Qué significa cuando lo que se subasta es solo el usufruto vitalicio

Que gusto de vida y vaya ruina para un potencial inversor.

Y encima la tipa no vivía nada mal: "La propia Calment atribuyó su longevidad y su apariencia relativamente joven para su edad al aceite de oliva, el cual vertía en todos sus alimentos9 y lo utilizaba para frotarse la piel, así como una dieta de vino de Oporto y una ingesta de casi un kilo de chocolate todas las semanas"

¿Conoceis el caso de la senñora Calment i el abogado Raffray? Es un caso excepcional estadísticamente, pero real como la vida misma...

http://es.wikipedia.org/wiki/Jeanne_Calment

Según las firmas que he realizado yo, que prácticamente siempre trabajo con abogados de por medio, el usufructuario tiene obligación del pago de la comunidad y el ibi, cosa que es totalmente lógica, ya que no deja de ser el que disfruta del inmueble.

Efectivamente, como dice Tristán, la inscripción del usufructo no es constitutiva, como lo es en el caso de otros derechos reales tales como la hipoteca.

No es nada raro, Falcata. En realidad es bastante frecuente. Todo es susceptible de ser embargado y de salir a subasta y de suscitar el interés de los inversores, por lo que los bancos lo embargan si se les presenta la oportunidad.

En cuanto a que sea obligatoria la inscripción, me haces dudar. Desde luego los títulos de propiedad no son de inscripción obligatoria, aunque sí muy recomendable para que no lleguen a perjudicar al legítimo propietario actual los embargos dirigidos contra quien le vendió la propiedad. Eso me lleva a pensar que cuando una propiedad se divide (por un testamento) entre la nuda propiedad y el usufructo, tal cosa tampoco tendría por qué ser de inscripción obligatoria.

tres preguntas señor Tristán, entiendo que un usufructo se inscribe en el registro de la propiedad, pero , ¿es obligatorio?.

la segunda pregunta, ¿existe algún banco al que le valga un mero usufructo para garantizar el pago de un prestamo??

¿hacienda o la seguridad social pueden iniciar el embargo de ese derecho de usufructo??

me resulta un caso muy extraño la verdad.

Muy buenas anécdotas, especialmente la del que te amenazó con reducir el valor de tu usufructo a cero por la vía rápida.

En cuanto a tus dudas, mi tía posee un usufructo y a ella le toca pagar los recibos corrientes de comunidad y al propietario de la nuda propiedad le tocan todas las derramas. Pero ignoro si ello se debe a un acuerdo entre ellos o si es lo que dicta la Ley.

Yo ya me quedé varios usufructos, uno muy raro fue uno que el usufructuario temiendo el embargo lo traspasó a su padre, y estaba a nombre de un señor de 94 años pero claro, aunque se venda sigue estando ligado a la vida del hijo por mucho que se trasmita.
El hombre tenía 65 años y le ofrecí cambiárselo por la nuda propiedad que estaba a nombre de su padre sin embargar, mi sorpresa es que prefería quedarse en la calle, pues la nuda la necesitaba para tener algo para dejarle a sus hijos en caso de muerte.
Al final tuve que llegar a un acuerdo, pues me amenazaba con suicidarse por lo que mi inversión se reducía a cero.
En la pagina del INE te indica la esperanza de vida que se espera a una persona condicionada a la edad que tenga, y si la observais tenemos mas esperanza de vida a medida que avanzamos en edad, un niño de 10 años tiene una esperanza de llegar a 79,5 años, un anciano de 80 años tiene una esperanza estadística de llegar a 88,4 años y una anciana, a 90 años,1 a modo de ejemplo.
Lo mas interesante de los usufructos, es ya pura estadística, que cuando el usufructo ya depende de varias personas aunque tengan la misma edad, el valor del usufructo aumenta pues la esperanza en años de vida o la probabilidad de muerte a la vez de los dos para que este desaparezca es menor, .
Como el valor de una propiedad es igual a la nuda propiedad mas el usufructo, tenía un amigo que su padre dejó la propiedad en usufructo a sus 6 nietos de edades menores de 10 años, en ese caso el valor de la nuda propiedad es prácticamente nulo, pues la esperanza en años que exista el usufructo puede ser perfectamente 90-100 años debido a que es muy poco probable que alguno no supere los 90 años.
En todo caso, el que se dedica a usufructos y nudas propiedad, no deja de ser otra inversión y en este caso es pura estadística y valores en base a esperanzas de vida y yo prefiero coger las esperanzas de vida del usufructuario que me darán el valor esperado de los alquileres.
En todo caso, nunca me quedó claro, de quien paga derramas, comunidad, Ibis, basuras, cuanto de ITP.

jejeje, muy bueno. Hay que pensar en todo.

