El retracto convencional se produce cuando "el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 del Código Civil y lo demás que se hubiese pactado".

Sin embargo, el retracto legal, referido a comuneros y a colindantes "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago". Del retracto legal de comuneros y colindantes ya debatimos extensamente el pasado diciembre y lo volveremos a hacer en el futuro, pero del que quiero hablar hoy es del retracto de inquilinos, que se rige por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.   Leer más

Decíamos ayer que con la actual legislación es casi imposible participar en subastas en otras ciudades distintas de la propia, más que nada por falta de información. Imposible o, al menos muy difícil, a menos que el interesado sea el propio Tristán, quien cuenta con la colaboración activa de sus muy amabilísimos lectores, algunos de los cuales han tenido la gentileza de informarle de subastas inminentes. Así por las buenas, sin pedir nada a cambio. 

Al principio no le di mucha importancia porque no todo lo que me ofrecían era interesante, pero un buen día un lector me informó de la subasta de un piso de Madrid que se celebraba en su pueblo. Esa subasta llamó mi atención y me faltó el canto de un duro para hacerme con la propiedad y si no lo hice no es porque hubiera otros postores, sino porque el banco acreedor pujó como un poseso.   Leer más

Hoy el post va a ser un ladrillo demasiado técnico. Ahorrároslo si podéis. De hecho la imagen, que no tiene ninguna relación con el contenido, la he escogido solo para hacerme perdonar la barrila.

Existe una gran confusión acerca de las cargas preferentes en las subastas judiciales, de las que ya comenté algo en los albores del blog, cuando aún era un bisoño bloguero. Hoy voy a tratar de centrar un poco más el asunto porque aún hay mucha gente acongojada por embargos posteriores a los que consideran preferentes por el simple hecho de ser de organismos de la Administración como hacienda o la Seguridad Social.

Lo más importante que hay que saber es que solo nos deben meter miedo, y no demasiado, los embargos por deudas del IBI o por deudas de la comunidad de propietarios, que son los únicos capaces de obligarnos a aflojar el bolsillo. El resto de cargas con preferencia, como las derivadas del salario de trabajadores, los derechos de explotación de autor o las cuotas a la Seguridad Social, no nos afectan a los adjudicatarios, sino que su preferencia debe substanciarse en una Tercería de Mejor Derecho en la que le disputarán el derecho a cobrar antes al acreedor que originó la subasta. Pero finalmente solo cobrarán del dinero recaudado en la subasta y no de nuestros bolsillos. Nada de qué preocuparse entonces.   Leer más

Hace un par de días, un lector habitual del blog llamado Javier, que quiere comprar un piso en subasta ayudado por un subastero profesional, me hizo una consulta acerca de los rangos registrales. Su subastero ya se lo había explicado, pero como la cosa le había parecido un poco enrevesada, buscaba que yo se lo confirmara o no.

Se trata de un piso con las siguientes cargas registrales:

1. Inscripción 9ª: 23.000 euros. Hipoteca ejecutada, fecha: mayo-97, mismo rango registral que la hipoteca de la inscripción 10ª
2. Inscripción 10ª: 20.000 euros. Misma entidad bancaria que la de la hipoteca 9ª, fecha: octubre-01, mismo rango registral que la de la hipoteca de la inscripción 9ª
3. Embargo A: Una caja de ahorros por 22.000 euros + i + c,   fecha: julio-10
4. Embargo B: Misma caja de ahorros por 12.000 euros + i + c,   fecha: agosto-10

O sea, que la consulta de Javier era de respuesta muy sencilla y nada enrevesada: Aunque ejecuten la hipoteca de la inscripción 9ª, como es del mismo rango registral que la de la inscripción 10ª, tras la subasta y el oportuno Mandamiento de Cancelación de Cargas, se cancelarán la hipoteca 9ª y los embargos A y B y continuará vigente (y en todo su esplendor) la hipoteca de la inscripción 10ª, que pasará a ser anterior y por lo tanto continuará como carga registral.   Leer más

Los jueces de lo mercantil de Barcelona han tomado nota de los desastrosos resultados de las subastas judiciales en los concursos de acreedores, que han estado quedando invariablemente desiertas, y han decidido coger el toro por los cuernos y dejar de lado el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y eliminar el precio mínimo de puja para dichas subastas de activos en fase de liquidación de empresas.

Hasta ahora, la fase de liquidación en un concurso era similar al de un juzgado de primera instancia. Es decir, el Administrador concursal establecía un precio mínimo para pujar por el activo inmobiliario. El precio mínimo era normalmente un poco más o igual a la carga hipotecaria del inmueble. Con esas condiciones, nadie acude a las subastas, ya que el capital pendiente de esas hipotecas se aleja muchísimo del precio real de mercado.    Leer más

Este va a ser un post verdaderamente árido para la mayoría de nosotros, es decir, un post solo apto para los muy cafeteros. Aún no lo he escrito y ya tengo dolor de cabeza solo de imaginarlo así que supongo que lo mejor será que no lo leáis, bajo peligro que de hacerlo me cojáis inquina para los restos. Eso sí, quienes lleguéis hasta el final y tengáis algo que aportar, no lo dudéis pues acerca de este problema todas las ideas son buenas.

