Gerar, estamos hablando de dos retractos diferentes, reconocidos en dos Leyes diferentes. Te explico:
El inquilino tiene dos derechos reconocidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, salvo que renuncie a ellos en el contrato suscrito:
a)Derecho de tanteo o de adquisición preferente. El inquilino dispone de un plazo de 30 días para optar a la compra desde que recibe fechacientemente la notificación por parte del propietario y poder llegar a un acuerdo en el precio (tanteo)
b) Derecho de retracto. Qué ocurre si el propietario no hiciese esta comunicación y vendiese la vivienda por su cuenta: 1º Que el comprador no se lo va a permitir salvo conocimiento de esa situación y consentimiento. 2º En la notaría tienen que declarar si está o no arrendada porque cuando se produce una compra-venta se vende la propiedad y la posesión y por tanto si está alquilada difícilmente se puede entregar la posesión y el notario estaría obligado a comunicar la venta al inquilino. En este caso o en el de la venta por importe inferior al comunicado por el propietario, el inquilino tiene el derecho a impugnar la venta y dispone de 30 días para ello. Si no tiene conocimiento de nada, el plazo empieza a contar desde que se hace pública la compra-venta, es decir cuando es anotadada por el Registro de la Propiedad.
El que vende una propiedad alquilada sin contar previamente con el inquilino que tenga mucho cuidado con el precio que pone en la escritura porque ese mismo precio es el que puede pagar el inquilino.
Pero estos son los plazos que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los retractos de los proindivisos, están contemplados en el Código Civil, concretamente el Art. 1.524 dice : No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
Es decir, empieza a contar el plazo de 9 días desde que se tiene conocimiento fehaciente de la transmisión, pues en su defecto el plazo se tiene que contar desde que se hace pública, desde que es anotada en el registro.
Como ,lamentablemente, en España el registrar una compra-venta no es obligado, el legislador es muy sutil y dice que empieza a contar el plazo desde que se produce la inscripción en el registro o en su defecto desde que el retrayente tiene conocimiento. Obviamente cuando compramos proindivisos nuestra mayor preocupación es registrar lo antes posible la transmisión.
Espero haber contestado a tus dudas
Saludos cordiales
Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es
