Janni es la representante de una empresa escandinava y recientemente me ha consultado para que le diga como puede acceder a los listados de subastas judiciales españolas, que lamentablemente ya no se publican de manera centralizada en el BOE como si se hacía antes de la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, hace ya tropecientos años.

Se lo dije y también aproveché para comentarle lo desastroso que es el sistema judicial español del que dependen las subastas y cómo era bastante fácil encontrar la ruina en la búsqueda de buenos negocios. Pero mis advertencias no le asustaron y se mostró confiada en su propia experiencia del mundo inmobiliario escandinavo.

Y simultáneamente he recibido, en contraste con el optimismo de la finlandesa, el testimonio del relato de José María, un subastero que a pesar de sus 10 años de experiencia se ha metido en un buen lío:   Leer más

Estimado Tristán: En el 2007, cuatro propietarios cedimos nuestros terrenos a un constructor para que edificase bajos comerciales, pisos, garajes y trasteros en la mejor zona del pueblo. Los contratos fueron realizados todos ante notario y bajo asesoramiento legal. Una persona en concreto tiene una permuta pura y dura (cambio de terrenos por dos pisos). En mi caso el contrato tiene dos opciones: ejecución de un aval bancario (por si veía que la obra no finalizaba) o quedarme con el piso (esta era mi idea original porque de lo contrario no habría invertido miles de euros en mejoras en la cocina y los baños... los cambié al completo). En el momento en el que el constructor me dio las llaves, comencé a amueblar el piso para adelantar el proceso e instalarme en cuanto todo estuviera en regla; al fin y al cabo, mi novio y yo estábamos perdiendo mucho dinero viviendo en alquiler y yo me quedé en paro. Como la fecha final para entrar a vivir se demoraba tanto, todos los propietarios convocamos una reunión con el constructor. Fue entonces cuando nos comunicó que, además de la hipoteca que tenía con el banco, tenía que afrontar un segundo préstamo a nivel privado y que las cosas se estaban complicando.   Leer más

Este va a ser un post verdaderamente árido para la mayoría de nosotros, es decir, un post solo apto para los muy cafeteros. Aún no lo he escrito y ya tengo dolor de cabeza solo de imaginarlo así que supongo que lo mejor será que no lo leáis, bajo peligro que de hacerlo me cojáis inquina para los restos. Eso sí, quienes lleguéis hasta el final y tengáis algo que aportar, no lo dudéis pues acerca de este problema todas las ideas son buenas.

Voy a tratar uno de los más graves problemas con que nos podemos encontrar los inversores en subastas judiciales, el de que por culpa de haber caducado el embargo por el que hemos adjudicado un bien las cargas posteriores quedan sin cancelar y pasan a convertirse en cargas anteriores. Diréis que el asunto ya lo hemos tratado largo y tendido y efectivamente lo hemos hecho en septiembre del 2.009, en julio del 2.010 y en julio del 2.011, pero en esta última ocasión la cosa quedó pendiente de que Francisco Calvo nos diera su solución a cambio de 60.000 euros. Pues bien, finalmente he decidido que para llegar a buen puerto bien merecía la pena pagar ese precio y se lo he pagado, por lo que me ha enviado la documentación de su relato.   Leer más

El género epistolar, que hace solo veinte años estaba extinguiéndose, tiene ahora más fuerza que nunca en la Historia. El que he pegado a continuación no es más que un ejemplo de intercambio de mails entre dos personas que antes de esto eran dos desconocidos. Como son muchos mails, el post ha quedado un poco largo, pero es de imprescindible lectura y los valientes que lleguen hasta el final, seguro que cuando acaben serán más sabios que antes de leerlo. Además, lo he dejado muy bonito con colorines y todo.

Antonio, 25 de septiembre: (…) Caso: Me he adjudicado una casa en la Seguridad Social al 25% del tipo de subasta que ha sido 10.000 euros y la casa tiene una carga de 104.000 euros a fecha 4 de marzo del 2011, la cual es una hipoteca y este es el precio de subasta acordado en hipoteca, asimismo decir que la casa se encuentra deshabitada y en medio de un proceso de remodelación pero en el interior hay enseres personales como ropa, toallas, un ordenador, etc. y hacer constar que tiene agua y luz pero 100% que se encuentra deshabitada desde hace unos 2 años. Ahora mismo estoy en los tres días de mejora de postura del propietario. Pregunta: ¿Se puede negociar con el banco esa carga o tengo que hacerme cargo de la misma e incluirle los intereses de demora desde marzo o no pueden cobrarme mas de lo pactado en la hipoteca con el tipo de subasta?   Leer más

Acabamos de empezar y ya nos cercan los problemas. La víctima esta vez es de Sevilla, donde por lo visto hay juzgados que siguen su propia Ley, como en Deadwood.

