Hace un par de días, un lector habitual del blog llamado Javier, que quiere comprar un piso en subasta ayudado por un subastero profesional, me hizo una consulta acerca de los rangos registrales. Su subastero ya se lo había explicado, pero como la cosa le había parecido un poco enrevesada, buscaba que yo se lo confirmara o no.

Se trata de un piso con las siguientes cargas registrales:

1. Inscripción 9ª: 23.000 euros. Hipoteca ejecutada, fecha: mayo-97, mismo rango registral que la hipoteca de la inscripción 10ª
2. Inscripción 10ª: 20.000 euros. Misma entidad bancaria que la de la hipoteca 9ª, fecha: octubre-01, mismo rango registral que la de la hipoteca de la inscripción 9ª
3. Embargo A: Una caja de ahorros por 22.000 euros + i + c,   fecha: julio-10
4. Embargo B: Misma caja de ahorros por 12.000 euros + i + c,   fecha: agosto-10

O sea, que la consulta de Javier era de respuesta muy sencilla y nada enrevesada: Aunque ejecuten la hipoteca de la inscripción 9ª, como es del mismo rango registral que la de la inscripción 10ª, tras la subasta y el oportuno Mandamiento de Cancelación de Cargas, se cancelarán la hipoteca 9ª y los embargos A y B y continuará vigente (y en todo su esplendor) la hipoteca de la inscripción 10ª, que pasará a ser anterior y por lo tanto continuará como carga registral.   Leer más

El género epistolar, que hace solo veinte años estaba extinguiéndose, tiene ahora más fuerza que nunca en la Historia. El que he pegado a continuación no es más que un ejemplo de intercambio de mails entre dos personas que antes de esto eran dos desconocidos. Como son muchos mails, el post ha quedado un poco largo, pero es de imprescindible lectura y los valientes que lleguen hasta el final, seguro que cuando acaben serán más sabios que antes de leerlo. Además, lo he dejado muy bonito con colorines y todo.

Antonio, 25 de septiembre: (…) Caso: Me he adjudicado una casa en la Seguridad Social al 25% del tipo de subasta que ha sido 10.000 euros y la casa tiene una carga de 104.000 euros a fecha 4 de marzo del 2011, la cual es una hipoteca y este es el precio de subasta acordado en hipoteca, asimismo decir que la casa se encuentra deshabitada y en medio de un proceso de remodelación pero en el interior hay enseres personales como ropa, toallas, un ordenador, etc. y hacer constar que tiene agua y luz pero 100% que se encuentra deshabitada desde hace unos 2 años. Ahora mismo estoy en los tres días de mejora de postura del propietario. Pregunta: ¿Se puede negociar con el banco esa carga o tengo que hacerme cargo de la misma e incluirle los intereses de demora desde marzo o no pueden cobrarme mas de lo pactado en la hipoteca con el tipo de subasta?   Leer más

Apenas acaba de salir del horno la reforma de la que hablábamos la semana pasada y ya empiezan las dudas y los problemas. Me han llegado tres mails de contenido muy similar:

Hola Tristán, tengo una duda respecto a la nueva ley y a la adjudicación en subasta que me esta quitando el sueño por una operación que hice de hipoteca privada con un familiar al que le presté el dinero para sacarle de un apuro y ahora el piso va salir de forma inminente a subasta, habiéndose incluso publicado el edicto. Según la nueva ley si la subasta queda desierta (que eso está cantado porque acordamos una tasación bastante elevada) ya no me puedo adjudicar el piso por la deuda sino solo por el 60 por ciento y por lo tanto tendría que poner de mi bolsillo la diferencia entre la deuda y ese 60 por ciento de la tasación, ¿es esto cierto? ¿Todavía hay posibilidades de adjudicármelo solo por la deuda? El problema es que, además de que la tasación fue exagerada, el piso tenía otra hipoteca delante y ahora resulta que ese 60% más la hipoteca anterior ya suman más que el valor actual de la vivienda. ¿Que puedo hacer? Entre otras cosas por que yo no tengo el dinero restante hasta el 60 por ciento y solo faltaría que por querer hacer un favor ahora me encuentre en esta situación. Espero su respuesta, muchísimas gracias.   Leer más

Recordaréis, porque no ha pasado tanto tiempo, un post de enero titulado "Derecho de Retracto en subastas de VPO" en el que Agm78 nos contaba el problemón que tenía con un piso de VPO en San Sebastián que se había adjudicado en subasta por el actual precio oficial de las VPO pero en el que el ayuntamiento estaba tratando de que el juzgado le reconociera el derecho de adquisición preferente.

