Transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas el ejecutante podrá solicitar la subasta de la finca hipotecada que se anunciará y se notificará al deudor con veinte días de antelación (Art. 691 L.E.C.).

En los casos en  que el domicilio pactado no coincida con la finca hipotecada sería aconsejable, si ello no altera la sumariedad del procedimiento, notificar la subasta en ambos lugares para favorecer que los ocupantes de la finca conozcan la ejecución para que puedan intervenir en subasta y hacer valer sus derechos como ocupante de la finca. Ello sería coherente con el propósito legal de permitir que estas situaciones sean conocidas antes de subasta (Art. 661) y de que el derecho del ocupante subsistente a la hipoteca quede debidamente amparado (Art. 675). Antes la derogada regla 7ª del art. 131 de la L.H. (tras la Ley 19/1986 de 14 de mayo) imponía que la notificación de fechas de subasta se realizase al deudor en la finca hipotecada.

La L.E.C. 1/2000 (en vigor desde el 7 de enero de 2001) introdujo varias novedades importantes que afectan a los trámites propios de subasta. Entre ellas cabe destacar las siguientes:

1ª) Supresión de la publicidad obligatoria del edicto en periódicos oficiales (Art. 655.2 en relación con el Art. 645.1 de la L.E.C.), lo que ha supuesto una abaratamiento de costes.

2ª) Sistema de subasta única frente al anterior sistema sucesivo de tres subastas, con rebaja progresiva del tipo inicial fijado para la primera de las tres subastas, si las subastas anteriores quedasen desiertas, es decir, si no concurrían postores a su celebración. La implantación de una sola subasta ha permitido abreviar los trámites de ejecución

3ª) Imposición de un sistema de precios mínimos de venta de la finca previsto, según las circunstancias, en el Art. 670 de la L.E.C. Antes la finca podía ser enajenada en tercera subasta por cualquier precio, ahora no cabe la adjudicación por precio inferior al 50% del valor en que fue tasada la finca en la escritura de hipoteca o por el importe del crédito. Cuando la finca no pueda enajenarse por ese importe mínimo el ejecutado podrá solicitar que se alce el embargo (Art. 671). En el caso de ejecución hipotecaria, como no existe embargo, procederá cancelar la nota marginal a la que alude el apartado 2 del Art. 688 de la L.E.C., quedando a salvo la posibilidad de instar nueva ejecución.

4ª) Posibilidad de hipotecar el derecho del rematante (Art. 107.12º L.H.). Para ello el Secretario Judicial expedirá testimonio del auto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante (art. 670.6 L.E.C.). De este modo se establece una hipoteca provisional sometida a la condición de que el rematante satisfaga todo el precio del remate dentro del plazo de 20 de días previsto en el Art. 670.1 de la L.E.C.

Hay gente que se extraña de que tantas subastas estén quedando desiertas. Dos son las razones de que esto sea así: Las deudas exorbitantes y los exagerados tipos de subasta. 

Frecuentemente la deuda de un piso supera incluso el valor real actual del mismo. En esos casos ir a la subasta es una pérdida de tiempo porque el banco acreedor subirá las pujas con la intención de cobrar la mayor porción de deuda que sea posible, al menos el principal de la misma. El resultado final suele ser que el propio banco se tiene que adjudicar estas subastas. 

En el caso de los Tipos de Subasta que se pasan de la raya, el problema es que si acudes a esa subasta y te la adjudicas provisionalmente por un precio inferior al 70% del tipo, quedas a la espera de que el adjudicatario presente a un mejor postor y, mientras eso ocurre, tu fianza se queda criando malvas en la cuenta del juzgado.   Leer más

A ver si nos aclaramos, me conminan  enfadados algunos lectores a través de mi correo. El martes pasado me quejé amargamente de que los juzgados se empeñaban en notificar una y otra vez en distintos sitios a los demandados sin decidirse nunca a hacerlo por edictos. Sin embargo el viernes siguiente levanté la voz frente a la negligencia de los juzgados en sus notificaciones, destapando el caso de la subasta de un chalet a cuya propietaria le habían notificado por edictos cuando a mí me costó 5 minutos dar con ella por teléfono.

Pensaréis que no me aclaro y que o una cosa o la otra, que no puedo estar en misa y repicando, estar a favor de las notificaciones por edictos y, simultáneamente, estar en contra.  Vale, voy a tratar de explicarme.

Es un hecho que la Ley dice que hay que notificar a los deudores hipotecarios en el domicilio que se haya pactado en la escritura de hipoteca y que hay que notificar oficialmente al banco cualquier cambio en dicho domicilio. Lo que pasa es que esa notificación hay que hacerla, como cualquier otro trabajo en la vida, correctamente, con profesionalidad y con sentido común. No es de recibo que el agente judicial vaya al domicilio pactado pensando en lo cabrito que es el jefe, en que ya es viernes o en que ya no le quedan moscosos. ¡Qué ya está bien hombre!, que les pagan poco pero les pagan y el trabajo hay que hacerlo en cualquier circunstancia y el ejemplo que describí en el post anterior era espeluznante.   Leer más

En el próximo mes de enero, para celebrar que el Blog de Subastas Judiciales cumple dos años, tengo intención de iniciar una serie de post dedicados a criticar largo y tendido la metedura de pata que significó para las subastas judiciales la nueva Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Solo me referiré al ámbito de las subastas judiciales, que es el que conozco, dejando a salvo otros aspectos de la LEC que puede que sean igual de criticables pero que ignoro.

