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Uno de los cuidados que hay que tener antes de participar en subastas que dimanen de procedimientos civiles no hipotecarios es estudiar muy atentamente la Tasación de Cargas. Este es un documento en el que el secretario judicial calcula el Tipo de Subasta restando las cargas preferentes del valor de tasación que haya dado el perito judicial. 

Lo normal es que, a instancias de la parte actora, el juzgado hubiera instado a dichos acreedores a enviar un certificado con la cifra exacta que queda por pagar en dichas deudas, pero lamentablemente las partes intervinientes en estos procedimientos no siempre están a la altura de su responsabilidad. En tales casos las cifras que se restan no son más que aproximadas y es una pena porque uno de los datos más importantes para los potenciales postores en la subasta es la cuantía exacta de las deudas del piso.   Leer más

Uno de los analistas financieros que más me interesan es Jose Luis Cárpatos, de serenitymarkets.com quien hace unos años escribió un libro titulado "Leones contra gacelas", que es un manual para especuladores en bolsa pero en el que además expone su filosofía personal sobre el trading, partiendo de la base de que las personas normales (gacelas) no tienen nada que hacer en los mercados financieros porque los grandes especuladores (leones) los trituran cada cierto tiempo, de manera que el dinero acaba viajando siempre desde el bolsillo de los que se creen suficientemente listos para especular por libre hacia los bolsillos de los que son realmente listos.

Algo parecido sucede en las subastas judiciales, que parecen pensadas para que los pardillos pierdan de vez en cuando sus ahorros. No importa cuantas veces ocurra, siempre aparece el pardillo de turno que se mete la leche de su vida y vuelve a desaparecer tan súbitamente como como vino.    Leer más

Mi amigo Carmona está alucinando en blanco y negro. Después de cuatro meses para que un juzgado de Getafe dictara el Decreto de Adjudicación del piso que compramos en marzo va el jueves (día 19) al juzgado a preguntar y la funcionaria le dice que ya está hecho y que para que se lo pueda entregar solo falta que lo firme la secretaria y que de ese día no puede pasar porque al día siguiente (viernes 20) se va de vacaciones y supone que lo dejará todo firmado antes de irse.

Como doy por hecho que el viernes se lo van a dar, le hago una lista con todo lo que tiene que hacer cuando tenga el Decreto y los Mandamientos en sus manos, desde ir a pagar el ITP hasta hacer el juramento de ausencia de arrendamientos, etc.

Pero alucinantemente ha ocurrido lo inconcebible para cualquier persona sensata: la irresponsable de la secretaria judicial se ha ido de vacaciones dejando sobre la mesa sin firmar el Decreto de Adjudicación, un documento que podría estar hecho desde el día siguiente al de la subasta y que se han tomado cuatro meses para redactar con un simple "copia y pega".   Leer más

- ¿Cómo que no le importaría hacerme usted mismo el Decreto para adelantar trabajo? ¿Es que usted se cree que no lo hago para no tomarme la molestia?

- No, no, usted perdone si me he explicado mal. Lo que he querido decir es que estoy dispuesto a ponerlo todo de mi parte para adelantar los plazos, incluso a ayudarle si está en mi mano.

- Usted aquí no pinta nada y que sepa que solo han pasado cinco meses desde que presentó el escrito solicitando el Decreto y aquí el retraso  es de seis meses para proveer. Así que no se a qué viene tanta prisa. Cuando se compra en subasta ya se sabe que no es como ir al notario, sino que aquí, en los juzgados, los plazos son diferentes, ¿qué se ha creído usted?

- ¿Que el retraso es de seis meses? ¿Quiere eso decir que tardan seis meses para los decretos de adjudicación?   Leer más

Cada vez me parece más imprescindible, cuando se está estudiando una subasta, acceder al expediente judicial completo y no solo a la Certificación de Cargas. Comento esto porque hace unos días, repasando el expediente de una subasta de Getafe, me encontré con que el registrador de la propiedad había cometido un tremendo error al redactar la Certificación.