Las cosas más o menos se desarrollaron así:

1. El precio oficial de esta VPO cuando fue comercializada era de 124.000 euros
2. El propietario deja de pagar su hipoteca y la vivienda sale a subasta, pero en el ínterin el precio oficial de la vivienda ha subido a 169.000 euros el 18-nov-10, justo un mes antes de la subasta que se celebró el 15-dic-10.
3. No se muy bien por qué motivos, las subastas de VPO en ese juzgado ( o en Guipúzcoa o en todo el País vasco, no estoy seguro) se llevan a cabo de una manera un tanto novedosa: hubo 3 postores que ofrecieron el máximo y el juzgado dio traslado al Gobierno Vasco para que diera un orden de preferencia en base a la necesidad de vivienda que tenían estos postores. Los 3 cumplían con los requisitos de necesidad de vivienda que exigen Etxebide y Etxegintza, entidades públicas de vivienda del Gobierno Vasco y Ayuntamiento de San Sebastián respectivamente. El elegido por el juzgado en base a este orden de preferencia fue nuestro protagonista y el juzgado dictó el "Decreto de Aprobación del remate, emplazándole a pagar el total del remate.
4. Agm78 solicitó un crédito puente con el aval de un familiar y pagó el remate (169.000 euros) en enero.  Leer más

Parece que el post del pasado domingo ha tenido descendencia, pues inmediatamente después de leerlo me envió José Alberto el suyo propio que, aunque empieza de forma muy parecida, tiene un desenlace completamente diferente y muy sorprendente. Pero ambos relatos tienen una cosa en común, en ambos la parte actora le birla la subasta al adjudicatario provisional y en ambos el demandado se queda sin un duro de sobrante.

Ahí va, seguro que este os sorprende:

Tristán, mi problema empezó de forma muy parecida a la del desesperado cuya fianza se la ha quedado por dos años el juzgado. A mí no me han retenido la fianza, pero me han birlado la adjudicación en mis narices y, como en el otro caso, también perjudicando seriamente al demandado.
Me adjudiqué provisionalmente por 170.000 euros una subasta cuyo tipo era de 585.000 euros y cuya deuda era de 95.000 euros. En la subasta el secretario nos advirtió a la parte demandante y a mí, que éramos los únicos participantes, que no aceptaría posturas por debajo del 50% del tipo, pero como yo insistí en que tenía derecho a ofrecer lo que quisiera y el procurador del banco insistió en que se admitiera mi postura, el caso es que el secretario cedió, pero gruñendo y amenazando con que en ese juzgado no se aceptarían nunca adjudicaciones inferiores al 50%. Finalmente han transcurrido los plazos del demandado para presentar a un mejor postor y del banco para mejorar la postura y cuando solo faltaba que el juez dictase el auto de aprobación del remate, se ha cumplido la amenaza del secretario y han rechazado el remate con el argumento de que por debajo del 50% del tipo es opcional del juez aceptarlo o no según su criterio. Fui con un abogado a hablar con él y me soltó que mi precio de adjudicación representaba solo un 29% del valor de tasación y que en su juzgado no iba a permitir que especuláramos con la desgracia ajena. De nada me sirvió argumentar que esa tasación estaba exagerada y que por eso no había ido nadie a la subasta y que más valía lo que había ofrecido yo que nada.   Leer más

Hay gente que se extraña de que tantas subastas estén quedando desiertas. Dos son las razones de que esto sea así: Las deudas exorbitantes y los exagerados tipos de subasta. 

Frecuentemente la deuda de un piso supera incluso el valor real actual del mismo. En esos casos ir a la subasta es una pérdida de tiempo porque el banco acreedor subirá las pujas con la intención de cobrar la mayor porción de deuda que sea posible, al menos el principal de la misma. El resultado final suele ser que el propio banco se tiene que adjudicar estas subastas. 