Os cuento una muy buena de usufructos, la señora 85 años y vendíamos la nuda propiedad de un pisazo espectacular. El caso es que hacemos la visita del inmueble y al salir me dice la señora compradora: "¿Tiene la propietaria a alguien contratada para ayudarle en la casa?" Le respondo que no lo sé y me dice "Es que he visto los cristales muy limpios, si los hace ella está fresca como una lechuga..."

Me refiero al Derecho Común, no foral.
Supongo, en primer lugar, que se trata de un usufructo vitalicio, y no por ejemplo el concedido por el tiempo en que un tercero tarda en llegar a cierta edad, pues en éste último caso sabríamos exactamente que el usufructo durará exactamente los años que falten hasta dicha edad, aunque el tercero muera antes. Así lo dispone el 516 de nuestro Código Civil Común, el cual dedica un título entero, el VI, al usufructo y habitación, dentro del apasionante Libro II.
También habría que leer con lupa, o quedar a cenar con la viudita, la constitución del usufructo porque éste puede estar sometido a alguna condición, por ejemplo la de renunciar a los derechos del 480 CC común, con lo cual si el usufructo se enajena (en subasta por ejemplo) quedaría automáticamente extinguido. Menuda gracia.
En cuanto al derecho de tanteo y retracto del nudo propietario, aquel no existe en derecho común, salvo pactos en contrario.
Parece que el post de Tristán se refiere al típico usufructo vitalicio, de derecho común, recibido como parte legítima de una herencia, si bien el más frecuente, no es sino un caso particular.

Pero eso es aplicable sólo para los catalanes, y me imagino que sólo para los inmuebles sitos en Cataluña, al estilo del retracto gentilicio navarro.

Hola,

en el Código Civil catalán:

"Artículo 561-10 Derecho de adquisición preferente

1. Los usufructuarios que se proponen transmitir su derecho, en el caso que regula el artículo 561-9-2, deben notificarlo fehacientemente a los nudos propietarios, indicando el nombre de los adquirentes, el precio convenido, en caso de transmisión onerosa, o el valor que se da al derecho, en caso de transmisión gratuita, y las demás circunstancias relevantes de la enajenación.

2. Los nudos propietarios, sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el precio o valor notificado, tienen derecho de tanteo sobre el usufructo en el plazo de un mes a contar de la notificación establecida por el apartado 1, que pueden ejercer pagando su precio o, en su defecto, el valor notificado por los usufructuarios.

3. Los nudos propietarios, si la enajenación no se ha notificado fehacientemente o si se ha realizado en circunstancias diferentes a las notificadas, sin perjuicio de su derecho de impugnación, pueden ejercer el derecho de retracto en el plazo de tres meses a contar de la fecha en que hayan tenido conocimiento de la enajenación y las circunstancias de esta o a contar de la fecha de la inscripción de la enajenación en el registro correspondiente".

Un saludo

La fórmula que usa todo el mundo, porque no hay otra lo suficientemente contrastada, es la que utiliza hacienda.

Estuve a punto de comprar un usufructo no hace mucho, pero suspendieron en el último momento la subasta. Mis números no coincidían con los del tasador que se basó en el valor de la propiedad, porque existe una fórmula, en función del valor del inmueble y la edad del usufructuario y yo utilicé otra que era conocer la salud de la usufructuaria y la rentas que estaba obteniendo por el alquiler del local.

Así conseguía saber el retorno de la inversión y los años que me podía quedar viviendo de la renta.

Me cachis..............putada que se suspendiera la subasta.......

Lo de la viudita joven estaría bien si no fuese que cuanto mas joven es el usufructuario, según la fórmula matemática, mas se valora el usufructo y por tanto mas caro es de adquirir. Aquí lo bueno es coger a un abuelo con salud de hierro, ,de esos que van a batir records de longevidad, con certificado médico incluido, el usufructo valdrá entonces muy poco y rentará durante años
Hay que reconocerte el gusto por las imágenes de las entradas en el blog, no tienes mal gusto jejeje.

No Bilbo, nunca he oído mencionar que exista un retracto especial para esos casos.

Más que comprar usufructos, yo creo que el negocio está en comprar nudas propiedades, especialmente si el usufructo lo tienen personas muy mayores y siempre a precio muy barato.

Ya que has sacado el tema del usufructo me pregunto, al igual que hay empresas que compran indivisos, ¿Las hay que compren nudas propiedades o usufructos para juntarlos?

Vaya con la viudita!.Una pregunta seria si el nudo propietario tendria derecho de retracto sobre el usufructo
o al reves, si un usufructuario tendria derecho de retracto sobre la nuda propiedad.