Cuatro comentarios correlacionados:
1. Como bien se dices, la escalada de precios tiene un gran componente psicológico. Cuando las expectativas de revalorización son altas la demanda aumenta. Pero esto es al revés cuando hay expectativas de desvalorización, la demanda se contrae y bajan los precios (más o menos) pero lo verdaderamente importante es que bajan las transacciones (las bajadas de japón en precios del 25-35% son insignificantes en comparación con la bajada de transacciones inmobiliarias en el mismo periodo ( -60%)
2. Y derivado de lo anterior, ¿qué pasará con el sector constructor si hay una bajada del 50% de las ventas? Pues bien, o la pérdida por el stock inmovilizado se la comen las promotoras (recordad que se construye apalancado hasta en un 80% en un entorno de tipos al alza), o se reduce el número de obras en esa misma proporción.
3. La reducción de un 50% en el sector de la construcción provocará paro (imaginad cuanto). El paro provoca bajada del consumo (más paro en el sector servicios) y la pérdida de poder adquisitivo, por este factor y por el aumento de tipos, una oleada de ejecuciones hipotecarias (98% de las hipotecas a tipo variable en España).
4. Ahora con unos cuantos números gruesos veamos la situación macro. Alrededor del 12% del PIB es directamente atribuible al sector constructor. Un 6% más es indirectamente atribuible al mismo. Una parada del 50% en la construcción de vivienda puede provocar una pérdida de un tércio en el sector en su conjunto y otro tércio del PIB indirecto atribuible(a estamos en torno a un 6% de pérdida del PIB) El paro del sector servicios inducido (ver punto anterior) es más dificil de cuantificar pero no creo que menos del 4%.
Y todo esto en un pais sin apenas exportaciones (el déficit por cuenta corriente mayor del mundo en términos absolutos, no relativos en función del porcentaje del PIB ojo. ¡Debemos por la balanza comercial más que los EEUU!) Así que a lo tonto y siendo discretos hemos acabado con una bajada del PIB del 10%, sin sectores que puedan retomar el pulso de la economía, con un paro aumentando sobre todo en personal sin cualificación, en un pais sin competitividad que ya no puede competir tampoco en precios y con un recorte brutal en la recaudación de impuestos (menos consumo menos IVA, más paro y menos beneficiois empresariales menos recaudación por IRPF e IS)
En base a esta secuencia de posibilidades nos encontramos con un panorama bastante desolador. No digo yo que sea así, pero veo tantas posibilidades de que sea más suave como de que sea más grave. Ahí queda lo dicho y que cada cual saque sus conclusiones.
Héctor Pérez Tapia