En este sentido, nuestros gobernantes no se cansan de legislar paridas y el viernes pasado, en el Consejo de ministros, aprobaron un anteproyecto de Ley destinado a la agilización procesal. Cuanta palabrería para esconder su incompetencia para resolver eficazmente los problemas reales de los ciudadanos, que solo buscamos una Justicia rápida, justa y eficaz.   Leer más

He comentado varias veces que no existe un verdadero manual donde aprender el negocio de las subastas, al menos al estilo de los manuales de autoayuda norteamericanos. Sí existen varios manuales de Derecho que tratan sobre los aspectos legislativos, desde un punto de vista exclusivamente jurídico, pero aunque son imprescindibles para los subasteros consagrados, resultan un ladrillo desalentador a los que solo quieren tontear un poquito con el mundillo.

Pero estamos de enhorabuena. En el último post que escribí acerca de los libros y manuales de subastas, comenté que un conocido subastero había escrito el manual que a mí me habría gustado escribir. No dije más porque me pidió discreción, pero ahora ya me ha dado vía libre y puedo decir que es un manual fabuloso, que está lleno de trucos buenísimos y que está redactado con mucho humor pero también con mucha seriedad.   Leer más

Este post se va a publicar automáticamente a la misma hora en que estaré cogiendo un vuelo a Roma donde voy a pasar el puente con la familia, visitando museos, monumentos  y ruinas y atracándome de hidratos de carbono, que tan ricos les salen a estos romanos. Por eso he pensado aprovechar y escribir algo sobre las subastas en la Antigua Roma.

Aunque con el Derecho Romano desaparece la antigua venganza privada, de alguna manera  reaparece cuando se hace necesario forzar al reo al cumplimiento de la sentencia. La ejecución se vincula a la necesidad de obligar al deudor a cumplir la sentencia. El derecho arcaico permitía al propio interesado hacer justicia por su mano, pero siempre observando una serie de requisitos y rituales establecidos.

En la Ley de las XII Tablas estaba regulado que se citara al deudor ante el magistrado y si no pagaba ni presentaba a un fiador, el acreedor podía llevárselo a su casa y retenerlo cargado de cadenas durante 60 días, asegurándole la subsistencia alimenticia y exhibiéndole en días de mercado para que alguien se apiadara de él y pagara su deuda. Si esto no sucedía en ese periodo el acreedor estaba autorizado a venderle como esclavo o a darle muerte.   Leer más

Próximamente se va a celebrar en Madrid una subasta que me da pie a tocar por encima el complejo problema de cómo afectan los concursos de acreedores a las subastas judiciales. Se trata de la Ejecución de Títulos Judiciales 1348/2005 que procede de un procedimiento Cambiario del 2003  ¡Como siempre la Justicia a carrera de galgo!

Se subasta un chalet adosado de 107 m2 útiles sito en La Cabrera, en la sierra de Madrid. El tipo de subasta es francamente caro, 285.863 euros, pero como la deuda son solo 82.000 euros, la inversión puede ser buena.

Esta es la relación de cargas:

• Hipoteca inscripción 3ª: Banco de Comercio (ahora BBVA)  hipoteca de 57.096 euros  -marzo/90-
• Embargo A: el de la subasta, de la empresa Red Elite de electrodomésticos por 82.335 euros + i + c   -jun/05- prorrogada en mayo del 2010
• Embargo B: de la empresa Urende, SA por 225.285 euros + 67.500  -dic/05-
• Embargo C: del Santander Consumer por 14.029 euros + 4.227   -oct/06-

En enero del 2010 el BBVA envía al juzgado un certificado manifestando que su hipoteca está pagada y extinguida. Mira que bien. Además los acreedores posteriores ya han solicitado la entrega del sobrante que haya tras la subasta.   Leer más

Me escriben muchas víctimas de la crisis actual cuyos mails parten el alma a cualquiera. Algunos tan escuetos como este:

El lunes que viene subastan mi casa. Ayúdame por favor.

O este otro:

Estoy desesperada, sobre todo por mi madre de 85 años, porque dentro de cinco días nos echan de nuestra casa de siempre que fué subastada porque no pudimos pagar las deudas.

Es muy triste tener que irte de tu casa, parece el fin del mundo, pero ¿es realmente tan doloroso? A primera vista parece que sí, pero mi experiencia con los ex-propietarios de las casas que he comprado en subasta me indica que lo que al principio se ve como un drama inconcebible que no se van a tener fuerzas para superar, en cuanto los mismos hacen de tripas corazón y se van de la casa, parace como que cambian de mentalidad o de punto de vista y se les ve incluso con mejor aspecto.   Leer más