Esto es lo que me envían:

¿Qué te parece la faena que me han hecho en el juzgado nº5 de Sevilla que me han suspendido la subasta cuatro meses después de haberse celebrado cuando estaban a punto de dictar el Decreto de adjudicación? Resulta que hace dos meses (dos después de la subasta) se presentó el demandado en el juzgado diciendo que un familiar le había prestado dinero y que quería pagar. Su abogado argumentó que como el juzgado no había dictado la aprobación del remate, el demandado estaba en su derecho de enervar la deuda, ni siquiera cancelarla completamente, sino solo pagar los atrasos, los intereses y las costas. Me reuní con el secretario para protestar cómo era posible que se suspendiera si hacía dos meses que yo había rematado todo el dinero, pero el secretario me explicó que el hecho de que el demandado conservara su vivienda era un bien mayor y que en las subastas a veces se gana y a veces se pierde, que ya debería saber que las cosas son así.   Leer más

Ya hemos comentado en otras ocasiones el tremendo marrón que puede derivar de que te caduque el embargo antes de haber presentado en el Registro de la Propiedad los Mandamientos de Cancelación de Cargas. El registrador te inscribe el título pero se niega a cancelar los embargos posteriores, con la consecuencia de que lo que compraste "sin cargas" se convierte como por arte de magia en una casa con cargas. Es un lío de los gordos.

En este sentido es muy interesante el comentario nº8 de Francisco calvo en el post La caducidad de las anotaciones de embargo, donde se explican detalladamente las enrevesadas implicaciones de tener semejante despiste. Concretamente FCalvo dice:

Tenemos que estar muy vigilantes sobre la fecha de caducidad del embargo porque si la vemos cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el auto de adjudicación (a mí han llegado a tardar hasta dos años), debemos solicitar por escrito al juzgado que dicte auto de renovación del embargo. Porque si no lo hacemos el procurador de la parte ejecutante que ya ha cumplido con su trabajo no lo va a hacer.   Leer más

Recibido por mail esta misma semana:

Buenas tardes Tristán, No se si te acuerdas de mi caso, me adjudique un piso en enero. Tengo el auto de adjudicación....pagado el ITP, registrado. Solicite la posesión en mayo y hoy he llamado al juzgado, para ver como iba lo de la posesión y me dice la funcionaria que no me la van a dar por ahora, que ha llamado el ejecutado  -es alemán y vive allí, en Alemania-  y que quiere personarse y la secretaria quiere escuchar lo que tenga que alegar antes de hacer nada. Le he preguntado que si tiene plazo para personarse y me contesta que no, que no saben cuando vendrá, pero que mientras no se persone no me dan la posesión. He querido hablar con la secretaria y me dice que me tengo que personar con procurador para informarme. Pero como te he dicho antes la funcionaria me ha comentado la intención de la misma de esperar hasta que se persone. Imagina mi cabreo porque me ha dado a entender que lo mismo puede pasar un mes, 3 meses como 6. El piso esta desocupado, ¿no puedo hacer nada ante esta situación? ¿tengo que esperar hasta que le de la gana a la secretaria de darme la posesión?. Gracias de antemano y un saludo.    Leer más

Recordaréis, porque no ha pasado tanto tiempo, un post de enero titulado "Derecho de Retracto en subastas de VPO" en el que Agm78 nos contaba el problemón que tenía con un piso de VPO en San Sebastián que se había adjudicado en subasta por el actual precio oficial de las VPO pero en el que el ayuntamiento estaba tratando de que el juzgado le reconociera el derecho de adquisición preferente.

Las cosas más o menos se desarrollaron así:

1. El precio oficial de esta VPO cuando fue comercializada era de 124.000 euros
2. El propietario deja de pagar su hipoteca y la vivienda sale a subasta, pero en el ínterin el precio oficial de la vivienda ha subido a 169.000 euros el 18-nov-10, justo un mes antes de la subasta que se celebró el 15-dic-10.
3. No se muy bien por qué motivos, las subastas de VPO en ese juzgado ( o en Guipúzcoa o en todo el País vasco, no estoy seguro) se llevan a cabo de una manera un tanto novedosa: hubo 3 postores que ofrecieron el máximo y el juzgado dio traslado al Gobierno Vasco para que diera un orden de preferencia en base a la necesidad de vivienda que tenían estos postores. Los 3 cumplían con los requisitos de necesidad de vivienda que exigen Etxebide y Etxegintza, entidades públicas de vivienda del Gobierno Vasco y Ayuntamiento de San Sebastián respectivamente. El elegido por el juzgado en base a este orden de preferencia fue nuestro protagonista y el juzgado dictó el "Decreto de Aprobación del remate, emplazándole a pagar el total del remate.
4. Agm78 solicitó un crédito puente con el aval de un familiar y pagó el remate (169.000 euros) en enero.  Leer más

