Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Dónde está mi dinero?

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Publicado por Tristán el subastero el 06 de marzo de 2011

Hay gente que se extraña de que tantas subastas estén quedando desiertas. Dos son las razones de que esto sea así: Las deudas exorbitantes y los exagerados tipos de subasta. 

Frecuentemente la deuda de un piso supera incluso el valor real actual del mismo. En esos casos ir a la subasta es una pérdida de tiempo porque el banco acreedor subirá las pujas con la intención de cobrar la mayor porción de deuda que sea posible, al menos el principal de la misma. El resultado final suele ser que el propio banco se tiene que adjudicar estas subastas. 

En el caso de los Tipos de Subasta que se pasan de la raya, el problema es que si acudes a esa subasta y te la adjudicas provisionalmente por un precio inferior al 70% del tipo, quedas a la espera de que el adjudicatario presente a un mejor postor y, mientras eso ocurre, tu fianza se queda criando malvas en la cuenta del juzgado.

Pero no es eso lo peor que puede ocurrir. Si los subasteros no acudimos a estas subastas es por una buena razón y no es muy prudente ser un novato y participar en subastas a las que no acuden los subasteros. Me ha llegado el relato de un lector que es como para pensarse mucho esto de ir por libre:

(...) Mira lo que me ha pasado. Estoy desesperado y mi esperanza es que me puedas dar una solución.

En septiembre participé en una subasta de un piso tasado en 600.000 euros y como estaba yo solo contra el banco me lo adjudiqué provisionalmente en 200.000, siendo la deuda de 140.000 euros (las cifras están redondeadas por deseo del protagonista). Tras notificarse el resultado al demandado y transcurrir su plazo sin haber presentado a ningún mejor postor, me encuentro con que la parte actora, de repente se interesa por el piso y presenta un escrito solicitando la adjudicación por la deuda al amparo del artículo 670.4 de la LEC. 

Como yo me lo había adjudicado en 200k y la deuda era de 140k, supuse que estaban locos y que no podrían presentar unas costas tan abultadas como para cubrir los 60k que faltaban para superar mi cifra. Pero las presentaron, a mi entender infladísimas, con unos intereses tremendos y unos honorarios del letrado dignos del despacho de Rodríguez-Walker. Total, que me robaban la adjudicación en mis narices.

Entonces llega el demandado y recurre las costas, pero el Colegio de Abogados le da la razón al banco y el secretario decide que las costas son legítimas y que el demandado se queda sin sobrante y yo sin piso. Finalmente, para ir acabando, presento un escrito solicitando la inmediata devolución de mi fianza, nada menos que 180.000 euros (30% del tipo) y me encuentro con que el demandado ha vuelto a recurrir las costas y esta vez el recurso ha ido a la Audiencia Provincial, donde me han dicho que dormitará un par de años antes de que se decida nada. Para colmo el banco ha presentado otro escrito solicitando que no se me devuelva la fianza por si acaso sucede que la Audiencia le da la razón al demandado y al final resulta que la subasta es para mí. 
 
Para mi desesperación el juzgado les da la razón y decide que no corresponde que me devuelvan la fianza y ahora sí que me han matado, ¿qué hago? Ya no quiero el piso, solo quiero mi dineroooooo. 
 
Lo siento mucho, amigo lector, entiendo tu frustración, pero me temo que vas a tener que despedirte de tu dinero por una buena temporada. Estás tan encadenado a ese juzgado como el amigo que ilustra este post. Creo que has chocado con un pedazo de muro.
 
A menos que a algún colaborador del blog se le ocurra alguna idea. Las propuestas son bienvenidas.
 
 

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Etiquetas: consultorio · pesadillas · Subastas · deuda piso · tipos subastas



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Comentarios
1 Alejperez
06 de marzo de 2011 (11:53)

Es curioso que siempre los malos malosos son los subasteros, cuando en realidad lo que hay es una mafia entre los bancos y los juzgados (incluyendo abogados, etc..), para guisárselo entre ellos.... Cuando la burbuja iba bien, compensaba que los subasteros cargaran con los pisos.., pero ahora, que hay que reconocer pérdidas, ya no interesa...

