1.- El ciudadano tiene derecho a recibir información general y actualizada sobre el funcionamiento de los juzgados y tribunales y sobre las características y requisitos genéricos de los distintos procedimientos judiciales.

2.- El ciudadano tiene derecho a recibir información transparente sobre el estado, la actividad y los asuntos tramitados y pendientes de todos los órganos jurisdiccionales de España.

3.- El ciudadano tiene derecho a conocer el contenido actualizado de las leyes españolas y de la Unión Europea mediante un sistema electrónico de datos fácilmente accesible.

4.- El ciudadano tiene derecho a conocer el contenido y estado de los procesos en los que tenga interés legítimo de acuerdo con lo dispuesto en las leyes procesales.

• Los interesados tendrán acceso a los documentos, libros, archivos y registros judiciales que no tengan carácter reservado.
• Las autoridades y funcionarios expondrán por escrito al ciudadano que lo solicite los motivos por los que se deniega el acceso a una información de carácter procesal.

5.- El ciudadano tiene derecho a que las notificaciones, citaciones, emplazamientos y requerimientos contengan términos sencillos y comprensibles, evitándose el uso de elementos intimidatorios innecesarios.   Leer más

Hace un par de días, un lector habitual del blog llamado Javier, que quiere comprar un piso en subasta ayudado por un subastero profesional, me hizo una consulta acerca de los rangos registrales. Su subastero ya se lo había explicado, pero como la cosa le había parecido un poco enrevesada, buscaba que yo se lo confirmara o no.

Se trata de un piso con las siguientes cargas registrales:

1. Inscripción 9ª: 23.000 euros. Hipoteca ejecutada, fecha: mayo-97, mismo rango registral que la hipoteca de la inscripción 10ª
2. Inscripción 10ª: 20.000 euros. Misma entidad bancaria que la de la hipoteca 9ª, fecha: octubre-01, mismo rango registral que la de la hipoteca de la inscripción 9ª
3. Embargo A: Una caja de ahorros por 22.000 euros + i + c,   fecha: julio-10
4. Embargo B: Misma caja de ahorros por 12.000 euros + i + c,   fecha: agosto-10

O sea, que la consulta de Javier era de respuesta muy sencilla y nada enrevesada: Aunque ejecuten la hipoteca de la inscripción 9ª, como es del mismo rango registral que la de la inscripción 10ª, tras la subasta y el oportuno Mandamiento de Cancelación de Cargas, se cancelarán la hipoteca 9ª y los embargos A y B y continuará vigente (y en todo su esplendor) la hipoteca de la inscripción 10ª, que pasará a ser anterior y por lo tanto continuará como carga registral.   Leer más

Los jueces de lo mercantil de Barcelona han tomado nota de los desastrosos resultados de las subastas judiciales en los concursos de acreedores, que han estado quedando invariablemente desiertas, y han decidido coger el toro por los cuernos y dejar de lado el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y eliminar el precio mínimo de puja para dichas subastas de activos en fase de liquidación de empresas.

Hasta ahora, la fase de liquidación en un concurso era similar al de un juzgado de primera instancia. Es decir, el Administrador concursal establecía un precio mínimo para pujar por el activo inmobiliario. El precio mínimo era normalmente un poco más o igual a la carga hipotecaria del inmueble. Con esas condiciones, nadie acude a las subastas, ya que el capital pendiente de esas hipotecas se aleja muchísimo del precio real de mercado.    Leer más

La Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el incremento del valor experimentado por los terrenos desde que la propiedad es adquirida hasta que es vendida y el sujeto pasivo es siempre el vendedor, que es quien se ha visto beneficiado por dicha plusvalía, excepto en las sucesiones y donaciones, en cuyo caso sería el nuevo propietario quien tendría que pagarlo.

En el caso de las subastas judiciales, que es de lo que tratamos en este blog  -cuando no me da por irme por los cerros de Úbeda-, el adjudicatario  no tiene por qué pagar el impuesto, puesto que quien se ha beneficiado del incremento del valor del terreno desde que lo compró hasta se llevó a cabo la venta judical forsosa (también llamada subasta judicial) ha sido el ex-propietario, de manera que hasta ahora el sujeto pasivo ha sido siempre el demandado.    Leer más

Para empezar quiero decir que el Derecho de Retracto es una limitación que el ordenamiento jurídico impone a la propiedad privada y al derecho de libre disposición, estableciendo una limitación a la misma en favor de determinadas personas que por determinadas circunstancias  resultan favorecidas. Por tanto, el retracto introduce un elemento de incertidumbre y es una limitación grave a la seguridad jurídica.

