A Alfredo le ha ocurrido lo siguiente:

En una subasta de la AEAT fui adjudicatario de cuatro lotes cuya Descripción y Tipo de bien era de "SOLAR", con la siguiente Información Adicional: NO SE APORTAN DATOS REGISTRALES AL NO FIGURAR LOS BIENES INSCRITOS. Físicamente no vi los solares, pero los miré en Catastro y en Google Maps.

Tras la adjudicación presenté los documentos en el Registro de la Propiedad y ya tengo registrados los cuatro solares pero, una vez registrados, le pedí al ayuntamiento  la "Información Urbanística" y me contestaron que la clase del suelo es "Rústico".

Luego hablé con la AEAT de Lugo explicándoles el problema y me dijeron que ellos habían puesto la denominación de "Solar" porque era lo que venía en el Catastro.  Les he comenté que era un error clarísimo de Catastro, puesto que para que un bien tenga la categoría de solar (suelo edificable), este debe de contar con todos los servicios de agua, electricidad, teléfono, pavimentación y alcantarillado, etc., y que es perfectamente verificable al realizar la tasación por el tasador, y este lo debería de haber detectado.   Leer más

Uno de los analistas financieros que más me interesan es Jose Luis Cárpatos, de serenitymarkets.com quien hace unos años escribió un libro titulado "Leones contra gacelas", que es un manual para especuladores en bolsa pero en el que además expone su filosofía personal sobre el trading, partiendo de la base de que las personas normales (gacelas) no tienen nada que hacer en los mercados financieros porque los grandes especuladores (leones) los trituran cada cierto tiempo, de manera que el dinero acaba viajando siempre desde el bolsillo de los que se creen suficientemente listos para especular por libre hacia los bolsillos de los que son realmente listos.

Algo parecido sucede en las subastas judiciales, que parecen pensadas para que los pardillos pierdan de vez en cuando sus ahorros. No importa cuantas veces ocurra, siempre aparece el pardillo de turno que se mete la leche de su vida y vuelve a desaparecer tan súbitamente como como vino.    Leer más

Buenas Tristán, soy Alejandrus, el que te hizo unas consultas sobre inquilino con contrato verbal de arrendamiento. ¿Te acuerdas?

Como te comenté dejé el tema un poco en espera del acta de adjudicación. Y como te dije que te tendría informado te cuento, por que de verdad que vas a alucinar de lo que me esta pasando.
Bueno se redacta acta de adjudiacion y mandamiento de cancelacion de cargas. Con las mismas pago el impuesto de AJD y lo presento en Registro. Al mismo tiempo hablo con el inquilino y tenemos una primera toma de contacto bastante cordial. No concretamos nada pero la idea es de que se quede algún tiempo pagando un alquiler acordado. Por lo tanto lo del inquilino no es tan grave como yo me pensaba. De momento...

Pero lo alucinante viene ahora, porque el Registro me llama y me comenta que no puede cancelar las cargas posteriores, ya que Hacienda no solicitó de manera correcta el mandamiento según establece el punto 74.6 del Reglamento General de Recaudación.   Leer más

Cada vez me parece más imprescindible, cuando se está estudiando una subasta, acceder al expediente judicial completo y no solo a la Certificación de Cargas. Comento esto porque hace unos días, repasando el expediente de una subasta de Getafe, me encontré con que el registrador de la propiedad había cometido un tremendo error al redactar la Certificación.

El error fue muy simple y consistió en que hizo una lista de las cargas, que consistían únicamente en dos hipotecas y manifestó que la relacionada en primer lugar estaba subsistente y sin cancelar, lo que indica que es esa la hipoteca ejecutada en los autos y que, por tanto, la otra hipoteca es posterior.

Ambas hipotecas eran de la misma entidad bancaria y además también casi coincidían en el capital prestado, por lo que era muy fácil no darse cuenta del gazapo y dar la subasta como "sin cargas" cuando la realidad era muy distinta.   Leer más

1er mandamiento de la ley del subastero: No comprar nunca lo que no se haya visitado en persona

Hola Tristan. Hace quince días he sido el mejor postor en una plaza de garaje propiedad de una empresa en quiebra. Estoy pendiente de recibir la adjudicación, pero resulta que ayer entro en contacto con el presidente de la comunidad del edificio en el que se encuentra la plaza. Este amablemente me enseña los garajes y tratamos de localizar el nº de plaza en cuestión y no aparece. Me indica que en el edificio hay una plaza más en los papeles que fisicamente, seguramente por algun truco que realizó el promotor ( empresa en quiebra) para cumplir con la normativa. Mis preguntas son: ¿qué debo hacer para encontrar la plaza?  ¿Si no existe como debo proceder con la seguridad social para conseguir que me devuelvan el dinero? Un saludo.    Leer más

Estoy a punto de decidir no volver a comprar nada en el Juzgado de Primera Instancia nº31 de Madrid. 

