Publicidad registral. Prioridad registral y el principio de inoponibilidad de títulos no inscritos. Excepciones

De especial interés para todo el que desee tomar parte en una subasta debe ser conocer las cargas o gravámenes que afectan a la finca hipotecada. Ello determina el verdadero valor del inmueble puesto que al precio que queramos ofrecer hay que descontar el valor de las cargas preferentes que debe asumir el futuro comprador o adjudicatario del inmueble.

En el procedimiento ordinario es necesario el avalúo del bien antes de subasta, pero en la ejecución hipotecaria no es necesario tal trámite porque hay que estar al precio en que se tasó la finca en la escritura de hipoteca (682.2.1º). 

Para entender el régimen de preferencias debemos partir de dos principios que son el de prioridad registral (prior in tempore, potior in iure) y el de inoponibilidad de títulos no inscritos en el Registro de la Propiedad.

Cuando varios derechos incompatibles entre sí convergen sobre la misma finca, debe determinarse cual de ellos es el preferente, lo que casi siempre viene establecido por su entrada en el Registro, no por la fecha de nacimiento del derecho. El orden cronológico de entrada en el Registro lo determina el asiento de presentación que causa en el Libro Diario del Registro el título presentado. El principio de prioridad registral está recogido en los Arts. 17, 24 y 25 de la L.H.

Por otro lado también es determinante en esta materia el principio general de inoponibilidad de títulos no inscritos que acogen los Arts. 32 de la L.H. y 606 del C.C. según el cual únicamente afectan o perjudican a terceros aquellas cargas sobre la finca hipotecada que consten inscritas en el Registro.

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Hace unos días tuve ocasión de comprobar el tremendo desajuste que hay entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Nada que no supiera sobradamente, simplemente un ejemplo más.

Salía a subasta una parcela en la sierra de Madrid, cuya extensión según el Registro de la Propiedad era de 1.000 m2 con un chalet de 88 m2 aproximados. Así decía exactamente en la inscripción de obra nueva, "aproximados". Luego la inscripción continuava detallando los linderos: "(...)la parcela es la nº 232 que linda al sur, en línea de 40 mts con la parcela 231-B, al oeste, en línea de 30 mts, con la parcela 230, al norte, en línea de 40 mts, con la calle "X" y al este, en línea de 30 mts, con otra calle "Y".

Según mis cuentas esa descripción detalla una forma rectángular con dos lados de 40 metros y otros dos de 30 metros. Sí, ya se que eso daría una superficie de 1.200 m2, pero qué quereis, estamos en España.   Leer más