La permuta posibilita a un empresario sin liquidez suficiente para comprar un terreno, emprender una acción comercial "sobre plano" para obtener los clientes que necesita para acometer la promoción. Una vez que hay suficiente gente interesada en la compra de las viviendas, cualquier banco estará encantado de financiar la operación.
Los propietarios de los terrenos (suelen ser más de uno los implicados en la actuación) se encuentran con un empresario que tiene los conocimientos (y también debería tener la experiencia) necesarios para convertir unos terrenos que son "un campo" en viviendas para cada miembro de la familia.
En este tipo de operaciones, si la promoción no sale, el empresario ha perdido su esfuerzo y su dinero (el empleado en la campaña comercial, como mínimo, sin contar la aprobación de planes parciales de actuación u otros costes en los que puede incurrir según avance el desarrollo de la promoción) y sigue siendo responsable del empleo de las personas de su empresa.
Los propietarios de los terrenos pierden la ilusión de casas nuevas para toda la familia y recuperan sus terrenos. Es posible que esos terrenos, además, hayan sido calificados y hayan sido programados en una actuación urbanística del Ayuntamiento... tal vez incluso calificados como urbanizables cuando eran rústicos, con lo que están mejor que al principio.
Este modo de proceder en España es más propio de la época de los 70, cuando el precio de los terrenos no era tan descabellado que una empresa mediana podía emprender un desarrollo urbanístico con desembolsos menores de los que, hace unos años ya, se exigen para tener acceso al suelo, lo que permite la entrada sólo a grandes promotoras.
El tema de las garantías es algo que se negocia entre personas a las que se les supone plena capacidad jurídica. Dependiendo de esas personas, del tipo de operación y de la implicación de las partes, conviene garantizar los términos del contrato de una u otra manera.
Enlazando con esto último, es evidente que una condición resolutoria en segundo rango registral no tiene el valor que puede tener el dinero contante y sonante, así que hay que tener en cuenta lo que dice Echevarri en los últimos párrafos del artículo.
... Y para terminar, lo que realmente me ha llevado a escribir este comentario: Los tres comentarios que hay antes del mío presuponen mala fe en el promotor: que si el tocomocho, que si desaconsejar y desconfiar. Creo que es sencillo simplificar, pero de esa manera no proporcionamos las herramientas necesarias para hacer juicios verdaderamente acertados:
tristan: sí, es posible que el promotor necesite la liquidez, eso no quiere decir que quiera engañar a nadie, a no ser que oculte una hipoteca o algo así. Y es posible que se haya pillado los dedos y le haya salido mal el negocio y que trate de buscar una salida para su empresa y para los que de e´l dependen... ¿por qué no piensas en eso en vez de creer que quiere tomarle el pelo al propietario, y que le está tomando por tonto? ¿Por qué alarmar y crispar?
antonio: Todo el mundo puede hacer negocios con dinero, es fácil (y con cuanto más dinero, mejor: "Con buena p*cha, bien se j*de"). Es más difícil hacerlos bien; y aún más difícil es hacerlos bien sin dinero. ¿Por qué entrecomillas a los empresarios que no disponen de los recursos económicos para poner en marcha sus ideas, con el único aval de la razón, los datos y de sus dotes comerciales para ilusionar a otros y emprender en común un proyecto beneficioso para todos? Hay otro refrán: "Don sin Din, c*jones en latín." (Din=Dinero). Y de nuevo: ¿por qué el propietario es el pobre tontito en estas historias? Las historias del día a día están llena de ejemplos en ambos sentidos... No olvidemos que la ley considera capaces tanto a uno como a otro.
fran: ¿"Que el promotor ahogado se ahogue"? ¡Te ha faltado escribir "como una rata"! No puedo decirte nada que no haya escrito arriba...
Perdonad que me haya extendido tanto. Sí, si me toca de cerca el tema, pero si he escrito esto es porque creo que merece la pena compartir mi punto de vista en este foro :))
Echevarri: ¡enhorabuena por el blog! Desde que lo descubrí lo sigo asiduamente.
¡Un saludo!
