Uno de los cuidados que hay que tener antes de participar en subastas que dimanen de procedimientos civiles no hipotecarios es estudiar muy atentamente la Tasación de Cargas. Este es un documento en el que el secretario judicial calcula el Tipo de Subasta restando las cargas preferentes del valor de tasación que haya dado el perito judicial. 

Lo normal es que, a instancias de la parte actora, el juzgado hubiera instado a dichos acreedores a enviar un certificado con la cifra exacta que queda por pagar en dichas deudas, pero lamentablemente las partes intervinientes en estos procedimientos no siempre están a la altura de su responsabilidad. En tales casos las cifras que se restan no son más que aproximadas y es una pena porque uno de los datos más importantes para los potenciales postores en la subasta es la cuantía exacta de las deudas del piso.   Leer más

Buenas Tristán, soy Alejandrus, el que te hizo unas consultas sobre inquilino con contrato verbal de arrendamiento. ¿Te acuerdas?

Como te comenté dejé el tema un poco en espera del acta de adjudicación. Y como te dije que te tendría informado te cuento, por que de verdad que vas a alucinar de lo que me esta pasando.
Bueno se redacta acta de adjudiacion y mandamiento de cancelacion de cargas. Con las mismas pago el impuesto de AJD y lo presento en Registro. Al mismo tiempo hablo con el inquilino y tenemos una primera toma de contacto bastante cordial. No concretamos nada pero la idea es de que se quede algún tiempo pagando un alquiler acordado. Por lo tanto lo del inquilino no es tan grave como yo me pensaba. De momento...

Pero lo alucinante viene ahora, porque el Registro me llama y me comenta que no puede cancelar las cargas posteriores, ya que Hacienda no solicitó de manera correcta el mandamiento según establece el punto 74.6 del Reglamento General de Recaudación.   Leer más

Como suele ocurrir, publico un post sobre un error en una subasta de la Seguridad Social y me empiezan a llover mails de lectores afectados por otros errores más o menos similares, entre los que destaco el siguiente:

Hola Tristán: te cuento la que tengo liada por unos errores gravísimos de la tesorería (y empresa tasadora de la TGSS) en el año 2009 hay una subasta en la que yo para identificar el bien tengo dificultades pues había errores en la referencia catastral ya que faltaba un 3 en ella, voy a la URE correspondiente y me dan la correcta y además me dan fotografías echas por SEGIPSA empresa tasadora del bien yo voy a corroborar esas fotos in situ con la calle y numero que dicen en la subasta y efectivamente es una casa con piscina y pozo, ahora viene lo bueno, compro en subasta el bien y ahora descubrimos que ese no es el bien subastado sino una nave , ha habido un error en la tasación y han valorado otro bien por lo que entiendo debería retrotraerse las actuaciones y devolvernos el dinero mas todos los gastos derivados de esa adjudicación. Un saludo cordial.   Leer más

A estas alturas del blog es posible que una considerable mayoría de lectores sepa que la Tasación de Cargas es el cálculo que hace el secretario judicial mediante el cual deduce del avalúo del bien que se subasta el importe de todas las cargas y derechos anteriores al embargo o hipoteca por el que se despacha la ejecución. De manera que Tipo de Subasta = Tasación - cargas. Esto está regulado en el artículo 666 de la L.E.C.

Pero para que esta figura tenga la máxima eficacia es necesario que previamente el Secretario haya dirigido un oficio (art. 657 de la L.E.C.) a los titulares de las cargas anteriores para que informen sobre la subsistencia de la deuda y su cuantía actualizada, de forma que las cantidades que se resten de la tasación sean verídicas y no la entelequia que figura en el Registro de la Propiedad.   Leer más

Hace exactamente dos meses me quejaba amargamente del error como constante de los juzgados españoles porque una empleada judicial había redactado el Decreto de Adjudicación (de un piso que ya tenía vendido) sin hacer mención expresa de las cantidades adeudadas y así lo había notificado al demandado junto con la tasación de costas y la nueva secretaria se había plantado y había dejado claro que había que redactarlo de nuevo y que se tenía que volver a notificar; pero que no te preocupes porque vamos a tener en cuenta el perjuicio causado y lo vamos a hacer a toda leche y blablablá.

Ya entonces la vivienda estaba vendida y afianzada y solo faltaba escriturarla para dejar cerrado el negocio. Pues han tenido que pasar exactamente dos meses desde que tuve aquella conversación en el juzgado y hacer varias visitas más, incluso poniéndome bastante desagradable en la última de ellas para que hoy, por fin, me hayan dado el Decreto y los Mandamientos y los haya podido llevar al Registro de la Propiedad previa visita a la oficina liquidadora, que Hacienda somos todos.   Leer más

Este va a ser un post verdaderamente árido para la mayoría de nosotros, es decir, un post solo apto para los muy cafeteros. Aún no lo he escrito y ya tengo dolor de cabeza solo de imaginarlo así que supongo que lo mejor será que no lo leáis, bajo peligro que de hacerlo me cojáis inquina para los restos. Eso sí, quienes lleguéis hasta el final y tengáis algo que aportar, no lo dudéis pues acerca de este problema todas las ideas son buenas.

