Buenas Tristán, soy Alejandrus, el que te hizo unas consultas sobre inquilino con contrato verbal de arrendamiento. ¿Te acuerdas?

Como te comenté dejé el tema un poco en espera del acta de adjudicación. Y como te dije que te tendría informado te cuento, por que de verdad que vas a alucinar de lo que me esta pasando.
Bueno se redacta acta de adjudiacion y mandamiento de cancelacion de cargas. Con las mismas pago el impuesto de AJD y lo presento en Registro. Al mismo tiempo hablo con el inquilino y tenemos una primera toma de contacto bastante cordial. No concretamos nada pero la idea es de que se quede algún tiempo pagando un alquiler acordado. Por lo tanto lo del inquilino no es tan grave como yo me pensaba. De momento...

Pero lo alucinante viene ahora, porque el Registro me llama y me comenta que no puede cancelar las cargas posteriores, ya que Hacienda no solicitó de manera correcta el mandamiento según establece el punto 74.6 del Reglamento General de Recaudación.   Leer más

Mi amigo Carmona está alucinando en blanco y negro. Después de cuatro meses para que un juzgado de Getafe dictara el Decreto de Adjudicación del piso que compramos en marzo va el jueves (día 19) al juzgado a preguntar y la funcionaria le dice que ya está hecho y que para que se lo pueda entregar solo falta que lo firme la secretaria y que de ese día no puede pasar porque al día siguiente (viernes 20) se va de vacaciones y supone que lo dejará todo firmado antes de irse.

Como doy por hecho que el viernes se lo van a dar, le hago una lista con todo lo que tiene que hacer cuando tenga el Decreto y los Mandamientos en sus manos, desde ir a pagar el ITP hasta hacer el juramento de ausencia de arrendamientos, etc.

Pero alucinantemente ha ocurrido lo inconcebible para cualquier persona sensata: la irresponsable de la secretaria judicial se ha ido de vacaciones dejando sobre la mesa sin firmar el Decreto de Adjudicación, un documento que podría estar hecho desde el día siguiente al de la subasta y que se han tomado cuatro meses para redactar con un simple "copia y pega".   Leer más

- ¿Cómo que no le importaría hacerme usted mismo el Decreto para adelantar trabajo? ¿Es que usted se cree que no lo hago para no tomarme la molestia?

- No, no, usted perdone si me he explicado mal. Lo que he querido decir es que estoy dispuesto a ponerlo todo de mi parte para adelantar los plazos, incluso a ayudarle si está en mi mano.

- Usted aquí no pinta nada y que sepa que solo han pasado cinco meses desde que presentó el escrito solicitando el Decreto y aquí el retraso  es de seis meses para proveer. Así que no se a qué viene tanta prisa. Cuando se compra en subasta ya se sabe que no es como ir al notario, sino que aquí, en los juzgados, los plazos son diferentes, ¿qué se ha creído usted?

- ¿Que el retraso es de seis meses? ¿Quiere eso decir que tardan seis meses para los decretos de adjudicación?   Leer más

A partir de ya lo van a tener crudo algunos funcionarios (bueno, solo los vaguetes) pues por lo visto las administraciones públicas han descubierto una herramienta de software llamada Workmeter que de una manera "no intrusiva" mide la productividad de los trabajadores calculando al segundo el tiempo que dedican realmente trabajar, el que dedican a chatear o a navegar sin rumbo por los mares de internet o el que dedican a responder mails particulares o a ver su perfil de Facebook. 

Lo cierto es que sería una buena putada que les bajasen, aún más el sueldo, cuando la solución es mucho más sencilla. Basta con identificar a los perezosos y apretarles los tornillos. Seguro que a los funcionarios les cabrea el uso de esta herramienta, pero según mi opinión en realidad deberían alegrarse de que por fin se pueda identificar a los que les dan esa mala fama que tienen. Así ya nadie podrá generalizar nunca más hablando de ellos, sino que se sabrá de una vez por todas quienes cumplen con su trabajo y quienes no lo hacen.   Leer más

Hablamos de una subasta celebrada el 15 de febrero cuya adjudicación no quedó firme porque apenas alcanzó el 20% del Tipo de Subasta, más por la exageración del mismo que por cicatería del adjudicatario, a quien casualmente conozco. Al no ser firme, se pone en marcha el artículo 670 de la LEC y debe notificarse al demandado por si quiere presentar un mejor postor en los diez días de los que dispone.

Naturalmente tal demandado no existe o, al menos, no está disponible pues de lo contrario jamás habría cometido el subastero la locura de pujar, siendo el juzgado el que es. Es decir, que el demandado está en paradero desconocido y durante todo el procedimiento se le ha estado notificando por edictos.

y esto es lo que está pasando con esa subasta:

1. Mediados de febrero: fecha de la subasta
2. 24 de febrero: sale del juzgado la notificación al demandado
3. 16 marzo: se le deja aviso al demandado (debajo de la puerta) de que debe ir a recoger la notificación
4. 31 de marzo: finalmente se devuelve al juzgado como notificación negativa
5. 28 de abril: la procuradora, como favor personal, se adelanta al requerimiento del juzgado y presenta un escrito solicitando que se vuelva a notificar, esta vez por edictos
6. 9 de mayo: Se provee la notificación negativa y se insta a la parte actora para que manifieste lo que se deba hacer a continuación

Naturalmente el escrito de la procuradora solicitando la notificación por edictos no va a ser proveído hasta que llegue a la parte alta de la pila de escritos y teniendo en cuenta que en este momento, esta funcionaria está proveyendo los escritos de enero, calculo con consternación que hasta el mes de noviembre no se va a proveer el que me interesa.  Así que con suerte la subasta será firme en diciembre.     Leer más

A un amigo mío le acaban de robar la cartera y no está seguro de a quién responsabilizar.

