Hace unas semanas un amable lector vizcaíno cuyo trabajo es, entre otras cosas, organizar subastas judiciales viables, me comentó el caso de un tasador que

(...) en un alarde de imaginación, hace un informe argumentando que se puede valorar un bien sin necesidad de identificar la finca.

A pesar de lo mucho que me duelen los codos de tanto estudiar expedientes judiciales estas actitudes todavía me indignan, siendo como soy consciente del tremendo daño que pueden ocasionar estas negligencias al bolsillo de un inversor incauto. ¿Cómo que no es necesario identificar una finca para una tasación judicial? No me cansaré de repetir cuantas veces sea necesario la importancia de haber identificado perfectamente los bienes antes de participar en su subasta. Los tiene que identificar el inversor, pero antes que él los debería haber identificado la persona encargada de valorarlos.   Leer más

Quien crea que los bancos han aprendido la lección y han cambiado sus formas está más que equivocado.

Recientemente he estado analizando con unos clientes inversores la posibilidad de adjudicarnos la subasta de un pisazo de 400 m2 en una de las mejores zonas de Madrid. La subasta, que se va a celebrar en marzo presenta varios problemas:

1. El piso tiene una hipoteca anterior de La Caixa con una deuda de setecientos mil euros.
2. Esa hipoteca anterior se está ejecutando y saldrá a subasta más o menos este verano, quizá antes.
3. El Tipo de Subasta es de dos millones de euros por la falta de perspicacia del acreedor, que no es un banco sino simplemente un proveedor que buscaba asegurarse el cobro de una deuda de doscientos mil euros.

Efectivamente hace unos años el piso valía incluso más que esos dos millones, pero actualmente su valor no pasa del millón y medio. Podría ser una buena inversión adjudicarse la subasta por los doscientos mil euros de deuda, que más los setecientos mil de hipoteca anterior pondría la cosa en novecientos mil, que no está nada mal para un piso de esa envergadura y calidad. A mis clientes les interesa y mucho, pero...   Leer más

Soy uno de los que piensan que el "gratis total" es una losa que lastra las energías de la sociedad y que la vuelve dócil e incapaz. De hecho creo que nada debería ser gratis y que los españoles deberíamos ser capaces de pagar al menos parte del coste de los servicios de los que hacemos uso. Naturalmente que estoy hablando de la Sanidad Pública, pero también de muchas otras cosas. Nos hemos acostumbrado a no pagar ni un pavo por los medicamentos, por la enseñanza de nuestros hijos, por el uso de las autovías, a que todo esté subsidiado y a que el Estado vele por nosotros desde la cuna hasta la tumba . El establo cada vez es más grande.

Pero no hay que temerle al copago. Hasta las empresas privadas, que no solo tienen que dar un servicio sino que además tienen que tener beneficios para sus accionistas, emplean esa fórmula para evitar los abusos. Por ejemplo, los seguros sanitarios (Sanitas, Adeslas, Asisa, etc.) explican a sus clientes que si no fuera por el copago que aplican tendrían que incrementar mucho las pólizas para compensar las pérdidas derivadas del excesivo uso de los servicios. Sin ir más lejos a mí ir al médico de Sanitas me cuesta cinco euros y estoy encantado con el servicio.    Leer más

Las tasas judiciales de Gallardón ya están en marcha. Pero a cuánto ascienden y en qué conceptos. 

Veamos:

En procesos civiles

• Verbal y cambiario: 150 euros
• Ordinario: 300 euros
• Monitorios, demanda incidental en concurso: 100 euros
• Ejecución extrajudicial y oposición a ejecución: 200 euros
• Concurso necesario: 200 euros
• Apelación: 800 euros

• Casación y extraordinario por infracción procesal: 1.200 euros

En procesos contenciosos-administrativos

• Abreviado: 200 euros
• Ordinario: 350 euros
• Apelación: 800 euros

• Casación: 1.200 euros

En procesos de orden social

• Suplicación: 500 euros

• Casación: 750 euros

Además, a estas cifras hay que añadir otra cantidad variable que se calcula en función de la cuantía del proceso y que es del 0,5% hasta un millón de euros y del 0,25% en la cuantía que exceda del primer millón con el tope máximo de 10.000 euros a pagar por cada tasa liquidada.    Leer más

Estoy leyendo estos días el magnífico trabajo que Henry Kamen escribió sobre La Inquisición española, ya sabéis, ese tribunal traído a Castilla por Fernando el Católico para perseguir a los conversos y que luego se extendió por toda España y se mantuvo para impedir la penetración del Luteranismo y que por inercia aún estuvo varios siglos tocándonos las narices.

