Eh, lectores, desperezaos la modorra vacacional, que Rastaman nos ha planteado un problema bigotudo.  Os dejo con él, yo solo copio y pego:

Os planteo un caso real que tiene que ver con la reanudación del tracto: Resulta que un conocido se adjudica una vivienda pero cuando va a inscribir se encuentra con que el registrador califica negativamente por el defecto de que la demanda fue seguida contra Doña Franchesca y no contra su marido. Una vez estudiado el régimen matrimonial de su país se descubre que es el de gananciales. 
Resulta que la promotora X edificó e hipotecó una vivienda que posteriormente vendió a Doña Francesca quien acudió a notaria manifestando estar casada con Don Silvio Berlusconi pero sin acreditarlo; esa escritura se inscribió, bajo su criterio, por el registrador a nombre de los 2!!!, la parte actora debió demandar a los 2 pero por lo que fuese no lo hizo. Se han hecho gestiones tendentes a averiguar si el matrimonio se había disuelto pero infructuosas. A la vista de que era imposible convencer al registrador que insistía en la nulidad del procedimiento se solicito la nulidad del procedimiento. Se ha inadmitido dicha nulidad. Estáis alucinando verdad. Bueno, pues ahora viene la cuestión de la reanudación del tracto, se podría vender el piso a un tercero y que este inste un expediente de dominio para la reanudación del tracto que le permita finalmente inscribir su título o podría el capullo del registrador aducir que el título de la adjudicación es nulo y entonces ya solo se me ocurren tonterías como la usucapio transcurridos 20 años.   Leer más

Hace un par de días, un lector habitual del blog llamado Javier, que quiere comprar un piso en subasta ayudado por un subastero profesional, me hizo una consulta acerca de los rangos registrales. Su subastero ya se lo había explicado, pero como la cosa le había parecido un poco enrevesada, buscaba que yo se lo confirmara o no.

Se trata de un piso con las siguientes cargas registrales:

1. Inscripción 9ª: 23.000 euros. Hipoteca ejecutada, fecha: mayo-97, mismo rango registral que la hipoteca de la inscripción 10ª
2. Inscripción 10ª: 20.000 euros. Misma entidad bancaria que la de la hipoteca 9ª, fecha: octubre-01, mismo rango registral que la de la hipoteca de la inscripción 9ª
3. Embargo A: Una caja de ahorros por 22.000 euros + i + c,   fecha: julio-10
4. Embargo B: Misma caja de ahorros por 12.000 euros + i + c,   fecha: agosto-10

O sea, que la consulta de Javier era de respuesta muy sencilla y nada enrevesada: Aunque ejecuten la hipoteca de la inscripción 9ª, como es del mismo rango registral que la de la inscripción 10ª, tras la subasta y el oportuno Mandamiento de Cancelación de Cargas, se cancelarán la hipoteca 9ª y los embargos A y B y continuará vigente (y en todo su esplendor) la hipoteca de la inscripción 10ª, que pasará a ser anterior y por lo tanto continuará como carga registral.   Leer más

Este va a ser un post verdaderamente árido para la mayoría de nosotros, es decir, un post solo apto para los muy cafeteros. Aún no lo he escrito y ya tengo dolor de cabeza solo de imaginarlo así que supongo que lo mejor será que no lo leáis, bajo peligro que de hacerlo me cojáis inquina para los restos. Eso sí, quienes lleguéis hasta el final y tengáis algo que aportar, no lo dudéis pues acerca de este problema todas las ideas son buenas.

Voy a tratar uno de los más graves problemas con que nos podemos encontrar los inversores en subastas judiciales, el de que por culpa de haber caducado el embargo por el que hemos adjudicado un bien las cargas posteriores quedan sin cancelar y pasan a convertirse en cargas anteriores. Diréis que el asunto ya lo hemos tratado largo y tendido y efectivamente lo hemos hecho en septiembre del 2.009, en julio del 2.010 y en julio del 2.011, pero en esta última ocasión la cosa quedó pendiente de que Francisco Calvo nos diera su solución a cambio de 60.000 euros. Pues bien, finalmente he decidido que para llegar a buen puerto bien merecía la pena pagar ese precio y se lo he pagado, por lo que me ha enviado la documentación de su relato.   Leer más

Ya hemos comentado en otras ocasiones el tremendo marrón que puede derivar de que te caduque el embargo antes de haber presentado en el Registro de la Propiedad los Mandamientos de Cancelación de Cargas. El registrador te inscribe el título pero se niega a cancelar los embargos posteriores, con la consecuencia de que lo que compraste "sin cargas" se convierte como por arte de magia en una casa con cargas. Es un lío de los gordos.

En este sentido es muy interesante el comentario nº8 de Francisco calvo en el post La caducidad de las anotaciones de embargo, donde se explican detalladamente las enrevesadas implicaciones de tener semejante despiste. Concretamente FCalvo dice:

Tenemos que estar muy vigilantes sobre la fecha de caducidad del embargo porque si la vemos cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el auto de adjudicación (a mí han llegado a tardar hasta dos años), debemos solicitar por escrito al juzgado que dicte auto de renovación del embargo. Porque si no lo hacemos el procurador de la parte ejecutante que ya ha cumplido con su trabajo no lo va a hacer.   Leer más

Uno de los objetivos de este blog es ahorrar a algunos inversores neófitos más de un disgusto de los que las subastas judiciales están plagadas. Pero, a tenor de algunos mails que estoy recibiendo está claro que no lo estoy consiguiendo. Más bien se están cumpliendo las profecías de algunos subasteros agoreros que me escriben desde el principio acusándome de que al generalizar la inversión en subastas lo que iba a conseguir es que más de uno se diera la hostia. Se quejaban de que iba a llenar las subastas de pringaos que les iban a subir las pujas para luego acabar arruinándose.

No se en que se basaban para suponer que este blog tuviera tanta influencia, pero lo cierto es que algunos lectores, hay mucho intrépido suelto, me han escrito contándome sus cuitas y hay alguna que quita el hipo. He decidido traer aquí algunas de esas pésimas experiencias para solaz de los agoreros y advertencia a los osados. El mes de julio va a ser el de las "Pesadillas en subastas".   Leer más

Las prórrogas de embargo antiguas son indefinidas