Hace exactamente dos meses me quejaba amargamente del error como constante de los juzgados españoles porque una empleada judicial había redactado el Decreto de Adjudicación (de un piso que ya tenía vendido) sin hacer mención expresa de las cantidades adeudadas y así lo había notificado al demandado junto con la tasación de costas y la nueva secretaria se había plantado y había dejado claro que había que redactarlo de nuevo y que se tenía que volver a notificar; pero que no te preocupes porque vamos a tener en cuenta el perjuicio causado y lo vamos a hacer a toda leche y blablablá.

Ya entonces la vivienda estaba vendida y afianzada y solo faltaba escriturarla para dejar cerrado el negocio. Pues han tenido que pasar exactamente dos meses desde que tuve aquella conversación en el juzgado y hacer varias visitas más, incluso poniéndome bastante desagradable en la última de ellas para que hoy, por fin, me hayan dado el Decreto y los Mandamientos y los haya podido llevar al Registro de la Propiedad previa visita a la oficina liquidadora, que Hacienda somos todos.   Leer más

El art. 653 de la Ley de Enjuiciamiento Civil expresa claramente que 

Si ninguno de los rematantes a que se refiere el artículo anterior consignare el precio en el plazo señalado o si por culpa de ellos dejare de tener efecto la venta, perderán el depósito que hubieran efectuado y se procederá a nueva subasta, salvo que con los depósitos constituidos por aquellos rematantes se pueda satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas.

y también que

Los depósitos de los rematantes que provocaron la quiebra de la subasta se aplicarán por el Secretario judicial a los fines de la ejecución

Es decir, que el dinero de la fianza que pierde al adjudicatario que quiebra la subasta, se aplicará a disminuir el montante de la deuda, de forma que cuando vuelva a celebrarse la subasta la deuda que haya sea inferior que al principio.    Leer más

Ya comenté en otra ocasión lo que pensaba acerca de asistir a subastas judiciales por internet. Como veis no soy muy partidario y los motivos que tenía hace dos años y medio siguen plenamente vigentes. No voy a reincidir sobre ellos. 

Pero ahora el asunto vuelve  a estar de actualidad porque el Ministerio de Justicia considera que el sistema ya ha sido sobradamente probado con éxito en las subastas de Murcia y hoy ha inaugurado el nuevo portal de subastas judiciales electrónicas.

Lo dije y lo repito: LA ÚNICA MANERA DE QUE DESAPAREZCA LA FIGURA DEL SUBASTERO ES ELIMINAR COMPLETAMENTE LOS PELIGROS JURÍDICOS INHERENTES A TODA SUBASTA JUDICAL. 

Y añado que actualmente los juzgados son tal maraña judicial que acudir a sus subastas sin la ayuda de un subastero es una locura en la que el incauto se juega su patrimonio.   Leer más

¿Alguien entendería que los trabajadores de turrones El Almendro se pudieran tomar vacaciones en octubre, por ejemplo, o que los profesores (que ahora están tan de moda) pudieran elegirlas en febrero? ¿Verdad que no? La lógica nos indica que el momento idóneo para que los trabajadores se vayan de vacaciones es cuando las fábricas están cerradas, si es que ese es el caso.

Lo sorprendente es lo que pasa en los juzgados, que cierran mayoritariamente en agosto, quedando solo unas guardias eximias, pero cuyos empleados se pueden tomar las vacaciones cuando les apetece, no tienen más que llegar a un acuerdo entre ellos y listo.

Así puede ocurrir, como a mí me ha ocurrido este año, que un procedimiento judicial de mi interés, ha estado en coma tres meses porque la empleada judicial se fue de vacaciones en julio y ahora, en septiembre, la que está de vacaciones es la secretaria. Por una o por otra la casa está sin barrer y mi Decreto de Adjudicación, perfectamente redactado y notificado desde finales de junio, resulta que todavía no está en mi poder a falta de una firma. Semejante tontería.   Leer más

Recordaréis que hace tres meses el iluso de Tristán estaba feliz pues le habían dictado el Decreto de Adjudicación en menos de un mes y éste ya estaba siendo notificado. El muy crédulo se felicitaba de que aún quedaran juzgados cuyos titulares se tomaran en serio el "servicio" al ciudadano y a la Justicia... paparruchas.

El muy pardillo ha chocado esta mañana con la triste realidad de los empleados públicos de los juzgados españoles: desinterés, pereza, desidia, holgazanería,  apoltronamiento, haraganería, molicie, somnolencia, ociosidad, falta de amor por el trabajo bien hecho, y los omnipresentes moscosos, muchos moscosos.