Los artículos del Código Civil que regulan el retracto legal son:

art. 1.521: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

art. 1.522: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.   Leer más

En casi todas las escrituras de constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles existen las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado del crédito por las cuales, la existencia de cuotas vencidas y no pagadas son motivo suficiente para que el acreedor pueda reclamar la deuda completa con principal e intereses, siempre que así esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Hasta hace unos diez años, para que un deudor paralizase la ejecución hipotecaria el banco le podía exigir la devolución completa del préstamo, lo cual era extremadamente difícil. Los subasteros de entonces fuimos testigos de muchos ejemplos bastante sangrantes. Pero actualmente los demandados pueden enervar la acción hipotecaria (y suspender la subasta) simplemente poniendo al día la hipoteca mediante el pago de todas las cuotas atrasadas más los intereses y las costas judiciales, siempre que el bien ejecutado sea la vivienda familiar del ejecutado (sea el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor), incluso sin el consentimiento del banco acreedor.   Leer más

Hoy es un día de esperanza para miles de pequeños propietarios que no se atreven a alquilar sus propiedades, no por miedo a los inquilinos morosos sino por miedo a la increíble lentitud de la maquinaria judicial. Hasta ahora un desahucio por falta de pago se demoraba en España un mínimo de un año y eso teniendo suerte con el juzgado en que cayera el procedimiento.

Pero parece que eso va a cambiar con la entrada en vigor de la Ley 37/2011 de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, que entre otras cosas extiende el sistema del juicio monitorio (mucho más rápido y sencillo) a los casos de desahucios por falta de pago. De esta manera el propietario presenta la demanda de desahucio y el secretario judicial le da al inquilino 10 días para irse del piso, pagar la deuda o presentar alegaciones, de modo que en el mismo requerimiento en el que se le notifica la demanda simultáneamente se le notifica la fecha del lanzamiento, día en el que se lleva a cabo el desalojo del inmueble. Así lo único que le queda al inquilino moroso por hacer es pagar, largarse o esperar a que le echen.    Leer más

El art. 653 de la Ley de Enjuiciamiento Civil expresa claramente que 

Si ninguno de los rematantes a que se refiere el artículo anterior consignare el precio en el plazo señalado o si por culpa de ellos dejare de tener efecto la venta, perderán el depósito que hubieran efectuado y se procederá a nueva subasta, salvo que con los depósitos constituidos por aquellos rematantes se pueda satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas.

y también que

Los depósitos de los rematantes que provocaron la quiebra de la subasta se aplicarán por el Secretario judicial a los fines de la ejecución

Es decir, que el dinero de la fianza que pierde al adjudicatario que quiebra la subasta, se aplicará a disminuir el montante de la deuda, de forma que cuando vuelva a celebrarse la subasta la deuda que haya sea inferior que al principio.    Leer más

Cuando parecía que el anterior post no daba más de si y que ya estaba todo dicho, llega Francisco Calvo de Subastas Únicas  y lo pone todo patas arriba manifestando que...

(...) yo no hubiera tenido ninguna duda en participar, y habérmela adjudicado por la seguridad social, conociendo que la subasta de la carga precedente se iba a celebrar dos semanas o días después, sabiendo que al banco le tendría que pagar, a lo sumo, la responsabilidad hipotecaria. Tampoco hubiera participado en la subasta de la ejecución hipotecaria porque entonces perdería el dinero de mi oferta a la seguridad social. Hubiera dejado que el banco u otro licitador se la adjudicara.

¡¡¡Ostráááás!!! Inmediatamente le he escrito a su mail manifestándole mi estupor y su explicación me ha parecido la mar de interesante:   Leer más

Acabamos de empezar y ya nos cercan los problemas. La víctima esta vez es de Sevilla, donde por lo visto hay juzgados que siguen su propia Ley, como en Deadwood.

Esto es lo que me envían:

¿Qué te parece la faena que me han hecho en el juzgado nº5 de Sevilla que me han suspendido la subasta cuatro meses después de haberse celebrado cuando estaban a punto de dictar el Decreto de adjudicación? Resulta que hace dos meses (dos después de la subasta) se presentó el demandado en el juzgado diciendo que un familiar le había prestado dinero y que quería pagar. Su abogado argumentó que como el juzgado no había dictado la aprobación del remate, el demandado estaba en su derecho de enervar la deuda, ni siquiera cancelarla completamente, sino solo pagar los atrasos, los intereses y las costas. Me reuní con el secretario para protestar cómo era posible que se suspendiera si hacía dos meses que yo había rematado todo el dinero, pero el secretario me explicó que el hecho de que el demandado conservara su vivienda era un bien mayor y que en las subastas a veces se gana y a veces se pierde, que ya debería saber que las cosas son así.   Leer más