Uno de los motivos por los que el mercado de las hipotecas es tan dinámico (al menos hasta la última reforma), es por la rapidez de las ejecuciones hipotecarias. Los requisitos para presentar una demanda son mínimos, basta que hayan transcurrido 30 días desde el requerimiento de pago y que la demanda incluya el original de la escritura de hipoteca para que el juez la admita a trámite. 

A partir de ahí se le notifica la demanda al deudor, se le da plazo para personarse y alegar lo que estime conveniente, se solicita la certificación de cargas y listo para subasta. A pesar del colapso de la Administración de justicia, la duración del procedimiento en los juzgados especializados de Madrid, desde la presentación de la demanda hasta la subasta, no es ni 10 meses. Y antes de este colapso algunas veces no transcurrían ni 6 meses. Y en el resto de juzgados (los no especializados) la cosa tarda poco más.   Leer más

Transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas el ejecutante podrá solicitar la subasta de la finca hipotecada que se anunciará y se notificará al deudor con veinte días de antelación (Art. 691 L.E.C.).

En los casos en  que el domicilio pactado no coincida con la finca hipotecada sería aconsejable, si ello no altera la sumariedad del procedimiento, notificar la subasta en ambos lugares para favorecer que los ocupantes de la finca conozcan la ejecución para que puedan intervenir en subasta y hacer valer sus derechos como ocupante de la finca. Ello sería coherente con el propósito legal de permitir que estas situaciones sean conocidas antes de subasta (Art. 661) y de que el derecho del ocupante subsistente a la hipoteca quede debidamente amparado (Art. 675). Antes la derogada regla 7ª del art. 131 de la L.H. (tras la Ley 19/1986 de 14 de mayo) imponía que la notificación de fechas de subasta se realizase al deudor en la finca hipotecada.

La L.E.C. 1/2000 (en vigor desde el 7 de enero de 2001) introdujo varias novedades importantes que afectan a los trámites propios de subasta. Entre ellas cabe destacar las siguientes:

1ª) Supresión de la publicidad obligatoria del edicto en periódicos oficiales (Art. 655.2 en relación con el Art. 645.1 de la L.E.C.), lo que ha supuesto una abaratamiento de costes.

2ª) Sistema de subasta única frente al anterior sistema sucesivo de tres subastas, con rebaja progresiva del tipo inicial fijado para la primera de las tres subastas, si las subastas anteriores quedasen desiertas, es decir, si no concurrían postores a su celebración. La implantación de una sola subasta ha permitido abreviar los trámites de ejecución

3ª) Imposición de un sistema de precios mínimos de venta de la finca previsto, según las circunstancias, en el Art. 670 de la L.E.C. Antes la finca podía ser enajenada en tercera subasta por cualquier precio, ahora no cabe la adjudicación por precio inferior al 50% del valor en que fue tasada la finca en la escritura de hipoteca o por el importe del crédito. Cuando la finca no pueda enajenarse por ese importe mínimo el ejecutado podrá solicitar que se alce el embargo (Art. 671). En el caso de ejecución hipotecaria, como no existe embargo, procederá cancelar la nota marginal a la que alude el apartado 2 del Art. 688 de la L.E.C., quedando a salvo la posibilidad de instar nueva ejecución.

4ª) Posibilidad de hipotecar el derecho del rematante (Art. 107.12º L.H.). Para ello el Secretario Judicial expedirá testimonio del auto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante (art. 670.6 L.E.C.). De este modo se establece una hipoteca provisional sometida a la condición de que el rematante satisfaga todo el precio del remate dentro del plazo de 20 de días previsto en el Art. 670.1 de la L.E.C.