Tus posts también son muy instructivos, fernan2.
El problema con la vivienda es que es muy difícil mantener la ecuanimidad en este tema, porque practicamente todo el mundo tiene una vivienda en propiedad, y es parte interesada. Los pocos que hemos vendido hace tiempo, apostando por una bajada del mercado, y estamos de alquiler, también tenemos nuestro sesgo evidente.
Así que hay que dejarse de impresiones e intuiciones y hacer números. Todavía estoy por ver un solo análisis de la evolución futura de los precios que contenga una valoración razonada de porqué los precios se van a mantener o bajar muy poco. Si alguien conoce uno, por favor que me lo indique. Casi todos los argumentos son cualitativos y extremadamente vagos, "woolly" que dirían los americanos. No veo números o estadísticas que impliquen que las subidas se van a mantener.
De hecho , si uno se pone a hacer números, los haga como los haga, acaba llegando a unas bajadas del 50%. Los números dicen que la rentabilidad histórica por alquiler ,en España y en casi todos los países de la OCDE es de alrededor de un ~6% anual. Por ejemplo hay muchos fondos de pensiones cuyas reglas impiden realizar inversiones con rentabilidad menor a ese valor. Esa rentabilidad es más o menos equivalente a un PER de 15. Lo bueno de utilizar el alquiler como baremo es que toma en cuenta los guiris, los inmigrantes, los jóvenes que buscan vivienda, el boom económico. El alquiler determina el valor de uso de la vivienda, y esa es casi la única medida de su rentabilidad (porque la vivienda no produce nada, salvo cobijo).
La rentabilidad por alquiler en EEUU anda ahora por el 4%, o sea un PER de 25....aquí a menudo está en el 3% o incluso el 2%, dependiendo del tamaño de la vivienda y la zona , como decía PERs de 30-50.
Si uno considera el problema en función de los promedios históricos, los pisos TIENEN que acabar un 50% por debajo (en términos reales) de los precios actuales. Eso, o las leyes de la economía han suspendido su vigencia en España...
¿Cómo se va a producir el proceso?, pues es difícil de saber. Lo interesante es que hemos pasado de discutir hace un año si iban a bajar a discutir *cúanto* van a bajar. El año que viene por estas fechas estaremos discutiendo sobre cuánto HAN bajado.
The omega man