Es imposible resumir aquí todas las cosas sorprendentes que estoy leyendo, pero hay algunas reseñables por la continuidad que veo que han tenido en los tribunales civiles actuales.

Por ejemplo:

"(...) la detención iba acompañada de la inmediata confiscación de los bienes del acusado. Se hacía un inventario de todo lo que poseía éste o su familia, que era retenido por los funcionarios de la Inquisición hasta que se tomara una decisión sobre el caso (...) Si el caso de un preso no se oía o decidía durante años interminables, el secuestro de sus propiedades suponía verdaderos sufrimientos para las personas a su cargo, privados de golpe de sus medios de vida e incluso de sus hogares. Mientras el acusado permaneciera en prisión, los gastos de su mantenimiento y las costas judiciales eran sufragados con sus propiedades secuestradas, que por regla general eran subastadas públicamente pieza por pieza.   Leer más

En este país dejado de la mano de Dios y donde toda gilipollez tiene su asiento y toda desvergüenza parece poca, todavía ocurren cosas que  sorprenden incluso a los más curtidos. Me sucedió la semana pasada al estudiar la subasta de un pedazo de chalet en la provincia de Madrid.

El caso es que al tratar de verlo con el Google Maps el chalet no me aparecía, así que una de las cosas a las que presté más atención en el juzgado fue a comprobar la dirección del chalet, que era correcta y a leer bien la certificación registral, donde junto a la inscripción cuarta, de obra nueva y construcción, aparecía una nota marginal con el siguiente texto:

Mediante acta autorizada el día 3 de mayo de 2.009 por el notario de Madrid, Don Fulanito García, (...) la Sociedad de Engaños SL, representada por Don Mambrú Martí Camelo, (...) DECLARAN que se ha terminado la construcción de la vivienda unifamiliar que se describe en dicha inscripción cuarta de obra nueva en construcción, lo que se acredita con certificación final de la dirección de obra, expedida el día 19 de abril de 2.009 por Don Pinocho Martí Camelo, arquitecto colegiado nºxxxxxx del Colegio de Oficial de Arquitectos de Madrid, con firma legitimada y debidamente visado, en el que se hace constar que la vivienda fue terminada en esa fecha, según el proyecto aprobado y la documentación técnica que lo desarrolla inserta en dicha acta, solicitando que así se haga constar en el Registro de la Propiedad, lo que verifico por la presente, acompañado por fotocopia de la licencia de obras del Ayuntamiento de Navalcarnero de fecha 9 de febrero de 2.008. Así resulta de copia del aludido acta que fue presentada a las 8 horas del día 4 de los corrientes, asiento 1.454 del Diario 24. Alegada exención del impuesto. En Navalcarnero a 29 de mayo de 2.009   Leer más

Mi amigo Carmona está alucinando en blanco y negro. Después de cuatro meses para que un juzgado de Getafe dictara el Decreto de Adjudicación del piso que compramos en marzo va el jueves (día 19) al juzgado a preguntar y la funcionaria le dice que ya está hecho y que para que se lo pueda entregar solo falta que lo firme la secretaria y que de ese día no puede pasar porque al día siguiente (viernes 20) se va de vacaciones y supone que lo dejará todo firmado antes de irse.

Como doy por hecho que el viernes se lo van a dar, le hago una lista con todo lo que tiene que hacer cuando tenga el Decreto y los Mandamientos en sus manos, desde ir a pagar el ITP hasta hacer el juramento de ausencia de arrendamientos, etc.

