Para que mis queridos lectores no se aburran en este largo puente de mayo se me ha ocurrido amenizárselo con esta entretenida y reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Quien equivocadamente lo encuentre un peñazo que se abstenga de leerlo. Yo, por el contrario, lo encuentro apasionante.

BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

Martes 23 de abril de 2013

MINISTERIO DE JUSTICIA

Resolución de 3 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gérgal a la inscripción de un decreto judicial de adjudicación como consecuencia de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, así como de un mandamiento de cancelación de cargas consecuencia del mismo procedimiento.   Leer más

A Alfredo le ha ocurrido lo siguiente:

En una subasta de la AEAT fui adjudicatario de cuatro lotes cuya Descripción y Tipo de bien era de "SOLAR", con la siguiente Información Adicional: NO SE APORTAN DATOS REGISTRALES AL NO FIGURAR LOS BIENES INSCRITOS. Físicamente no vi los solares, pero los miré en Catastro y en Google Maps.

Tras la adjudicación presenté los documentos en el Registro de la Propiedad y ya tengo registrados los cuatro solares pero, una vez registrados, le pedí al ayuntamiento  la "Información Urbanística" y me contestaron que la clase del suelo es "Rústico".

Luego hablé con la AEAT de Lugo explicándoles el problema y me dijeron que ellos habían puesto la denominación de "Solar" porque era lo que venía en el Catastro.  Les he comenté que era un error clarísimo de Catastro, puesto que para que un bien tenga la categoría de solar (suelo edificable), este debe de contar con todos los servicios de agua, electricidad, teléfono, pavimentación y alcantarillado, etc., y que es perfectamente verificable al realizar la tasación por el tasador, y este lo debería de haber detectado.   Leer más

Los romanos humanizaban a la diosa Ocasión como una mujer hermosa, con una larga cabellera por delante y completamente calva por detrás y con alas en la espalda o en los pies, como símbolo de la fugacidad con que pasan ante el hombre las buenas oportunidades. Sostenía, además, un cuchillo en la mano derecha e iba encima de una rueda siempre en movimiento.

Esta diosa representaba las buenas ocasiones perdidas, ya que si pasaba, lo haría rápidamente y al decir que había que "coger a la ocasión por los pelos" se entendía que había que esperarla de frente cuando venía hacia uno por ser la única forma de agarrarla pues, una vez pasada de largo, al no tener pelo por detrás, sería imposible cogerla.  Otra frase celebre a originada en este mito es que "a la ocasión la pintan calva", dando a entender que no siempre se aprecia a simple vista la buena oportunidad que es.   Leer más

Uno de los peligros de compartir una propiedad con otros es que el copropietario no lleve bien sus cuentas y que los atribulados acreedores acaben embargándole su mitad indivisa. Generalmente la noticia cae como una bomba y sus compañeros de propiedad, que pueden ser su mujer o sus hijos, pero también sus hermanos o simplemente familiares lejanos que han heredado cada cual su pequeña porción, se suelen llevar un susto de muerte, mayor cuanta mayor sea la cercanía a la propiedad.

Trataré de explicarme. Si solo eres propietario del 15% y vives en otra ciudad y nunca has recibido ni un duro de esa propiedad, pues casi que te da lo mismo lo que acabe ocurriendo con ella. Casi mejor que haya cambios por si al final te cae algo de viruta. Pero si eres el dueño de una mitad indivisa y encima eres el que vives en la vivienda, pues claro que te afecta cualquier cambio y naturalmente que tienes sobrados motivos de preocupación.   Leer más

Estos días he aprendido un término nuevo, el Retracto gentilicio, que ya había oído con anterioridad pero que hasta ahora no me había molestado en averiguar en qué consistía exactamente. El caso es que recibí el siguiente mail:

Buenos días Tristan, llevo un tiempo leyéndote ya que me esta salpicando esto de las subastas, decirte lo primero que eres un fenómeno. Mis dudas son las siguientes: 1º soy la ejecutante de deuda reconocida ante notario, con lo que hemos embargado cuatro propiedades, tres pisos con hipoteca y una finca libre de cargas. 2º ya se a subastado la finca, y como ha quedado desierta me la he adjudicado por el 50%, que es menos que la deuda, ahora he cedido el remate de "yo empresa" a "yo persona física", pero ahora me encuentro con una demanda de retracto gentilicio   (estamos en Navarra), ¿su hija se la va a quedar la parcela por la postura o por el montante de la deuda? Muchas gracias de antemano. Un saludo. Begoña    Leer más

      - Vamos Tristán, que eres un pesado de narices

      - Ya va hombre, estoy terminando. Ten un poco de paciencia.