Hace unos años, cuando la crisis ni estaba ni se la esperaba un cliente le dejó una deuda de sesenta mil euros y mi amigo, que no es de los que se demoran en tomar decisiones, le demandó inmediatamente y, tras unos años de  leeeeento procedimiento judicial, consiguió una sentencia favorable. 

Una vez firme la sentencia inició su ejecución y pidió que se trabara embargo sobre los bienes del demandado. Dicho y hecho, el juez acepta y le entregan la documentación al procurador, quien no la revisa y la lleva al Registro de la Propiedad, donde al cabo de unos días se la rechazan por el defecto subsanable de que al juzgado se le ha olvidado hacer mención de la cuantía del embargo.

¡¡¡Tremenda incompetencia!!! ¿El juzgado ordena un embargo preventivo y olvida mencionar la cuantía del mismo? ¿El procurador no se da cuenta? ¿Y el letrado?   Leer más

Eh, lectores, desperezaos la modorra vacacional, que Rastaman nos ha planteado un problema bigotudo.  Os dejo con él, yo solo copio y pego:

Os planteo un caso real que tiene que ver con la reanudación del tracto: Resulta que un conocido se adjudica una vivienda pero cuando va a inscribir se encuentra con que el registrador califica negativamente por el defecto de que la demanda fue seguida contra Doña Franchesca y no contra su marido. Una vez estudiado el régimen matrimonial de su país se descubre que es el de gananciales. 
Resulta que la promotora X edificó e hipotecó una vivienda que posteriormente vendió a Doña Francesca quien acudió a notaria manifestando estar casada con Don Silvio Berlusconi pero sin acreditarlo; esa escritura se inscribió, bajo su criterio, por el registrador a nombre de los 2!!!, la parte actora debió demandar a los 2 pero por lo que fuese no lo hizo. Se han hecho gestiones tendentes a averiguar si el matrimonio se había disuelto pero infructuosas. A la vista de que era imposible convencer al registrador que insistía en la nulidad del procedimiento se solicito la nulidad del procedimiento. Se ha inadmitido dicha nulidad. Estáis alucinando verdad. Bueno, pues ahora viene la cuestión de la reanudación del tracto, se podría vender el piso a un tercero y que este inste un expediente de dominio para la reanudación del tracto que le permita finalmente inscribir su título o podría el capullo del registrador aducir que el título de la adjudicación es nulo y entonces ya solo se me ocurren tonterías como la usucapio transcurridos 20 años.   Leer más

Ya hemos comentado en anteriores ocasiones lo muy mantas que son los Juzgados de lo Social a la hora de organizar las subastas judiciales.  No cuestiono su capacidad para juzgar acerca de los problemas laborales de los españoles, pero siempre que me he adjudicado una subasta en esos juzgados la misma ha acabado suspendiéndose por unos motivos u otros. Incluso en una ocasión me la suspendieron cuando ya tenía apalabrada su venta.

Los juzgados de lo Social de Madrid son tan malos que la única manera viable de comprar ellos es simular una venta inmediata, en cuanto en Decreto de Adjudicación está inscrito, para involucrar a un tercero de buena fe que, al amparo del art. 34 de la Ley Hipotecaria, impida la suspensión de la subasta y la devolución del bien subastado a su legítimo dueño. Conozco varios casos de maniobras semejantes, pero como a mí me parecen una sirvengonzonada, prefiero abstenerme de comprar y santas pascuas.   Leer más

A propósito de una subasta de coches que se va a celebrar pronto en la Seguridad Social, un lector me hace el siguiente comentario:

Me ha sorprendido el buen funcionamiento de la seg social, les mandé un mail preguntando por las llaves y documentación y me respondieron al día siguiente y me han dado la info y los km e incluso fotos.

Lo que me ha recordado lo bien que organizan las subastas en la Diputación Foral de Vizcaya y en algunos otros organismos como la AEAT, algunos ayuntamientos, etc. Y el caso es que en todos estos organismos los trabajadores son tan funcionarios como los de los juzgados y, sin embargo,  el resultado es notablemente incomparable. Aquí los funcionarios son amables, diligentes, aplicados y bien dispuestos y, lo mejor, ESTÁN BIEN ORGANIZADOS Y MEJOR DIRIGIDOS.   Leer más

Hoy se ha suspendido la subasta de un chalet cuya propietaria ha tenido la inmensa suerte de que un subastero concienciado se interesara por dicha subasta.  Bueno, tampoco me quiero adjudicar todo el mérito porque también habría podido ocurrir que cualquier otro le hubiera avisado. Pero el caso es que fui yo quien le llamó la semana pasada para darle el susto de que su hermoso adosado de la urbanización Cercas Mayores en Navacerrada iba a ser subastado en unos días en un juzgado de Colmenar Viejo.

La verdad es que tampoco fue mucha casualidad que unos días después yo publicara el post sobre las notificaciones judiciales en las ejecuciones hipotecarias, ya sabiendo que hoy iba a tener la oportunidad de publicar este.

El drama se gestó cuando la actual propietaria y su marido decidieron aprovechar que la abuela había puesto la nuda propiedad a nombre de su hija, reservándose el usufructo vitalicio, para respaldar hipotecariamente el crédito que necesitaban. Como el banco les exigió hipotecar la plena propiedad, la abuela también debió firmar aquella escritura.   Leer más