Tristán:
Perfecta, una vez más, tu entrada.
Como dicen isuriscivilis, Francisco y Draco, recuperar la posesión puede ser muy complicado. En el caso más sencillo -el ejecutado vive en el inmueble subastado- y si lo que se subasta es la propiedad del 100% (y no por ejemplo el usufructo o la nuda propiedad) por definición en principio el ocupante no tendrá derecho a seguir en el inmueble después de la subasta.
En este caso, muchas personas al recibir una demanda -o incluso un burofax- diciéndoles que ocupan ilegalmente una vivienda se asustan y acceden a desocupar la vivienda. Sin embargo, si el ocupante es peleón y está bien asesorado, se pueden tardar años en desahuciarle, especialmente porque muchos juzgados no conceden la ejecución provisional de una sentencia de desahucio en caso de que ésta haya sido recurrida.
Si, por el contrario, el inmueble no estaba ocupado por el ejecutado sino por otra persona, la cosa puede complicarse. Esta tercera persona puede tener un contrato de arrendamiento, y en la mayoría de los casos el comprador estará obligado a respetarlo. Es cierto que podrá cobrar la renta, pero posiblemente sea muy baja. Si el derecho del ocupante es de usufructo, en principio tendrá que estar inscrito en el registro de la propiedad para que sea oponible al comprador, con lo cual éste estará advertido antes de la subasta.
En cualquier caso, si el comprador compra para habitar el inmueble, posiblemente tendrá que tener paciencia antes de poder vivir en él. Si se compra como inversión, el retraso en conseguir la posesión puede hacer que la rentabilidad sea mucho menor, porque el comprador habrá pagado el precio con la adjudicación más los costes de abogado y procurador pero será muy difícil conseguir rentabilidad hasta que se consiga la posesión.
Además, aunque se consiga una sentencia favorable y condenen al ocupante a pagar las costas del juicio, normalmente el ocupante será insolvente, y el comprador tendrá que pagar todos los gastos.
Como dice iuriscivilis, es un procedimiento caro, lento y muy desagradable, que lleva a muchos propietarios a grandes disgustos. Lo más aconsejable es negociar la entrega de la posesión del ocupante, sea antes de la subasta o después.
Saludos,
Abogadillo
