Uno de los peligros de compartir una propiedad con otros es que el copropietario no lleve bien sus cuentas y que los atribulados acreedores acaben embargándole su mitad indivisa. Generalmente la noticia cae como una bomba y sus compañeros de propiedad, que pueden ser su mujer o sus hijos, pero también sus hermanos o simplemente familiares lejanos que han heredado cada cual su pequeña porción, se suelen llevar un susto de muerte, mayor cuanta mayor sea la cercanía a la propiedad.

Trataré de explicarme. Si solo eres propietario del 15% y vives en otra ciudad y nunca has recibido ni un duro de esa propiedad, pues casi que te da lo mismo lo que acabe ocurriendo con ella. Casi mejor que haya cambios por si al final te cae algo de viruta. Pero si eres el dueño de una mitad indivisa y encima eres el que vives en la vivienda, pues claro que te afecta cualquier cambio y naturalmente que tienes sobrados motivos de preocupación.   Leer más

Hola, necesito orientación y ayuda, ya que pienso que intentan engañarme. Expongo el caso: Al fallecer mi padre dejó en herencia a los cuatro hermanos una vivienda en Zaragoza. Uno de los hermanos habitaba la casa, cosa que a mi no me importó, pero mis otros dos hermanos denunciaron por precario al tercero que habitaba la casa. Este juicio lo perdieron, y para cobrarse la minuta el abogado (de mis dos hermanos denunciantes), puso la vivienda en subasta, y se quedó con las dos partes de mis hermanos. No me preguntéis cómo lo hizo pero así fue. ¿Se puede subastar un inmueble sin notificarlo a los propietarios y sin darles opción a que también ellos pujen en la subasta? Porque a mí nada me notificaron! Con el tercero llegó a un acuerdo, y ahora este señor (claramente interesado desde un principio en hacerse con la vivienda), es copropietario de tres cuartas partes de la casa.   Leer más

He mencionado muchas veces que las consultas sobre disoluciones de proindiviso y, sobre todo sobre las subastas que se derivan de dichos procedimientos, son las que recibo con mayor frecuencia. Ello es debido al desierto legislativo que hay en cuanto a las mismas. Por un lado no es necesario que estas subastas se organicen por el artículo 670 de la L.E.C. y por otro lado hay jueces que opinan que en estos procedimientos la parte demandante y la demandada se confunden. Total, que es un cacao y una fuente de inseguridad.

Por ejemplo el pasado 15 de mayo comenté los problemas que un subastero amigo había tenido cuando le birlaron la adjudicación de una de estas subastas porque el demandado decidió que en vez de pujar en la subasta era mucho mejor callarse y luego mejorar la postura solo cien euros. Y lo peor de todo es que la jugada le salió bien porque la secretaria aceptó que el demandado mejorara la postura a pesar de que ella misma manifestaba que " (..)siendo objeto del presente procedimiento la división de cosa común, tratándose de lo que se denomina por la Jurisprudencia de una ejecución impropia en la que no existe estrictamente dualidad de partes ni deuda". Es decir que aceptaba que en estos procedimientos no hay demandante y demandado y, sin embargo, acepta el derecho del demandado a mejorar la postura.    Leer más

Hola. Soy una persona, que tiene un piso a medias con otro hermano. Como consecuencia de que en su día uno de los dos no quiso vender el piso -que era cuando realmente podría haber plusvalías-, hemos acabado por discutir, enfadarnos...y prácticamente no nos hablamos. Yo, no quiero seguir teniendo ese piso a medias con él. Nos quedan 15 años de hipoteca. Si bien es verdad, que sólo pagamos al mes 343€. No lo queremos alquilar, porque ni para poner el precio de alquiler, nos ponemos de acuerdo. En cuanto a la compra y venta del mismo por uno de nosotros, lo de siempre. El que compra considera que el precio es caro, pero el que quiere vender lo contrario. En fin, que no hay otra salida por ahora y que yo sepa, que ir a la subasta. Me gustaría, si eres tan amable, nos informaras acerca de cuáles son los trámites a seguir para poder llegar a subastarlo. Y por supuesto, si existe otra opción, bien venida sea... Muchísimas gracias y Saludos.   Leer más

Ya he mencionado muchas veces que la consulta que más recibo en mi correo electrónico es la de afectados por disoluciones judiciales de proindivisos, tanto de los demandantes como de los demandados. La que aporto a continuación es una más, pero más completa por explicar detalles cerca de los orígenes del problema. La recibí el viernes en el consultorio del blog.

He aquí el resumen. 

(...) Mi padres murieron en junio y julio de 2006 y 2007 respectivamente. Como siempre fuimos una familia bien avenida, se atendieron todos los trámites y pagos, se liquidaron los títulos de valor, nos repartimos el dinero, uno de los hermanos manifestó su voluntad de quedarse con la vivienda de los padres, llegamos a un acuerdo beneficioso para todos; en fin, todo en paz y buena armonía, sin ningún tipo de problemas. Quedó pendiente de resolución el resto de la herencia: un piso en la Avenida de la República Argentina de Gandia, una plaza de garaje en el mismo edificio y una planta baja en la playa de Gandia.   Leer más

Es increíble la importancia que han adquirido en el negocio de las subastas judiciales las "divisiones de la cosa común", que hace diez años era un tipo ocasional de subasta, frente a las ejecuciones ordinarias o hipotecarias. Sin embargo hoy en día son bastante abundantes. ¿Efectos de la crisis que provoca que copropietarios que antes estaban tan tranquilos con la situación ahora estén caninos y deseosos de convertir en dinero su parte indivisa? No lo se, pero lo cierto es que la disolución de prindiviso es la consulta más frecuente que recibo en mi correo.