Resulta que, informado de que el decreto por fin había sido notificado con éxito, ha acudido al juzgado con la esperanza de que ya estuvieran también listos los Mandamientos de Cancelación. El pobre hasta llevaba en la cartera el dinero para liquidar en Hacienda el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, tan seguro estaba de que todo iba a ir bien. Además el propio Tristán también había hecho su propio trabajo con rapidez y esmero y la vivienda no solo ya estaba vacía sino que su venta había sido afianzada y actualmente solo faltaba que también estuviese inscrita para que el dinerito entrase limpiamente en la buchaca.   Leer más

Apenas acaba de salir del horno la reforma de la que hablábamos la semana pasada y ya empiezan las dudas y los problemas. Me han llegado tres mails de contenido muy similar:

Hola Tristán, tengo una duda respecto a la nueva ley y a la adjudicación en subasta que me esta quitando el sueño por una operación que hice de hipoteca privada con un familiar al que le presté el dinero para sacarle de un apuro y ahora el piso va salir de forma inminente a subasta, habiéndose incluso publicado el edicto. Según la nueva ley si la subasta queda desierta (que eso está cantado porque acordamos una tasación bastante elevada) ya no me puedo adjudicar el piso por la deuda sino solo por el 60 por ciento y por lo tanto tendría que poner de mi bolsillo la diferencia entre la deuda y ese 60 por ciento de la tasación, ¿es esto cierto? ¿Todavía hay posibilidades de adjudicármelo solo por la deuda? El problema es que, además de que la tasación fue exagerada, el piso tenía otra hipoteca delante y ahora resulta que ese 60% más la hipoteca anterior ya suman más que el valor actual de la vivienda. ¿Que puedo hacer? Entre otras cosas por que yo no tengo el dinero restante hasta el 60 por ciento y solo faltaría que por querer hacer un favor ahora me encuentre en esta situación. Espero su respuesta, muchísimas gracias.   Leer más

Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio: medidas de apoyo a los deudores hipotecarios

La reforma de hace una semana ha modificado varios artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente el 669, el 670 y el 671, de importancia capital en las subastas judiciales. Dejando de lado otros aspectos, el texto que por ahora nos afecta dice así:

En primer lugar, con el fin de moderar el impacto negativo de la crisis económica sobre los ciudadanos más vulnerables y, en particular, sobre aquellos con cargas familiares, se eleva el umbral de inembargabilidad cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada en un procedimiento de ejecución hipotecaria sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Si bien, con carácter general, el mínimo inembargable de cualquier deudor coincide con el salario mínimo interprofesional (SMI) a partir de este real decreto-ley y, exclusivamente, para los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda habitual, se eleva ese mínimo hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho SMI.   Leer más

Apostillando lo que conté en el anterior post, me escribe José Luis con su reciente experiencia personal, aún más desagradable que la mía:

(...) se trata de un juzgado distinto del 31 y 32, esos que se según tus palabras, "se han pasado al lado oscuro" porque sólo te permiten ver la fotocopia de la certificación de cargas, el edicto y poco más. El caso es que este otro juzgado te permitía ver el expediente completo, o al menos eso me pareció. Tras darme la funcionaria el expediente, yo, que no soy un experto (ni mucho menos) de las subastas judiciales, empecé a leerlo desde el principio. Empecé a ver notificaciones, sentencias previas,... (en fin, cosas que muchas de ellas me imagino serán poco relevantes, pero hasta que no las vea, no lo puedo saber). El caso es que en un momento dado, la funcionaria pasa por mi lado y me ve leyendo una parte del expediente, y súbitamente lo coge, lo cierra y me dice, voz en grito:   Leer más

Esta mañana vengo de mala leche. A primera hora he estado en uno de mis juzgados favoritos, de esos que por estar en la otra esquina, lejos de todo y de todos, no suelen ser frecuentados por la competencia y he tenido uno de esos encontronazos que te dejan tocado.

Para empezar he tenido que estar cerca de cuarenta minutos intentando desentrañar los secretos del tablón de anuncios. Cómo se puede ser tan chapuceros. Tras tan frustrante labor, me dirijo a una de las empleadas judiciales y le pido ver dos expedientes.

- Querrás decir que quieres ver la Certificación Registral, porque el expediente no se lo podemos enseñar a nadie.

Ya estoy acostumbrado a esta respuesta y se desde hace mucho que discutir es completamente inútil, así que no se porqué esta vez entré al trapo:   Leer más

Leo en el El Economista algo que yo ya sabía de sobra pero que, por lo visto, ahora es noticia: a las entidades financieras les ha salido mal el lobby que hicieron para que la redacción de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fuera tal como es y el resultado es que por culpa de dicha redacción ahora se están viendo obligadas a adjudicarse la mayor parte de los bienes que salen a subasta.

Me explico, el artículo 670 especifica que si el precio de adjudicación no llega al 70% del Tipo de Subasta, la misma no será firme y entonces se le notificará al deudor por si quiere pagar la deuda o presentar a un mejor postor que ofrezca una puja que al menos sirva para pagar la deuda. Esta situación, que en principio en un país más normal no tendría por qué llevar mucho tiempo, en la realidad cotidiana, puede alargarse y embrollarse de tal forma que el adjudicatario provisional se vea metido en una vorágine de despropósitos judiciales que puede durar desde tres meses hasta varios años, durante los cuales su fianza (30% del tipo) se queda en la cuenta del juzgado durmiendo el sueño de los justos.   Leer más