   - ¿Paciencia? Pero si llevas más de media hora leyendo el expediente y apuntando no se sabe qué. Y ahora te veo tomando nota hasta de los linderos

      - ¿Los linderos? Hombre claro, como que son importantísimos.

Esta conversación se ha desarrollado en muchas ocasiones en las que estoy estudiando un expediente judicial y tengo detrás de mí una cola de subasteros esperando a que yo termine para tener acceso al mismo expediente. Y el caso es que hasta hace poco creía que yo era un caso único en esto de darle importancia a los linderos , pero ahora me he encontrado, con grata sorpresa, que Francisco Calvo de Subastas Únicas (no podía ser otro) también les da la importancia que merecen.   Leer más

Menudo follón tenemos en España con la normativa de las VPO, ahora llamadas VPP (Vivienda de Protección Pública), pero que yo prefiero seguir denominándolas como siempre se ha hecho. Para empezar cada Comunidad Autónoma va en una dirección, habiendo diferencias increíbles entre unas y otras, diferencias que no se paran en las fronteras de las comunidades autónomas, sino que incluso aumentan dependiendo de si la promoción ha dependido de la Consejería de Vivienda de la Comunidad Autónoma o si lo ha hecho del ayuntamiento. 

No solo eso, sino que -y esto ya es el colmo- en una misma Comunidad Autónoma el furor legislativo ha sido tan intenso que hay promociones que se han acogido a una Ley, otras a otra y el desbarajuste es tal que en Madrid, por ejemplo, es casi imprescindible visitar las oficinas de la consejería de vivienda con el número de expediente de calificación de la protección oficial para conocer exactamente cuáles son las limitaciones concretas que afectan a esa determinada promoción de VPO.   Leer más

El retracto convencional se produce cuando "el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 del Código Civil y lo demás que se hubiese pactado".

Sin embargo, el retracto legal, referido a comuneros y a colindantes "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago". Del retracto legal de comuneros y colindantes ya debatimos extensamente el pasado diciembre y lo volveremos a hacer en el futuro, pero del que quiero hablar hoy es del retracto de inquilinos, que se rige por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.   Leer más

Decíamos ayer que con la actual legislación es casi imposible participar en subastas en otras ciudades distintas de la propia, más que nada por falta de información. Imposible o, al menos muy difícil, a menos que el interesado sea el propio Tristán, quien cuenta con la colaboración activa de sus muy amabilísimos lectores, algunos de los cuales han tenido la gentileza de informarle de subastas inminentes. Así por las buenas, sin pedir nada a cambio. 

Al principio no le di mucha importancia porque no todo lo que me ofrecían era interesante, pero un buen día un lector me informó de la subasta de un piso de Madrid que se celebraba en su pueblo. Esa subasta llamó mi atención y me faltó el canto de un duro para hacerme con la propiedad y si no lo hice no es porque hubiera otros postores, sino porque el banco acreedor pujó como un poseso.   Leer más

Hoy el post va a ser un ladrillo demasiado técnico. Ahorrároslo si podéis. De hecho la imagen, que no tiene ninguna relación con el contenido, la he escogido solo para hacerme perdonar la barrila.

Existe una gran confusión acerca de las cargas preferentes en las subastas judiciales, de las que ya comenté algo en los albores del blog, cuando aún era un bisoño bloguero. Hoy voy a tratar de centrar un poco más el asunto porque aún hay mucha gente acongojada por embargos posteriores a los que consideran preferentes por el simple hecho de ser de organismos de la Administración como hacienda o la Seguridad Social.

Lo más importante que hay que saber es que solo nos deben meter miedo, y no demasiado, los embargos por deudas del IBI o por deudas de la comunidad de propietarios, que son los únicos capaces de obligarnos a aflojar el bolsillo. El resto de cargas con preferencia, como las derivadas del salario de trabajadores, los derechos de explotación de autor o las cuotas a la Seguridad Social, no nos afectan a los adjudicatarios, sino que su preferencia debe substanciarse en una Tercería de Mejor Derecho en la que le disputarán el derecho a cobrar antes al acreedor que originó la subasta. Pero finalmente solo cobrarán del dinero recaudado en la subasta y no de nuestros bolsillos. Nada de qué preocuparse entonces.   Leer más