También ocurre que es el único tipo de subasta que no tiene por qué estar sujeto al art. 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que está abierto a que las partes acuerden las condiciones de la subasta, o a que, más bien, el demandante sugiera al juzgado las condiciones que le interesan. Aunque no siempre se consigue todo lo que se pide.   Leer más

Mucho ojo con algunas subastas de disoluciones de proindiviso porque pueden tener gato encerrado. 

A veces el marrón lo puede organizar el copropietario demandado como aquí y otras veces pueden ser ambos, demandante y demandado, quienes hayan preparado la trampa, como parece ser el caso de hoy.

Dejemos que nos lo cuente propio el afectado:

Hola Tristán, tengo un problema, he comprado una vivienda en un procedimiento de división de cosa común y cuando me han ido a entregar la vivienda han aparecido unos inquilinos de renta antigua que el juzgado después de la vista oral les ha dicho que tienen derecho a quedarse. El perito había dicho que la casa estaba deshabitada, nosotros fuimos más de tres veces y nunca había nadie, los consumos de agua y luz estaban a cero, vamos que el piso estaba vacío, (...) Amigo, se subasta y empiezan a tener consumo, trajeron a la vista oral 6 años de pagos de la renta a través del banco (te adjunto auto por si te interesa). El contrato era de 1999 y la renta de solo 60 euros al mes y antes de la vista oral se les veía a ambos copropietarios (demandante y demandado) charlando con el inquilino como amigos de toda la vida.   Leer más

No soy nada original escribiendo sobre lo rentables que pueden ser las compras de proindivisos para quien se atreva a hincarles el diente. Ya escribió Echevarri sobre el proindiviso como oportunidad de negocio hace nada menos que cuatro años. Me temo que poco más podré aportar yo.  

Sin embargo el negocio se está poniendo de rabiosa actualidad. No hay más que poner las palabras adecuadas en el buscador y aparecen decenas de ofertas de empresas dispuestas a comprar mitades indivisas, nudas propiedades, usufructos, derechos hereditarios y todas las rarezas que nos podamos imaginar, capaces de echar para atrás al más pintado. Y precisamente yo acabo de tener una reunión más que interesante con alguien interesado en proporcionarme algunas de estas oportunidades de compra.

Por mi parte, ya mencioné en el primer post que escribí sobre el tema que la consulta más frecuente que recibo es acerca de la disolución del proindiviso. Dos años después sigue siendo la consulta más frecuente. Se diría que la necesidad de liquidez ha empujado a más de uno a los tribunales y que pronto se van a encontrar con la ansiada y temida subasta judicial.   Leer más

Varios hermanos tienen una propiedad en común, generalmente heredada, y se reúnen para ponerse de acuerdo en qué hacer con ella. Pero algo pasa. La reunión no acaba bien. Todos se consideran razonables y todos piensan que tienen la razón, pero el resultado es que no acaban de ponerse de acuerdo y puede que la reunión acabe como el rosario de la aurora, como todos peleados y sacando agravios de la infancia en apoyo de los argumentos del presente.

Unas veces uno de los hermanos dice que no piensa vender, pero que acepta comprar al resto su parte, eso sí, a un precio ridículo. No importa que los demás le ofrezcan comprarle a él la suya a un precio mucho mayor. Ha dicho que él no vende y no vende.

Otras veces lo que ocurre es que el hermano que se quedó a vivir en la casa con la madre y que nunca en su vida se ha visto obligado a pagar un alquiler ni una cuota hipotecaria, piensa que la situación no tiene por qué cambiar "ad eternum". Sus hermanos quieren que les pague un alquiler o que les compre la casa, pero él, erre que erre dice que la casa es suya y que ni una cosa ni otra.   Leer más

No hace tanto que estábamos discutiendo como Dos tontos muy tontos acerca de si se podía o no embargar el sobrante de una subasta para pagar una carga anterior y ahora me encuentro en una disolución de proindiviso con una sentencia en la que se dicta expresamente que antes de que los copropietarios se repartan el parné, hay que dejar pagadita la hipoteca que grava la finca. Cosa veredes...

Concretamente la subasta se va a celebrar mañana 12 de julio en un juzgado que ignoro porque el amable lector que me ha enviado el edicto ha tenido el cuidado de tacharlo para que no vayan postores de más. El es el copropietario que está disfrutando de la vivienda y su ex-mujer es quien ha presentado la demanda de disolución.

La tasación de la vivienda propuesta por la demandante y no recurrida es de... pongamos 150.000 euros, teniendo la finca una hipoteca de 80.000 euros con los pagos completamente al día. Pues bien, el Edicto de Subasta dice exactamente lo siguiente:   Leer más