Mi amigo Carlitos lleva varios años en la cuerda floja porque tuvo la mata pata de invertir la mayor parte de su patrimonio en dos solares ultra caros en pleno año 2.005. Uno de los solares está en Tres Cantos (Madrid) y el otro en uno de los PAU nuevos de Sevilla. Y ahora que ya ha conseguido malvender el último de los pisos que tenía a la venta ha decidido convertir ambos solares en dinero, aunque sea a costa de perder un montón de pasta.

Según nos explicó a varios amigos, va a tener que invertir todo el resto de su capital en la construcción de los dos edificios, el de Tres Cantos y el de Sevilla y cuando todo el proceso de construcción y venta haya concluido, su objetivo es no haber perdido más de tres millones de euros entre ambos solares. Así que podéis suponeros como está el panorama promotor, en el que los que antes se forraban ahora se la juegan solo para recuperar parte de los invertido hace años.   Leer más

Todas las subastas tienen un precio mínimo de adjudicación tanto en subasta judicial como en los procedimientos de adjudicación directa de la Seguridad Social, a excepción de las adjudicaciones directas de la AEAT. No obstante, las adjudicaciones de AEAT se basan en el criterio de la mesa de adjudicación y va a depender de muchos factores, unos objetivos y otros no tanto, como criterios de la Dirección, importe de la deuda, tipo de bien, provincia, e incluso valores morales o criterios equivocados.

El tipo de la subasta o valoración asignada al bien objeto de subasta la establecen los peritos a través de sus tasaciones y, como ya hemos visto, estás se hacen meramente en base testigos de precio, que actualmente están manifiestamente desfasados. Por ello venimos denunciando que estas tasaciones se encuentran alejadas de la realidad, pues una cosa son los testigos de precios o precio al que un propietario desearía vender su vivienda y otra, muy distinta, es el valor real de venta al que se realiza finalmente la transacción. Dependiendo de la zona puede haber una diferencia de más del 30 % entre ambos valores.   Leer más

El Big Data consiste en la gestión de un conjunto de datos cuyo tamaño está más allá de la capacidad concebible hace tan solo unos años. Este gigantesco volumen de información requiere del uso de un nuevo software capaz de capturar, gestionar y procesar en un lapso de tiempo razonable tantos datos originados en tantos sitios diferentes. McCoy lo ha llamado la Tercera Revolución Industrial.

Los subasteros españoles contamos con nuestro subastero geek particular, Inversius, a quien ya conocemos por sus numerosas y siempre interesantes aportaciones al blog, todas las cuales se pueden leer de nuevo en este enlace (muy recomendable). Bueno pues el tipo se ha metido de lleno en estas nuevas tecnologías y se ha descargado los datos de más de 600.000 anuncios de portales inmobiliarios. Con los datos en su máquina, no ha tenido más que analizarlos y sacar conclusiones:   Leer más

Quien crea que los bancos han aprendido la lección y han cambiado sus formas está más que equivocado.

Recientemente he estado analizando con unos clientes inversores la posibilidad de adjudicarnos la subasta de un pisazo de 400 m2 en una de las mejores zonas de Madrid. La subasta, que se va a celebrar en marzo presenta varios problemas:

1. El piso tiene una hipoteca anterior de La Caixa con una deuda de setecientos mil euros.
2. Esa hipoteca anterior se está ejecutando y saldrá a subasta más o menos este verano, quizá antes.
3. El Tipo de Subasta es de dos millones de euros por la falta de perspicacia del acreedor, que no es un banco sino simplemente un proveedor que buscaba asegurarse el cobro de una deuda de doscientos mil euros.

Efectivamente hace unos años el piso valía incluso más que esos dos millones, pero actualmente su valor no pasa del millón y medio. Podría ser una buena inversión adjudicarse la subasta por los doscientos mil euros de deuda, que más los setecientos mil de hipoteca anterior pondría la cosa en novecientos mil, que no está nada mal para un piso de esa envergadura y calidad. A mis clientes les interesa y mucho, pero...   Leer más

Está a punto de acabar el año y de las dos ventas que tenía programadas para diciembre una ya se ha firmado y la otra se acaba de venir abajo porque el comprador ha intentado gitanearme en el último minuto y eso si que no.

Acepto todo tipo de argumentos para negociar el precio que le he puesto a una vivienda. Cualquier excusa para intentar que lo rebaje me parece aceptable, pero nunca trago con estas maniobras de último minuto cuando los términos de la venta ya han sido aceptados y firmados hace unos meses. Antes prefiero venderlo a otra persona dentro de otros diez meses por debajo del precio que ahora me ofrecen que aceptar esta vuelta de tuerca de último minuto.

Cuando dos personas se dan la mano y firman un contrato la venta queda sellada y más si ha habido una fianza de por medio.   Leer más

Quizá a algunos clientes y depositantes de Caja de Navarra les interese saber como invierte ésta su dinero. Precisamente la semana que viene sale a subasta una de sus ejecuciones hipotecarias, un piso bajo de 102 m2 en Sanchinarro, una de las zonas de expansión de Madrid. Al menos es una buena zona.