Últimamente me he interesado por el sistema de subastas en Bélgica.., un compañero de trabajo compró hará un año un duplex ahí.., las subastas se gestionan por el colegio de notarios, y los pisos están vacíos, (medio) limpios, y todas las cargas incluidas.., pues están verificados por el notario.., con lo que las sorpresas son muy extrañas (salvo algún incumplimiento raro de ley de urbanismo, etc., en el caso de que haya habido alguna remodelación rara...).. y obviamente, se ven carteles por todos lados, incluyendo los portales inmobiliarios (immoweb.be, etc..), para que acuda todo el que pueda..., la adjudicación es firme en 2-3 semanas si nadie aumenta la adjudicación en 6000€ más, en cuyo caso se abre otra ronda (liberando la fianza anterior)...

Obviamente hay visitas abiertas a los pisos 2 o 3 semanas mínimo antes de la subasta, para que acuda todo el que lo desee y vea "qué se puede llevar".

Como decís, esto aumenta el precio de adjudicación, y da mucha más trasparencia al proceso... (a veces hasta se televisan las subastas!!!, alguna he visto en la VT4)...

El problema es que estoy viendo formarse una burbuja..., tipo España en el 2002 más o menos... El otro día un periódico publicaba que este año se ha batido el record de préstamos hipotecarios en Bélgica...

Saludos

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2 Fcalvo
06 de marzo de 2011 (12:16)

Ya se comentó en algún post anterior (concretamente cuando analizamos el art. 670 de la Lec)
que esto podía producirse. Incluso algún contertulio me quitaba la razón en el sentido de que el ejecutante podía solicitar la adjudicación por la deuda aunque esta fuera inferior a la oferta realizada. Yo insistía en que esto no era posible porque perjudicaba al deudor y decía que el banco ya había tenido ocasión de subir sus pujas hasta donde quisiera en el momento de la subasta; pero una vez terminada si la puja era superior a la deuda solo el demandado tenía derecho a presentar tercero o pagar.

Cuando yo participo en una subasta donde sé que la oferta tiene que ser inferior al 70%, me preocupo por conocer los tipos de demora, el tiempo, la posibles costas (para esto hay una responsabilidad en la constitución de la hipoteca)y después de todos estos cálculos hago la oferta con la suficiente holgura para evitar cualquier posibilidad del banco en utilizar el derecho que tiene de solicitar la adjudicación por la deuda si esta es superior a la mejor oferta.

En este caso, lo que está claro es que hay algún amigo del letrado interesado en la vivienda y están intentando adjudicársela para ceder el remate con algún premio para el abogado. De esto estoy seguro.

La próxima vez hay que hacer más cálculos para que esto no pueda ocurrir. Siempre y cuando el precio ofertado sea consecuente con el valor de la propiedad.

Saludos cordiales

Francisco Calvo

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3 Jotaerre
06 de marzo de 2011 (16:01)

Me lo tendría que estudiar mejor, pero, en principio no me cuadra un detalle: las costas (de 1ª instancia, se entiende, porque no ha habido más) no son susceptibles de recurso una vez las ha aprobado el Juzgado, tras todas las impugnaciones, por excesivas o indebidas, que quepan, así que ignoro qué tipo de apelación puede estar pendiente ante la Audiencia, como no sea de algún incidente de nulidad que entonces podría afectar incluso a la propia subasta...

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4 Elsaberokupalugar
06 de marzo de 2011 (22:58)

Anímate compañero. Tienes una inversión a largo plazo con el 100% garantizado a vencimiento. Por otro lado te vas a aprender la Ley de arriba a abajo estos dos años y tendrás clases prácticas en los juzgados y todo GRATIS. Y encima si tienes suerte pillarás el chollazo de 600.000 euros.

Ironías aparte, has tenido la peor forma de aprender que no existen chollos en esta vida. El chollo es ser banquero, jugar con el dinero de los demás y como la banca es impersonal y sobrevive a las personas que la manejan dispone de tiempo para ganar todo lo que se proponga.

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5 Maerbale
Maerbale  en respuesta a  Elsaberokupalugar
07 de marzo de 2011 (08:47)

pregunta ingenua : ¿cuando le devuelvan esa fianza le pagaran intereses de demora o algo así? simplemente el capital? por otro lado es cierto que al menos está garantizado el 100%, mejor que en un plan de pensiones..