Voy a tratar uno de los más graves problemas con que nos podemos encontrar los inversores en subastas judiciales, el de que por culpa de haber caducado el embargo por el que hemos adjudicado un bien las cargas posteriores quedan sin cancelar y pasan a convertirse en cargas anteriores. Diréis que el asunto ya lo hemos tratado largo y tendido y efectivamente lo hemos hecho en septiembre del 2.009, en julio del 2.010 y en julio del 2.011, pero en esta última ocasión la cosa quedó pendiente de que Francisco Calvo nos diera su solución a cambio de 60.000 euros. Pues bien, finalmente he decidido que para llegar a buen puerto bien merecía la pena pagar ese precio y se lo he pagado, por lo que me ha enviado la documentación de su relato.   Leer más

Recordaréis que hace tres meses el iluso de Tristán estaba feliz pues le habían dictado el Decreto de Adjudicación en menos de un mes y éste ya estaba siendo notificado. El muy crédulo se felicitaba de que aún quedaran juzgados cuyos titulares se tomaran en serio el "servicio" al ciudadano y a la Justicia... paparruchas.

El muy pardillo ha chocado esta mañana con la triste realidad de los empleados públicos de los juzgados españoles: desinterés, pereza, desidia, holgazanería,  apoltronamiento, haraganería, molicie, somnolencia, ociosidad, falta de amor por el trabajo bien hecho, y los omnipresentes moscosos, muchos moscosos.

Resulta que, informado de que el decreto por fin había sido notificado con éxito, ha acudido al juzgado con la esperanza de que ya estuvieran también listos los Mandamientos de Cancelación. El pobre hasta llevaba en la cartera el dinero para liquidar en Hacienda el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, tan seguro estaba de que todo iba a ir bien. Además el propio Tristán también había hecho su propio trabajo con rapidez y esmero y la vivienda no solo ya estaba vacía sino que su venta había sido afianzada y actualmente solo faltaba que también estuviese inscrita para que el dinerito entrase limpiamente en la buchaca.   Leer más

Ya hemos comentado en otras ocasiones el tremendo marrón que puede derivar de que te caduque el embargo antes de haber presentado en el Registro de la Propiedad los Mandamientos de Cancelación de Cargas. El registrador te inscribe el título pero se niega a cancelar los embargos posteriores, con la consecuencia de que lo que compraste "sin cargas" se convierte como por arte de magia en una casa con cargas. Es un lío de los gordos.

En este sentido es muy interesante el comentario nº8 de Francisco calvo en el post La caducidad de las anotaciones de embargo, donde se explican detalladamente las enrevesadas implicaciones de tener semejante despiste. Concretamente FCalvo dice:

Tenemos que estar muy vigilantes sobre la fecha de caducidad del embargo porque si la vemos cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el auto de adjudicación (a mí han llegado a tardar hasta dos años), debemos solicitar por escrito al juzgado que dicte auto de renovación del embargo. Porque si no lo hacemos el procurador de la parte ejecutante que ya ha cumplido con su trabajo no lo va a hacer.   Leer más

Continúo con la serie de julio de "Pesadillas en subastas" que inicié con los Embargos que juegan al escondite. Parece que otro lector ha sido más valiente de lo debido y no ha tenido paciencia para esperar a que el juzgado le diera la Posesión.

Dejémosle expresarse:

Hola tristán, me he metido en un lío y no se qué hacer. Soy lector de tu blog casi desde  el principio y me lo he leído entero y algunos post varias veces, tomando notas y consultando lo que no entendía. Me animaba sobre todo lo que has dicho en alguna ocasión de que ser subastero es cuestión simplemente de tener sentido común. Pues bien, en febrero me atreví a dar el paso y me compré un chalet adosado en xxxxxx. Era el sueño de mi vida y los subasteros contrincantes me subieron la puja mucho más de lo que esperaba pero aún así conseguí un ahorro considerable.   Leer más

Uno de los objetivos de este blog es ahorrar a algunos inversores neófitos más de un disgusto de los que las subastas judiciales están plagadas. Pero, a tenor de algunos mails que estoy recibiendo está claro que no lo estoy consiguiendo. Más bien se están cumpliendo las profecías de algunos subasteros agoreros que me escriben desde el principio acusándome de que al generalizar la inversión en subastas lo que iba a conseguir es que más de uno se diera la hostia. Se quejaban de que iba a llenar las subastas de pringaos que les iban a subir las pujas para luego acabar arruinándose.

No se en que se basaban para suponer que este blog tuviera tanta influencia, pero lo cierto es que algunos lectores, hay mucho intrépido suelto, me han escrito contándome sus cuitas y hay alguna que quita el hipo. He decidido traer aquí algunas de esas pésimas experiencias para solaz de los agoreros y advertencia a los osados. El mes de julio va a ser el de las "Pesadillas en subastas".   Leer más