¡Hostias, que chungo esta eso...!
No sé, si va a salir bajo el nick, así lo pongo, para que se apa:
Ronald29780
Ya que Tristán se me lo ha pedido, voy a exponer un poco la situación legal en Alemania e intentar de explicar las diferencias con la situación en España.
Ante todo:
Las circunstancias allí no se corresponden en nada a lo visto, hasta ahora, en España. Despues de casí una década de estancamiento, muchas tornas han cambiado. La mejor expresión para describirlo es "antagonismo" o "cambio de paradigmas".
Al final me voy a referir brevemente a esto:
Bíen, por regla general, los contratos de arrendamientos de vivienda allí son indefinidos, o sea, no se impone un limite temporal, como es el caso de España con su LAU. Los inquilinos disfrutan de un trato preferente, tanto del BGH (Tsupremo) como del BVerfG (Tconstitucional). No creo que sea interesante, exponer por aquí los pormenores de las multiples decisiones, quien esté firme en el alemán puede encontrar las decisiones del BGH por aquí: http://www.bundesgerichtshof.de/cln_134/DE/Entscheidungen/entscheidungen_node.html
y del BVerfG por aquí:
http://www.bundesverfassungsgericht.de/entscheidungen.html
Bíen, el caso de especial interés de este hilo es la situación posterior a la adjudicación por ejecución hipotecaría:
El legislador tiene previsto un derecho especial para rescindir del contrato de alquiler. Dicho derecho (art. 57a ZVG) consiste en el derecho especial de terminar el contrato en ujn plazo de 3 meses.
Bueno, igualito como por aquí, este derecho se ve seriamente limitado por la jurisprudencía, alegando multiples obstaculos.
Pero, en los casos de un contrato "hueco" o sea en condiciones muy alejadas del mercado y entre parientes, se suele aplicar sin falta.
Como los propietarios no tienen un contrato de alquiler, tienen 4 semanas despues de la adjudicación para salir del inmueble.
Una diferencía, aunque no tema de esta entrada es el trato hacía los inquilinos morosos.
Teniendo una misma base legal historica (derecho romano + CC napoleonico) se aplica el derecho con más agilidad. Por regla general, se suele tardar entre 6 meses y un año hasta la salida de los juicios, con la sentencía, tambíen como regla general a una semana vista.
No quita la instancialidad: O sea, si has pillado un hdp pasas un calvario parecido, pero si es un proceso con el final visible.
Bueno,
Un par de palabras sobre las circunstancias:
Despues de 10 años de continua crisis en el mercado, las expectativas de los participantes son bastantes bajas. Comprar para revender talcual, como parece ser el destino en España, es la excepción en Alemania. Un comprador se puede aprovechar de "fallos" de la tasación y pegar un buen pelotazo, para es la excepción. La compra de inmuebles "vendibles" (o sea casas unifamiliares, pareadas etc.) es más disputado, ergo la diferencía entre los precios de la subasta y del mercado es menor.
Un servidor, interesado en a) poner su dinero a salvo de los vaivenes de la politica monetaría b) intentar de recompensar la muy posible ausencía de pensiones dignas y c) en diversificar las modalidades de ingresos ha optado por la compra de pisitos para alquilarlo.
Ergo:
El último interés es echar a un inquilino que pagure puntualmente sus mensualidades...
Ampliaré esta información, a lo mejor en otra entrada en el futuro.