Bueno, pues estos linces de la caja le han dado las siguientes hipotecas:

• Inscripción 6ª: Hipoteca de 404.500 euros     -sept/07-
• Inscripción 8ª: Hipoteca de 27.630 euros        -oct/07-
• Inscripción 9ª: Hipoteca de 72.300 euros        - jun/08-
• Inscripción 10ª: Hipoteca de 244.000 euros    -jun/09-

En total le han dado 748.430 euros con la garantía de un piso que actualmente no se podría vender por más de 350.000 euros.   Leer más

Ya es 3 de septiembre y, como otros años a principio de temporada, voy a analizar en voz alta el momento en el que estamos respecto a las inversiones inmobiliarias en subastas judiciales. A nadie se le escapa que los precios de los pisos están bajando y que van a bajar un poco más cuando la banca se ponga en serio a vender sus activos. No se si lo van a hacer todos los bancos, pero al menos al famoso "banco malo" no le va a quedar más remedio que hacerlo. ¿O se va a quedar para siempre la mierda que les compre a los bancos?

Hace unos meses me pregunté qué hacer con mi dinero y estoy siguiendo a rajatabla la conclusión a la que llegué. Habrá quien piense que en un entorno tan endemoniado sería una locura seguir invirtiendo, pero yo lo estoy haciendo en los últimos años sin ningún problema, simplemente teniendo cuidado de no permitir que se me atasque ninguna inversión. Es muy importante comprar solo en juzgados eficaces, estudiando muy bien a los demandados y huyendo de los que puedan ser más conflictivos, haciendo todo lo posible para estar en disposición de poner la vivienda a la venta en el menos plazo posible.   Leer más

Hace muchos años que trabajo con Idealista, empresa que siempre me ha caído bien y que, hasta ahora, siempre me ha transmitido vibraciones muy positivas. Incluso estoy suscrito al feed del blog de su CEO, Jesús Encinar, cuyos contenidos son muy interesantes. Y por cierto, que su último anuncio me parece la caña.

Pero lo cierto es que desde un tiempo a esta parte me está pasando con Idealista lo mismo que en su momento me empezó a pasar con Microsoft y que ya también me pasa con Mac, que empecé a sentirme incómodo con su cuasi monopolio del mercado, del que son líderes pero en el que se están empezando a comportar como abusones de patio de colegio.

La gota que ha colmado el vaso y que ha motivado este post han sido las quejas que me ha transmitido una cliente para la que compré un piso en Vallecas, la cual le firmó a una inmobiliaria la exclusiva de venta durante cuatro meses pero sin resultado positivo porque no le dio un precio competitivo, y ahora, en vez de bajar el precio como yo le aconsejé (de hecho yo hubiera empezado vendiéndolo un 15-20% más barato), ha decidido venderlo también ella misma aprovechando que se acababa la exclusiva.   Leer más

Hace mucho que no le dedico un post a la locura inmobiliaria que vivimos en España hasta el 2.008. Y no se me ocurre mejor momento para hacerlo que ahora, a puntito de que Europa tenga que rescatar nuestra banca, el otrora "mejor sistema financiero del mundo".

Así que ahí van unos pocos ejemplos sacados de las últimas subastas:

Calle Fuenlabrada nº67  3er piso (sin ascensor)  -Parla-  piso de 55 m2 construídos y con hipoteca de 230.540 euros de enero de 2.007

Calle Melquiades Biencinto, 25   bajo - Madrid (Bº de Vallecas)-  piso de 32 m2 construídos, con hipoteca de 178.800 de junio de 2.006

No vayáis a creer que cayó en saco roto la propuesta que Cheetos me lanzó hace un par de semanas, pues aunque en un principio manifesté la mucha pereza que me provocaba la iniciativa, lo cierto es que la idea se me ha quedado dentro y no hace más que dar vueltas por mi cabeza. Tarde o temprano tendré que afrontar el desafío, lo que pasa es que por ahora no se qué forma darle.

Quien sí lo sabe y de qué manera es Manuel González de Subastas Fácil, seguramente el más emprendedor más innovador de los subasteros españoles y de quien ya hemos comentado largo y tendido en este blog, cada vez que me ha sorprendido con un nuevo emprendimiento:

• Esto fue lo primero que escribí sobre él: Start-up en subastas
• En este otro post se quejaba de las prácticas de ciertos bancos: Unos crían la fama y otros cardan la lana
• Y en Secretos de una subasta presenté su proyecto de formar subasteros a nivel nacional
• El 19 de noviembre de 2.010 critiqué una de sus propuestas con el post "La mejora de postura, qué mal rollo"
• Y él me respondió con la "Réplica de Manuel González respecto a las mejoras de postura"
• Y finalmente el pasado mes de enero volvimos a saber de él gracias a un video que circulaba por internet: Las tres caras de las subastas judiciales

No hay más que ver los resultados que da YouTube cuando escribes Subasta Fácil para ver su tenacidad de emprendimiento.   Leer más