El atasco actual es monumental y ya no se cifra en semanas sino en meses de cien días, que es una medida del tiempo creada expresamente para este juzgado. Es imposible que nadie obtenga un mínimo de Justicia con semejantes retrasos. Ni siquiera la tienen los demandados, pobres ilusos, que creen tener suerte por lo mucho que se retrasa el juzgado en lanzarles, pero que la triste realidad es que cualquier propiedad subastada en este juzgado nº31 alcanza un precio de adjudicación al menos un 20% inferior que si se hubiera subastado en el juzgado vecino, el nº32.

Es curioso cómo se ha llegado a esta situación tan extrema. Hace solo tres o cuatro años ambos juzgados iban más o menos a la par. Dos años después, hace un par de años, el treinta y uno ya estaba claramente por detrás, tardando seis meses en dictar el Decreto de Adjudicación cuando el juzgado vecino solo tardaba cuatro meses.    Leer más

Eh, lectores, desperezaos la modorra vacacional, que Rastaman nos ha planteado un problema bigotudo.  Os dejo con él, yo solo copio y pego:

Os planteo un caso real que tiene que ver con la reanudación del tracto: Resulta que un conocido se adjudica una vivienda pero cuando va a inscribir se encuentra con que el registrador califica negativamente por el defecto de que la demanda fue seguida contra Doña Franchesca y no contra su marido. Una vez estudiado el régimen matrimonial de su país se descubre que es el de gananciales. 
Resulta que la promotora X edificó e hipotecó una vivienda que posteriormente vendió a Doña Francesca quien acudió a notaria manifestando estar casada con Don Silvio Berlusconi pero sin acreditarlo; esa escritura se inscribió, bajo su criterio, por el registrador a nombre de los 2!!!, la parte actora debió demandar a los 2 pero por lo que fuese no lo hizo. Se han hecho gestiones tendentes a averiguar si el matrimonio se había disuelto pero infructuosas. A la vista de que era imposible convencer al registrador que insistía en la nulidad del procedimiento se solicito la nulidad del procedimiento. Se ha inadmitido dicha nulidad. Estáis alucinando verdad. Bueno, pues ahora viene la cuestión de la reanudación del tracto, se podría vender el piso a un tercero y que este inste un expediente de dominio para la reanudación del tracto que le permita finalmente inscribir su título o podría el capullo del registrador aducir que el título de la adjudicación es nulo y entonces ya solo se me ocurren tonterías como la usucapio transcurridos 20 años.   Leer más

Benito andaba detrás de la subasta de un piso de su barrio por el que se le iban los ojos. El caso es que la subasta presentaba algunos inconvenientes no menores como por ejemplo que el demandado no lo tenía inscrito en el Registro de la Propiedad o que se estaba ejecutando  en otro juzgado una hipoteca anterior que estaba a nombre del anterior propietario.

¿Y cómo sabía el acreedor que el deudor era el verdadero propietario de ese piso? Pues muy sencillo, porque demandante y demandado eran hermanos. Estas situaciones son muy raras, pero tienen fácil solución si el juez ordena la inscripción de la escritura de propiedad del demandado, que por lo visto existe y obra en autos, de forma que es fácilmente inscribible si así lo ordena el juzgado. Una vez inscrito el título, no hay más que ordenar la anotación de embargo y asunto concluido.    Leer más

Janni es la representante de una empresa escandinava y recientemente me ha consultado para que le diga como puede acceder a los listados de subastas judiciales españolas, que lamentablemente ya no se publican de manera centralizada en el BOE como si se hacía antes de la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, hace ya tropecientos años.

Se lo dije y también aproveché para comentarle lo desastroso que es el sistema judicial español del que dependen las subastas y cómo era bastante fácil encontrar la ruina en la búsqueda de buenos negocios. Pero mis advertencias no le asustaron y se mostró confiada en su propia experiencia del mundo inmobiliario escandinavo.

Y simultáneamente he recibido, en contraste con el optimismo de la finlandesa, el testimonio del relato de José María, un subastero que a pesar de sus 10 años de experiencia se ha metido en un buen lío:   Leer más

Estimado Tristán: En el 2007, cuatro propietarios cedimos nuestros terrenos a un constructor para que edificase bajos comerciales, pisos, garajes y trasteros en la mejor zona del pueblo. Los contratos fueron realizados todos ante notario y bajo asesoramiento legal. Una persona en concreto tiene una permuta pura y dura (cambio de terrenos por dos pisos). En mi caso el contrato tiene dos opciones: ejecución de un aval bancario (por si veía que la obra no finalizaba) o quedarme con el piso (esta era mi idea original porque de lo contrario no habría invertido miles de euros en mejoras en la cocina y los baños... los cambié al completo). En el momento en el que el constructor me dio las llaves, comencé a amueblar el piso para adelantar el proceso e instalarme en cuanto todo estuviera en regla; al fin y al cabo, mi novio y yo estábamos perdiendo mucho dinero viviendo en alquiler y yo me quedé en paro. Como la fecha final para entrar a vivir se demoraba tanto, todos los propietarios convocamos una reunión con el constructor. Fue entonces cuando nos comunicó que, además de la hipoteca que tenía con el banco, tenía que afrontar un segundo préstamo a nivel privado y que las cosas se estaban complicando.   Leer más