El error fue muy simple y consistió en que hizo una lista de las cargas, que consistían únicamente en dos hipotecas y manifestó que la relacionada en primer lugar estaba subsistente y sin cancelar, lo que indica que es esa la hipoteca ejecutada en los autos y que, por tanto, la otra hipoteca es posterior.

Ambas hipotecas eran de la misma entidad bancaria y además también casi coincidían en el capital prestado, por lo que era muy fácil no darse cuenta del gazapo y dar la subasta como "sin cargas" cuando la realidad era muy distinta.   Leer más

Cómo no vamos a estar al borde del precipicio financiero y a punto de que nuestra banca sea rescatada en bloque si nuestra Administración es incapaz siquiera de administrar los bienes que hereda por el morro de ciudadanos despistados que mueren sin herederos a la vista.

Lo explicaré con más detalle: Don Clemente Rodríguez falleció sin herederos en 1976 y su pisito de la madrileña calle de Pinilla del valle fue a parar a las manos del voraz Estado. Concretamente ahora está a nombre del Instituto de la Vivienda de Madrid.

Pues oído al parche, porque el IVIMA lo ha ignorado desde entonces, no habiéndolo reformado ni alquilado ni dado ningún uso provechoso ni nada de nada desde que Don Clemente salió del piso con los pies por delante. Se limitaron a inscribir el título en el Registro de la Propiedad y hasta hoy.   Leer más

Como suele ocurrir, publico un post sobre un error en una subasta de la Seguridad Social y me empiezan a llover mails de lectores afectados por otros errores más o menos similares, entre los que destaco el siguiente:

Hola Tristán: te cuento la que tengo liada por unos errores gravísimos de la tesorería (y empresa tasadora de la TGSS) en el año 2009 hay una subasta en la que yo para identificar el bien tengo dificultades pues había errores en la referencia catastral ya que faltaba un 3 en ella, voy a la URE correspondiente y me dan la correcta y además me dan fotografías echas por SEGIPSA empresa tasadora del bien yo voy a corroborar esas fotos in situ con la calle y numero que dicen en la subasta y efectivamente es una casa con piscina y pozo, ahora viene lo bueno, compro en subasta el bien y ahora descubrimos que ese no es el bien subastado sino una nave , ha habido un error en la tasación y han valorado otro bien por lo que entiendo debería retrotraerse las actuaciones y devolvernos el dinero mas todos los gastos derivados de esa adjudicación. Un saludo cordial.   Leer más

A estas alturas del blog es posible que una considerable mayoría de lectores sepa que la Tasación de Cargas es el cálculo que hace el secretario judicial mediante el cual deduce del avalúo del bien que se subasta el importe de todas las cargas y derechos anteriores al embargo o hipoteca por el que se despacha la ejecución. De manera que Tipo de Subasta = Tasación - cargas. Esto está regulado en el artículo 666 de la L.E.C.

Pero para que esta figura tenga la máxima eficacia es necesario que previamente el Secretario haya dirigido un oficio (art. 657 de la L.E.C.) a los titulares de las cargas anteriores para que informen sobre la subsistencia de la deuda y su cuantía actualizada, de forma que las cantidades que se resten de la tasación sean verídicas y no la entelequia que figura en el Registro de la Propiedad.   Leer más

A un amigo mío le acaban de robar la cartera y no está seguro de a quién responsabilizar.

Hace unos años, cuando la crisis ni estaba ni se la esperaba un cliente le dejó una deuda de sesenta mil euros y mi amigo, que no es de los que se demoran en tomar decisiones, le demandó inmediatamente y, tras unos años de  leeeeento procedimiento judicial, consiguió una sentencia favorable. 

Una vez firme la sentencia inició su ejecución y pidió que se trabara embargo sobre los bienes del demandado. Dicho y hecho, el juez acepta y le entregan la documentación al procurador, quien no la revisa y la lleva al Registro de la Propiedad, donde al cabo de unos días se la rechazan por el defecto subsanable de que al juzgado se le ha olvidado hacer mención de la cuantía del embargo.

¡¡¡Tremenda incompetencia!!! ¿El juzgado ordena un embargo preventivo y olvida mencionar la cuantía del mismo? ¿El procurador no se da cuenta? ¿Y el letrado?   Leer más