Buenas noches,
Sin duda el razonamiento que expondré a continuación debe contener algún error pero me lleva a discrepar respecto al razonamiento. Si alguien tiene a bien aclararme donde me equivoco le estaré agradecido pues no tengo formación en economía
Entiendo que problema se debería formular como sigue. Siendo propietario de una vivienda (o cotitular) se debe decidir a final de año si los ahorros disponibles deben destinarse a amortizar hipoteca o bien invertirlos para obtener rentabilidad en otro instrumento.
El valor que podemos asignar a nuestra vivienda seria el precio de mercado menos la deuda pendiente. Sobre el precio de mercado poco podemos actuar aunque por el mero hecho de ser propietarios nos beneficiamos de el incremento de precios inmobiliario al margen de cuanta deuda tengamos.
Al amortizar deuda traspasamos el ahorro anual de la caja al activo vivienda sin incrementar nuestra riqueza total. El capital amortizado anticipadamente da un beneficio (fiscal) del 15%-20% el primer año. En los años sucesivos ese ahorro no da ninguna rentabilidad adicional puesto que ya está enterrado en la vivienda y no lo podemos volver a invertir. Solo nos queda esperar la revalorización de la vivienda sobre la que no podemos actuar.
Llegados a este punto muchas personas creen que el 15-20% se puede obtener recurrentemente aunque olvidan que para ello es necesario disponer de ahorros adicionales. Dichos ahorros futuros no se pueden tener en cuenta en el análisis ya que se trata de nuevos ahorros para los cuales también podemos elegir entre las dos alternativas de amortizar o invertir. Por lo tanto el capital amortizado rinde 15-20%, y lo que la devolución vaya rentando en años sucesivos.
En el caso de invertir los ahorros y reinvertir beneficios, la segunda alternativa proporciona una rentabilidad según una progresión geométrica. Ejemplo, con una rentabilidad neta del 6% (ya descontado el Euribor + diferencial) y un IRPF del 30% el capital en años sucesivos se incrementa en: 4.2%, 8.58%, 13.14%, 17.89%, 22.84%, 28%, 33,37%, etc. Es decir, entre el cuarto y quinto año supera el rendimiento de la devolución de hacienda. El número de años para llegar al breakeven depende de la rentabilidad de la inversión alternativa y del IRPF, pero considerando las actuales hipotecas de 25-35 años se produce casi con toda certeza en algún momento.
La conclusión del razonamiento anterior es que desde el punto de vista financiero si hay alternativas de inversión con rentabilidades superiores al Euribor + diferencial es mejor ser propietario de la vivienda y tener el máximo de deuda pendiente con el banco. Además ni siquiera es necesario obtener dicha rentabilidad todos los años ya que se van capitalizando y acumulando los beneficios geometricamente (los años malos se puede estar en liquidez). Esto sin hablar de inversiones como los fondos que solo tributan en el momento de salir pero no al cambiar de fondos (el IRPF demorado sigue dando beneficios)
Otro aspecto diferente pero también importante es el peso de la cuota hipotecaria respecto a la renta disponible mensualmente. Puede ser más cómodo tener menos compromisos con el banco y haber amortizado capital, pero desde luego no es lo más rentable. Para evitar el estrangulamiento por la subida de tipos de interés es aconsejable que parte de la inversión alternativa tenga fácil liquidez (como un salvavidas en situación de emergencia).
La mayoría de personas que conozco están firmemente convencidas de que la mejor opción es amortizar hipoteca. Para muchas la alternativa simplemente no existe a los precios inmobiliarios actuales y recientes tipos de interés.
La pregunta final es quién puede estar interesado en mantener vivo dicho mito? En principio y en condiciones normales no deberían ser los bancos ya que se ganan la vida prestando dinero (la coyuntura actual de falta de liquidez puede considerarse excepcional). Hacienda tampoco ya que tiene más a ganar si declaramos beneficios recurrentes que realizando transferencias. A lo mejor es simplemente que la situación no se analiza adecuadamente o que la gente obedece a los bancos que prefieren tener menor riego en la deuda....
Saludos
