Hace un par de días, un lector habitual del blog llamado Javier, que quiere comprar un piso en subasta ayudado por un subastero profesional, me hizo una consulta acerca de los rangos registrales. Su subastero ya se lo había explicado, pero como la cosa le había parecido un poco enrevesada, buscaba que yo se lo confirmara o no.

Se trata de un piso con las siguientes cargas registrales:

1. Inscripción 9ª: 23.000 euros. Hipoteca ejecutada, fecha: mayo-97, mismo rango registral que la hipoteca de la inscripción 10ª
2. Inscripción 10ª: 20.000 euros. Misma entidad bancaria que la de la hipoteca 9ª, fecha: octubre-01, mismo rango registral que la de la hipoteca de la inscripción 9ª
3. Embargo A: Una caja de ahorros por 22.000 euros + i + c,   fecha: julio-10
4. Embargo B: Misma caja de ahorros por 12.000 euros + i + c,   fecha: agosto-10

O sea, que la consulta de Javier era de respuesta muy sencilla y nada enrevesada: Aunque ejecuten la hipoteca de la inscripción 9ª, como es del mismo rango registral que la de la inscripción 10ª, tras la subasta y el oportuno Mandamiento de Cancelación de Cargas, se cancelarán la hipoteca 9ª y los embargos A y B y continuará vigente (y en todo su esplendor) la hipoteca de la inscripción 10ª, que pasará a ser anterior y por lo tanto continuará como carga registral.   Leer más

Hace exactamente dos meses me quejaba amargamente del error como constante de los juzgados españoles porque una empleada judicial había redactado el Decreto de Adjudicación (de un piso que ya tenía vendido) sin hacer mención expresa de las cantidades adeudadas y así lo había notificado al demandado junto con la tasación de costas y la nueva secretaria se había plantado y había dejado claro que había que redactarlo de nuevo y que se tenía que volver a notificar; pero que no te preocupes porque vamos a tener en cuenta el perjuicio causado y lo vamos a hacer a toda leche y blablablá.

Ya entonces la vivienda estaba vendida y afianzada y solo faltaba escriturarla para dejar cerrado el negocio. Pues han tenido que pasar exactamente dos meses desde que tuve aquella conversación en el juzgado y hacer varias visitas más, incluso poniéndome bastante desagradable en la última de ellas para que hoy, por fin, me hayan dado el Decreto y los Mandamientos y los haya podido llevar al Registro de la Propiedad previa visita a la oficina liquidadora, que Hacienda somos todos.   Leer más

Este va a ser un post verdaderamente árido para la mayoría de nosotros, es decir, un post solo apto para los muy cafeteros. Aún no lo he escrito y ya tengo dolor de cabeza solo de imaginarlo así que supongo que lo mejor será que no lo leáis, bajo peligro que de hacerlo me cojáis inquina para los restos. Eso sí, quienes lleguéis hasta el final y tengáis algo que aportar, no lo dudéis pues acerca de este problema todas las ideas son buenas.

Voy a tratar uno de los más graves problemas con que nos podemos encontrar los inversores en subastas judiciales, el de que por culpa de haber caducado el embargo por el que hemos adjudicado un bien las cargas posteriores quedan sin cancelar y pasan a convertirse en cargas anteriores. Diréis que el asunto ya lo hemos tratado largo y tendido y efectivamente lo hemos hecho en septiembre del 2.009, en julio del 2.010 y en julio del 2.011, pero en esta última ocasión la cosa quedó pendiente de que Francisco Calvo nos diera su solución a cambio de 60.000 euros. Pues bien, finalmente he decidido que para llegar a buen puerto bien merecía la pena pagar ese precio y se lo he pagado, por lo que me ha enviado la documentación de su relato.   Leer más

Recordaréis que hace tres meses el iluso de Tristán estaba feliz pues le habían dictado el Decreto de Adjudicación en menos de un mes y éste ya estaba siendo notificado. El muy crédulo se felicitaba de que aún quedaran juzgados cuyos titulares se tomaran en serio el "servicio" al ciudadano y a la Justicia... paparruchas.

El muy pardillo ha chocado esta mañana con la triste realidad de los empleados públicos de los juzgados españoles: desinterés, pereza, desidia, holgazanería,  apoltronamiento, haraganería, molicie, somnolencia, ociosidad, falta de amor por el trabajo bien hecho, y los omnipresentes moscosos, muchos moscosos.

Resulta que, informado de que el decreto por fin había sido notificado con éxito, ha acudido al juzgado con la esperanza de que ya estuvieran también listos los Mandamientos de Cancelación. El pobre hasta llevaba en la cartera el dinero para liquidar en Hacienda el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, tan seguro estaba de que todo iba a ir bien. Además el propio Tristán también había hecho su propio trabajo con rapidez y esmero y la vivienda no solo ya estaba vacía sino que su venta había sido afianzada y actualmente solo faltaba que también estuviese inscrita para que el dinerito entrase limpiamente en la buchaca.   Leer más

A ver si nos aclaramos, me conminan  enfadados algunos lectores a través de mi correo. El martes pasado me quejé amargamente de que los juzgados se empeñaban en notificar una y otra vez en distintos sitios a los demandados sin decidirse nunca a hacerlo por edictos. Sin embargo el viernes siguiente levanté la voz frente a la negligencia de los juzgados en sus notificaciones, destapando el caso de la subasta de un chalet a cuya propietaria le habían notificado por edictos cuando a mí me costó 5 minutos dar con ella por teléfono.

