el propietario tan contento porque le libero de un mal que yo mismo le he creado.
El problema es muy complejo, y mientras que se generen plusvalías tan enormes por un cambio de planeamiento supongo que todo el mundo seguirá queriendo tener la sartén por el mango.
Saludos.