Voy a tratar uno de los más graves problemas con que nos podemos encontrar los inversores en subastas judiciales, el de que por culpa de haber caducado el embargo por el que hemos adjudicado un bien las cargas posteriores quedan sin cancelar y pasan a convertirse en cargas anteriores. Diréis que el asunto ya lo hemos tratado largo y tendido y efectivamente lo hemos hecho en septiembre del 2.009, en julio del 2.010 y en julio del 2.011, pero en esta última ocasión la cosa quedó pendiente de que Francisco Calvo nos diera su solución a cambio de 60.000 euros. Pues bien, finalmente he decidido que para llegar a buen puerto bien merecía la pena pagar ese precio y se lo he pagado, por lo que me ha enviado la documentación de su relato.   Leer más

El art. 653 de la Ley de Enjuiciamiento Civil expresa claramente que 

Si ninguno de los rematantes a que se refiere el artículo anterior consignare el precio en el plazo señalado o si por culpa de ellos dejare de tener efecto la venta, perderán el depósito que hubieran efectuado y se procederá a nueva subasta, salvo que con los depósitos constituidos por aquellos rematantes se pueda satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas.

y también que

Los depósitos de los rematantes que provocaron la quiebra de la subasta se aplicarán por el Secretario judicial a los fines de la ejecución

Es decir, que el dinero de la fianza que pierde al adjudicatario que quiebra la subasta, se aplicará a disminuir el montante de la deuda, de forma que cuando vuelva a celebrarse la subasta la deuda que haya sea inferior que al principio.    Leer más

Cuando parecía que el anterior post no daba más de si y que ya estaba todo dicho, llega Francisco Calvo de Subastas Únicas  y lo pone todo patas arriba manifestando que...

(...) yo no hubiera tenido ninguna duda en participar, y habérmela adjudicado por la seguridad social, conociendo que la subasta de la carga precedente se iba a celebrar dos semanas o días después, sabiendo que al banco le tendría que pagar, a lo sumo, la responsabilidad hipotecaria. Tampoco hubiera participado en la subasta de la ejecución hipotecaria porque entonces perdería el dinero de mi oferta a la seguridad social. Hubiera dejado que el banco u otro licitador se la adjudicara.

¡¡¡Ostráááás!!! Inmediatamente le he escrito a su mail manifestándole mi estupor y su explicación me ha parecido la mar de interesante:   Leer más

El género epistolar, que hace solo veinte años estaba extinguiéndose, tiene ahora más fuerza que nunca en la Historia. El que he pegado a continuación no es más que un ejemplo de intercambio de mails entre dos personas que antes de esto eran dos desconocidos. Como son muchos mails, el post ha quedado un poco largo, pero es de imprescindible lectura y los valientes que lleguen hasta el final, seguro que cuando acaben serán más sabios que antes de leerlo. Además, lo he dejado muy bonito con colorines y todo.

Antonio, 25 de septiembre: (…) Caso: Me he adjudicado una casa en la Seguridad Social al 25% del tipo de subasta que ha sido 10.000 euros y la casa tiene una carga de 104.000 euros a fecha 4 de marzo del 2011, la cual es una hipoteca y este es el precio de subasta acordado en hipoteca, asimismo decir que la casa se encuentra deshabitada y en medio de un proceso de remodelación pero en el interior hay enseres personales como ropa, toallas, un ordenador, etc. y hacer constar que tiene agua y luz pero 100% que se encuentra deshabitada desde hace unos 2 años. Ahora mismo estoy en los tres días de mejora de postura del propietario. Pregunta: ¿Se puede negociar con el banco esa carga o tengo que hacerme cargo de la misma e incluirle los intereses de demora desde marzo o no pueden cobrarme mas de lo pactado en la hipoteca con el tipo de subasta?   Leer más

Ya hemos comentado en otras ocasiones el tremendo marrón que puede derivar de que te caduque el embargo antes de haber presentado en el Registro de la Propiedad los Mandamientos de Cancelación de Cargas. El registrador te inscribe el título pero se niega a cancelar los embargos posteriores, con la consecuencia de que lo que compraste "sin cargas" se convierte como por arte de magia en una casa con cargas. Es un lío de los gordos.

En este sentido es muy interesante el comentario nº8 de Francisco calvo en el post La caducidad de las anotaciones de embargo, donde se explican detalladamente las enrevesadas implicaciones de tener semejante despiste. Concretamente FCalvo dice:

Tenemos que estar muy vigilantes sobre la fecha de caducidad del embargo porque si la vemos cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el auto de adjudicación (a mí han llegado a tardar hasta dos años), debemos solicitar por escrito al juzgado que dicte auto de renovación del embargo. Porque si no lo hacemos el procurador de la parte ejecutante que ya ha cumplido con su trabajo no lo va a hacer.   Leer más