En el caso de los Tipos de Subasta que se pasan de la raya, el problema es que si acudes a esa subasta y te la adjudicas provisionalmente por un precio inferior al 70% del tipo, quedas a la espera de que el adjudicatario presente a un mejor postor y, mientras eso ocurre, tu fianza se queda criando malvas en la cuenta del juzgado.   Leer más

Acabo de recibir la siguiente petición de ayuda:

En primer lugar gracias porque ayudas a mucha gente, espero ser uno de los que tienen esa suerte.
Mi caso: soy el adjudicatario de una vivienda de vpo en derecho de superficie que salió a subasta pública por incumplimiento de pago de las cuotas hipotecarias del actual propietario. El Ayuntamiento de Donostia tiene un derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda y quiere ejercitarlo pero el caso es que el 18/11/2010 salió en el BOE una norma por la que los precios oficiales de vpo del País Vasco subían y se ha dado el caso de que el valor de tasación a efectos de subasta (124.000€) no coincide con el precio del remate (169.000€) y el Ayuntamiento no está dispuesto a pagar los 169.000 en los que me la adjudiqué. Tras hablar con el abogado del ayuntamiento me ha dicho que está haciendo los trámites oportunos para ejercer el derecho de adquisición preferente en el valor de tasación, el tipo (124.000) y que además tienen de plazo 60 días desde la notificación de la aprobación de la subasta. En mi caso tengo 20 días hábiles para depositar la diferencia entre el remate y el depósito. ¿Podrá el ayuntamiento quedarse el piso en el valor de tasación?, ¿puedo pedir que mi plazo se alargue hasta después de finalizar el plazo de adquisición preferente del ayuntamiento?  Gracias Tristán, saludos.   Leer más

En uno de los últimos comentarios del último post, en el que por cierto se suscitó una controversia interesantísima, manifesté sin rubor que tengo dos varas de medir, una para mis compañeros de profesión y otra para los bancos. Entre bomberos no me gusta que nos pisemos la manguera, pero respecto a los bancos...  ¡a por elloooooos!

En este sentido, me han hecho una consulta que viene muy a cuento y que consiste en lo siguiente:

Supongamos una propiedad valorada en un millón de euros y que sale a subasta por una deuda de ciento cincuenta mil. No hay cargas posteriores a la hipoteca ejecutada. Naturalmente la subasta queda desierta porque, como comentábamos en el post anterior, para que la adjudicación fuera firme la puja debería alcanzar los setecientos mil euros o de lo contrario, la misma quedaría en suspenso durante varios meses en los cuales trescientos mil de nuestros queridos euros estarían en la cuenta del juzgado en vez de estar en casita, con sus hermanitos. Precisamente por eso, con esas cifras nadie se arriesga a que vengan los listos de siempre a mejorar la postura.   Leer más

Varios hermanos tienen una propiedad en común, generalmente heredada, y se reúnen para ponerse de acuerdo en qué hacer con ella. Pero algo pasa. La reunión no acaba bien. Todos se consideran razonables y todos piensan que tienen la razón, pero el resultado es que no acaban de ponerse de acuerdo y puede que la reunión acabe como el rosario de la aurora, como todos peleados y sacando agravios de la infancia en apoyo de los argumentos del presente.

Unas veces uno de los hermanos dice que no piensa vender, pero que acepta comprar al resto su parte, eso sí, a un precio ridículo. No importa que los demás le ofrezcan comprarle a él la suya a un precio mucho mayor. Ha dicho que él no vende y no vende.

Otras veces lo que ocurre es que el hermano que se quedó a vivir en la casa con la madre y que nunca en su vida se ha visto obligado a pagar un alquiler ni una cuota hipotecaria, piensa que la situación no tiene por qué cambiar "ad eternum". Sus hermanos quieren que les pague un alquiler o que les compre la casa, pero él, erre que erre dice que la casa es suya y que ni una cosa ni otra.   Leer más

En este post de hoy, como en casi todos, Echevarri me lleva mucha delantera. Nada menos que fue hace más de un año cuando él escribió su entrada sobre la Cesión de créditos dudosos, en la que yo hice algún comentario, por cierto. Actualmente, estas ventas de hipotecas están super de moda, más que nunca. Este no es más que un ejemplo de los muchos mails que recibo acerca de las operaciones de "venta de créditos" que algunos bancos están llevando a cabo.

Te escribo porque desde hace como una semana he perdido el sueño por culpa de una propuesta de cesión de crédito que me ha llegado a través de un conocido al que no se si estarle agradecido o no; La cuestión es que nosotros no lo buscamos como producto financiero de alta rentabilidad pero si como una posibilidad de adquirir una vivienda a un precio asequible por lo que me gustaría tener la opinión de un profesional como tu ya que el agente intermediario con el que he contactado me lo vende como una operación sencilla, de poco riesgo y en la que en la actualidad debido a la crisis, a la falta de liquidez y a la caída de los precios, vosotros los subasteros los cuales sois una de mis preocupaciones puesto que mi finalidad es la adquisición del bien, ni aparecéis en escena y la verdad es que no se si creérmelo. Por eso me gustaría que me lo corroborases desde tu punto de vista.   Leer más