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6 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Maerbale
07 de marzo de 2011 (09:12)

Le devolverán el capital, obviamente, aunque ello no descarta que luego pueda pedir intereses a quien considere responsable, argumentándolo bien, pero ni la administración de Justicia reconocerá que sea culpa suya el retraso, ni al ejecutado por recurrir tendría sentido reclamarle, siendo insolvente como todo parece indicar...

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7 Ghosssttt
07 de marzo de 2011 (11:34)

No me encaja.
60.000 € en costas sobre una deuda de 140.00 €?
Esto es un despropósito.

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8 Jotaerre
07 de marzo de 2011 (11:56)

Desde luego, pero yo al menos no lo tomé literalmente sino como un ejemplo, aunque las costas no deberían calcularse sobre la deuda (los criterios y escalas varían entre los Colegios de abogados) sino sobre la tasación, por ejemplo.
Y, si están aprobadas incluso por el Colegio, no hay más que hablar en ese tema.

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9 Credissa
07 de marzo de 2011 (15:17)

ME PARECE UNA ENORME PU..DA, pero no entieno lo del recurso, estoy de acuerdo con Jotaerre, contra la aprobación de las costas no cabe recurso, ahora es recurso de revisión y contra el auto que se apruebe no cabe recurso alguno. La única vía de escape que veo para este pobre hombre es que llegue a algún acuerdo extrajudicial con el demandado y el banco, si no va a tener que esperar pues eso un par de añitos fácil. Salu2.

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10 Comstar
07 de marzo de 2011 (19:30)

Cuando se pide un préstamo al banco, no se está "jugando con dinero ajeno", o sea dinero del banco, sino que el banco está jugando con tu dinero, al punto de que no sólo tendrás que devolverle todo el dinero, sino que por el simple hecho de formalizar la deuda tendrás que pagar intereses.

Eso ocurre cuando se confunde el concepto de riqueza y deuda. Uno es amo de lo que posee y esclavo de lo que debe. A salir del agujero, y luego a deshacerse de las deudas...

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11 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
08 de marzo de 2011 (20:17)

Yo también pienso que las costas no son susceptibles de ulteriores recursos a la Audiencia, por lo que deduzco que lo que el demandado habrá recurrido será otra cosa. No obstante el asunto de fondo es el mismo, la fianza del inversor se va a quedar en el juzgado durante una larga temporadita.

No obstante tengo una pregunta para ti: Si el demandado impugna las costas por excesivas, por ejemplo la minuta del letrado, ¿qué es lo que examina el Colegio de Abogados, solo si la minuta se sale de los parámetros establecidos por dicho Colegio, o también se examina la escritura de hipoteca por si dicha minuta supera los límites establecidos en ella? ¿O esto último solo lo examina el Secretario del Juzgado?
Lo pregunto porque entre lo que he censurado del protagonista de este post, había unos datos sobre los límites que establecía la hipoteca respecto a la minuta del letrado, estableciendo un tope máximo de 12.000 euros, cuando la verdadera minuta era muy superior. ¿Es eso posible? La verdad es que a mí me alucinaría que ni el secretario ni el Colegio de Abogados hubieran reparado en ese detalle, pero ya he visto tantas cosas iguales o peores que ya no me asusta casi nada.

Me gustaría que me dieses tu opinión a este respecto

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12 Rastaman
Rastaman  en respuesta a  Tristán el subastero
08 de marzo de 2011 (22:06)

Es muy interesante lo que planteas Tristan por que yo entiendo que los límites de la hipoteca: principal, intereses de demora, intereses ordinarios, costas y otros gastos sirven para delimitar el importe máximo que respecto a cada concepto el ejecutante puede cobrar en el caso que haya acreedores posteriores, es decir, que si tras la hipoteca aparece un embargo A por importe de 10.000 euros, la finca tiene una responsabilidad máxima hipotecaria de 150.000, la deuda del Banco es de 210.000 y en la subasta se recaudan 200.000 los pagos son los siguientes y por este orden:
150.000 para el banco, 40.000 para el acreedor del embargo A y como quedan 10.000, pues para el banco que, al final veis que ha cobrado solo 160.000, 150.000 por responsabilidad hipotecaria de la finca y 10.000 mas por responsabilidad personal del deudor.
Ahora surge el dilema siguiente, si el acreedor al amparo del 670.4 y en una ejecución hipotecaria art.131 puede considerar que "lo que se le debe por todos los conceptos" es, segun mi ejemplo, 210.000 o que deba ajustarse al límite hipotecario de los 150.000.
Yo le auguro un feliz desenlace al consultante, pues parece buena inversión y la deuda ha sido engordada exageradamente, y que tenga 2 años el dinero inmobilizado es un riesgo que hay que asumir pero con un riguroso estudio como ha explicado FCalvo podía haberlo reducido.