Pensaréis que no me aclaro y que o una cosa o la otra, que no puedo estar en misa y repicando, estar a favor de las notificaciones por edictos y, simultáneamente, estar en contra.  Vale, voy a tratar de explicarme.

Es un hecho que la Ley dice que hay que notificar a los deudores hipotecarios en el domicilio que se haya pactado en la escritura de hipoteca y que hay que notificar oficialmente al banco cualquier cambio en dicho domicilio. Lo que pasa es que esa notificación hay que hacerla, como cualquier otro trabajo en la vida, correctamente, con profesionalidad y con sentido común. No es de recibo que el agente judicial vaya al domicilio pactado pensando en lo cabrito que es el jefe, en que ya es viernes o en que ya no le quedan moscosos. ¡Qué ya está bien hombre!, que les pagan poco pero les pagan y el trabajo hay que hacerlo en cualquier circunstancia y el ejemplo que describí en el post anterior era espeluznante.   Leer más

Hoy se ha suspendido la subasta de un chalet cuya propietaria ha tenido la inmensa suerte de que un subastero concienciado se interesara por dicha subasta.  Bueno, tampoco me quiero adjudicar todo el mérito porque también habría podido ocurrir que cualquier otro le hubiera avisado. Pero el caso es que fui yo quien le llamó la semana pasada para darle el susto de que su hermoso adosado de la urbanización Cercas Mayores en Navacerrada iba a ser subastado en unos días en un juzgado de Colmenar Viejo.

La verdad es que tampoco fue mucha casualidad que unos días después yo publicara el post sobre las notificaciones judiciales en las ejecuciones hipotecarias, ya sabiendo que hoy iba a tener la oportunidad de publicar este.

El drama se gestó cuando la actual propietaria y su marido decidieron aprovechar que la abuela había puesto la nuda propiedad a nombre de su hija, reservándose el usufructo vitalicio, para respaldar hipotecariamente el crédito que necesitaban. Como el banco les exigió hipotecar la plena propiedad, la abuela también debió firmar aquella escritura.   Leer más

En lo que respecta a las ejecuciones hipotecarias, las notificaciones al deudor se rigen por los siguientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Artículo 682. Ámbito del presente capítulo.

1. Las normas del presente capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.

2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

• Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.
• Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.

3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.   Leer más

No quisiera que terminase el año sin comentar una subasta que no se llegó a celebrar la última semana de julio en Alcobendas. Digo que no se llegó a celebrar porque a última hora se presentó un subastero novato, con un contrato privado de compra y un escrito en el que declaraba que en dicho contrato había una cláusula por la que se comprometía a subrogarse en la hipoteca ejecutada, por lo que solicitaba la suspensión de la subasta. ¡Caray con los novatos!

El tío ya me había sorprendido favorablemente un par de meses antes adjudicándose la subasta de un piso de la calle Comandante Zorita declarando que solicitaba la suspensión del plazo para pagar el remate al amparo del art. 670.6 pues tenía intención de solicitar un crédito hipotecario amparándose en el artículo 107.12 de la Ley Hipotecaria. Ole sus cojones. Eso es comprar en subastas sin un duro.   Leer más

La respuesta a la pregunta enunciada en el título es que si, a tenor de muchas de sus actuaciones, algunas no merecen ser ayudadas porque actúan con criterios antieconómicos.

Para justificar mi respuesta me voy a limitar a explicar una hipoteca de la que he tenido conocimiento.

Entidad: Caja de Navarra

Capital prestado: 774.000 euros

Fecha: mayo de 2.009  (8 meses después de la caída de Lehman Brothers)

Propiedades hipotecadas: Como garantía de ese pastizal, la caja ha hipotecado dos propiedades del deudor, un chalecito en Valdemorillo y un piso bien situado en Avilés. Analicemos ambas garantías para ver si valen lo que se dice.

Chalet en Valdemorillo: calle Puerto de Alcolea 19   (urbanización Cerro Alarcón), es el chalet que tiene piscina y que hace esquina con la avenida de Peguerinos.   Leer más

La siguiente noticia sobre GMAC nos indica que los americanos son tan chapuceros como puedan serlo los españoles pero, a diferencia de nosotros, estos yanquis saben rectificar a tiempo. Por lo visto el departamento de hipotecas de la financiera GMAC ha detectado errores graves en las ejecuciones hipotecarias de veintitrés estados de la Unión y ha decidido cortar por lo sano, echando atrás todos los procedimientos llevados a cabo en dichos estados y parando todas las subastas y los desalojos programados.

Por lo visto, debido a la sobrecarga de trabajo debida a la crisis financiera y el aluvión de hipotecas impagadas, el buen hacer para garantizar la legalidad de los procesos no se ha llevado a cabo y los empleados han estado firmando documentos sin siquiera leerlos.