Éste tema me encanta: llevo meses dándole vueltas y más vueltas al caso español.
Todos coinciden en que la "velocidad crucero" del mercado español son 450.000 viviendas (teniendo en cuenta inmigración, jubilados extranjeros, etc), sin embargo durante años se ha estado construyendo al menos un 30% por encima de esa cifra, generando un "superávit" de casas.
Es cierto que parte de esas casas "hechas de más" se han comprado con vistas a la independencia de los hijos, pero eso ya está detrayendo demanda futura. Nadie niega que hay un componente especulativo muy fuerte en el exceso de casas iniciadas.
Por último, los directores de sucursal dicen que las hipotecas ya no dan para que el español medio se compre una vivienda (el otro día vi a la BBK con una hipoteca de 50 años). O lo que es lo mismo, la demanda de casas no es de unidades familiares.
El quid de la cuestión es cuándo tendrán que "soltar" esas casas. No veo los tipos subiendo por encima del 6% a corto plazo. Para mí la clave está en el empleo y crecimiento económico, cuando éstos flaqueen es cuando podría llegar la venta de casas "especulativas".
Respecto al tema de la inmigración como motor del inmobiliario: no sé, pero por lo que veo en la calle los inmigrantes trabajan en sector servicios: restauración, ayuda doméstica y construcción. La exposición de este sector de la población a una desaceleración económica es brutal. Cuando la construcción se desacelere (y hasta los promotores lo admiten, aunque siempre añaden que el que lo va a pasar mal es "el otro") vamos a ver qué sector puede absorber esos empleos directos.
Yo personalmente estoy hecho un lío: veo las estadísticas y mucha gente que habla de lo difícil que está llegar a fin de mes pero (vivo en Madrid) yo no hago más que ver coches de buena gama por la calle (fijaos en la cantidad de Audis que hay), que se abren nuevos restaurantes y que Zara vende que da gusto.
Una explicación de esto es el crédito al consumo, y no me refiero a Cofidis y similares, sino a tarjeta El Corte Inglés, Carrefour, Dia, etc., que permiten el pago aplazado. Un dato: en EE.UU el americano medio tiene unos US$6.000 en "revolving credit" en consumo. Pienso que el consumo se mantendrá (a pesar de la subida de tipos que, repito, no creo que sea muy grande) debido a que más y más gente utilizará estos instrumentos de pago aplazado (crédito al fin y al cabo).
Resumiendo, veo una situación insostenible por fundamentales pero no acabo de ver por dónde puede reventar esta burbuja, al menos en el corto/medio plazo.