Pero alucinantemente ha ocurrido lo inconcebible para cualquier persona sensata: la irresponsable de la secretaria judicial se ha ido de vacaciones dejando sobre la mesa sin firmar el Decreto de Adjudicación, un documento que podría estar hecho desde el día siguiente al de la subasta y que se han tomado cuatro meses para redactar con un simple "copia y pega".   Leer más

Llevo años manifestando en esta página que las subastas judiciales españolas son una calamidad que no dan respuesta a la necesidad de los acreedores de recuperar sus créditos en un plazo razonable. De ahí mi natural alegría al ver reflejada esta misma opinión en elconfidencial.com. A ver si el gobierno se entera de una vez que una de las reformas más importantes que necesita este país para levantarse es la reforma judicial pues un sistema económico en el que no se respeta la propiedad privada y en el que no se hacen respetar los contratos no es ni será nunca una economía de libre mercado y los inversores se esconderán.

El artículo es muy suave cuando afirma que el 95% de las subastas son adjudicadas al acreedor, cuando la realidad es que el porcentaje se acerca más al 99%, por lo que el sistema de subastas, lejos de actuar como drenaje de activos, en realidad se ha convertido en un acumulador de activos para la banca pues ha ahuyentado definitivamente a todos los particulares que en un momento u otro podrían interesarse por esta vía de adquisición de bienes en incluso está expulsando a los subasteros profesionales, los únicos con suficiente preparación, experiencia y entereza de ánimo ( o sea, huevos) para afrontar los riesgos de la selva judicial.   Leer más

Hablamos de una subasta celebrada el 15 de febrero cuya adjudicación no quedó firme porque apenas alcanzó el 20% del Tipo de Subasta, más por la exageración del mismo que por cicatería del adjudicatario, a quien casualmente conozco. Al no ser firme, se pone en marcha el artículo 670 de la LEC y debe notificarse al demandado por si quiere presentar un mejor postor en los diez días de los que dispone.

Naturalmente tal demandado no existe o, al menos, no está disponible pues de lo contrario jamás habría cometido el subastero la locura de pujar, siendo el juzgado el que es. Es decir, que el demandado está en paradero desconocido y durante todo el procedimiento se le ha estado notificando por edictos.

y esto es lo que está pasando con esa subasta:

1. Mediados de febrero: fecha de la subasta
2. 24 de febrero: sale del juzgado la notificación al demandado
3. 16 marzo: se le deja aviso al demandado (debajo de la puerta) de que debe ir a recoger la notificación
4. 31 de marzo: finalmente se devuelve al juzgado como notificación negativa
5. 28 de abril: la procuradora, como favor personal, se adelanta al requerimiento del juzgado y presenta un escrito solicitando que se vuelva a notificar, esta vez por edictos
6. 9 de mayo: Se provee la notificación negativa y se insta a la parte actora para que manifieste lo que se deba hacer a continuación

Naturalmente el escrito de la procuradora solicitando la notificación por edictos no va a ser proveído hasta que llegue a la parte alta de la pila de escritos y teniendo en cuenta que en este momento, esta funcionaria está proveyendo los escritos de enero, calculo con consternación que hasta el mes de noviembre no se va a proveer el que me interesa.  Así que con suerte la subasta será firme en diciembre.     Leer más

Qué suerte tenemos los subasteros de Madrid, que desde los años ochenta hay una empresa llamada Condensación de Textos Legales, cuyo dueño, Nicolás, se ocupa de elaborar un listado con todas las subastas que se van a celebrar en la provincia. Y solo él sabe el trabajo que eso significa, sobre todo desde enero del 2001, cuando entró en vigor la actual L.E.C., dejando de ser obligatoria la publicación de las subastas en los BOE y teniendo que ir a leer los edictos a los tablones de cada juzgado. Tremendo trabajo.

En otras comunidades autónomas no hay nada parecido y lo subasteros se ven obligados a perder su valioso tiempo teniendo que ir a luchar contra la mugre de algunos tablones. Quien piense que exagero que vaya a Segovia y eche un vistazo a los tablones de aquellos juzgados.

Y encima, Condensación de Textos Legales nos da ese servicio a un precio casi regalado, 180 euros + iva (trimestrales), el mismo precio que hace 10 años, cuando les bastaba con leer los edictos en el BOE. Es decir que cuando conseguir la información se ha vuelto más arduo, ellos, lejos de subir los precios, los han mantenido.   Leer más