Como siempre que publico el relato pesadillesco de algún lector, otros se animan a enviarme los suyos, de manera que ahora me encuentro con varios, de los que he escogido el de un particular que creyó comprar el ático de sus sueños pero que todo apunta a que va a salir de la operación perdiendo treinta y nueve mil euros.

Esta es su historia, relatada por él mismo:

He estado leyendo tu blog, especialmente los artículos de la etiqueta "Pesadillas" y, aunque los hay tremendos, no he encontrado ninguno peor que lo que me ha pasado a mí, que estoy viviendo la peor de las pesadillas.

Hace unos meses compré en una subasta hipotecaria una Vivienda de Protección Pública que salía por la deuda que tenía con La Caixa, que era de 97.000 euros con todo incluido. Como era un ático casi nuevo de 95 m2 con el uso exclusivo de una terraza de otros 110 m2, el precio de adjudicación fue un poco caro, en total 234.000 euros. Aún así resultó barato teniendo en cuenta que la urbanización tiene piscina, garajes y trasteros y que está situada en uno de los mejores PAU´s de Barcelona. 

 

En el juzgado me habían asegurado que ni los ayuntamientos ni la Generalitat estaban ejerciendo el derecho de retracto y que de todas formas, si lo hicieran, a mí me pagarían hasta la última peseta gastada. Ha resultado ser todo lo contrario, el ayuntamiento ha esperado hasta el último minuto para decidir en el pleno ejercer el derecho de retracto, pero no por el precio de adjudicación, sino por el precio oficial de las viviendas protegidas, que para este piso a día de hoy son unos 195.000 euros.  Como ves con lo que me ofrecen pierdo 39.000 euros. Ahora entiendo por qué los subasteros frenaron sus pujas mucho antes, siendo solo un vecino del inmueble y yo quienes pujamos tanto.

 

He consultado a dos abogados distintos que me han dicho que no tengo nada que hacer, cosa rara porque yo pensaba que esta gente siempre te daba la razón y te decía que el asunto estaba claro para conseguir que les contrates. Pues ambos lo han visto tan mal que me han dicho que ni lo intente. También tuve una larga conversación con la secretaria del juzgado, quien se negó en redondo a suspender la subasta y me informó que ya le había entregado la deuda a La Caixa y el sobrante a los demandados, a pesar de que los tipos aún están tan tranquilos disfrutando de mi ático. Además me comunicó que dado que me iban a ejercer el retracto, que no me molestara en pedirle la Posesión porque no me la daría.

 

Mi última oportunidad antes de beberme la cicuta es que tú y tus lectores me deis una solución. Uno de esos trucos que usáis en vuestro negocio y que hagan que esta pesadilla se transforme mágicamente en un simple mal sueño. Te pido por favor que publiques este llamamiento para ver si alguien puede ayudarme.

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Mucho ojo con algunas subastas de disoluciones de proindiviso porque pueden tener gato encerrado. 

A veces el marrón lo puede organizar el copropietario demandado como aquí y otras veces pueden ser ambos, demandante y demandado, quienes hayan preparado la trampa, como parece ser el caso de hoy.

Dejemos que nos lo cuente propio el afectado:

Hola Tristán, tengo un problema, he comprado una vivienda en un procedimiento de división de cosa común y cuando me han ido a entregar la vivienda han aparecido unos inquilinos de renta antigua que el juzgado después de la vista oral les ha dicho que tienen derecho a quedarse. El perito había dicho que la casa estaba deshabitada, nosotros fuimos más de tres veces y nunca había nadie, los consumos de agua y luz estaban a cero, vamos que el piso estaba vacío, (...) Amigo, se subasta y empiezan a tener consumo, trajeron a la vista oral 6 años de pagos de la renta a través del banco (te adjunto auto por si te interesa). El contrato era de 1999 y la renta de solo 60 euros al mes y antes de la vista oral se les veía a ambos copropietarios (demandante y demandado) charlando con el inquilino como amigos de toda la vida.   Leer más