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13 Lafanijuanca
08 de marzo de 2011 (23:28)

Cuando habla de los 140.000 euros, ¿ ese importe no incluye ya intereses de demora, costas, etc ? O el banco cunado saca a subasta la vivienda no certifica/reclama capital, intereses, gastos, etc...
Perdón si digo alguna burrada, pero estoy un poco pez.

Por cierto para una capital de 140.000 euros facilmente puede tener una responsabilidad hipotecaria de 40.000 euros más. Si en un principio el importe del préstamo era superior a 140.000 euros, lo cual no me extrañaria para una tasación de 600.000 euros, no es raro que suba a 60.000 euros costas y demás...

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14 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Tristán el subastero
08 de marzo de 2011 (23:30)

Me gusta que me hagas esta pregunta, Tristán, y más tras la sufrida clasificación del Barça ;).
Con la nueva regulación, el Secretario es el que decide al final, pero las costas pueden impugnarse por excesivas (es decir, aplicando mal las tarifas, y entonces es cuando se pide el dictamen al Colegio, que aplica a rajatabla sus criterios orientadores) o por indebidas (cuando por cualquier otro motivo no proceden, por ejemplo por incluir gestiones supérfluas; antes éso suscitaba un incidente, con vistilla incluida, y decidía el Juez por Sentencia).
Como pueden impugnarse por ambos motivos a la vez, en el caso que nos ocupa yo así lo habría hecho. Aunque deberían considerarse indebidas porque no podía reclamarse en el ejecutivo mayor importe que el garantizado por la hipoteca, lo cierto es que podría reclamarse la diferencia luego, como deuda personal. Es decir, para mí la tasación de costas puede ser una, pero la cantidad que con cargo a ella pueda reclamarse en la ejecución hipotecaria es otra. No deja de ser un caso hipotético, porque los importes garantizados para costas en la hipoteca suelen ser más que suficientes.

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15 Jotaerre
09 de marzo de 2011 (00:30)

Y aclaro que el Colegio no entra en la cuantía real del asunto a efectos de minutación (si es ésa la discusión, por ejemplo), ni en los límites que se hayan pactado.

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16 Inversius
09 de marzo de 2011 (08:07)

Os cuento mi experiencia, yo solo he recurrido una vez las costas por no darle al prestamista 2000 euros mas de lo que le correspondía de una letra de una carga anterior a una adjudicación, en el 2008, el juzgado 32 no entró en la cuestión a mi favor y recurrí siguiente instancia. A día de hoy no tengo todavía el mandamiento de cancelación de esa carga, suerte que se lo vendí a alguien que iba con el dinero en mano y tiene la paciencia de un santo.
Por lo que leo, el abogado a priori, no se que gana si demora el cobro de las costas mas la posibilidad de adjudicárselo, pero yo hablaría con el acreedor si no está detrás de esto, porque entiendo que quedará parada el cobro de la subasta mucho tiempo. Aquí quien verdaderamente gana es el deudor, que va a estar mucho tiempo en el piso viviendo del cuento. En fin, yo investigaría mucho mas, quien tiene el verdadero interés del piso, y porque el acreedor no le interesa cobrar ya, es posible que se pueda mejorar esa postura y si alguna de las partes desiste, la cosa cambia, en definitiva, NO DEJES TODO EN MANOS DEL ABOGADO.
Habla con deudor, letrado, procuradores, letrado banco, para ver que sacas de todos esto, y que hay realmente detrás.
Por cierto, desconozco si el secretario entraría en sustituir el dinero por un aval.
Por otro lado, este negocio tiene ese riesgo de inmovilizar dinero durante mucho tiempo, ya sea en fianzas o en activos que no puedes vender por el bicho o una carga, o simplemente un retracto.
Los profesionales asumimos ese riesgo porque trabajamos con probabilidades, es evidente que si manejo 200.000 Euros, no me meto en esa subasta, porque me la juego todo a una carta y estas cosas ocurren. En este negocio son dos los “bottle neck” o cuello de botella, y principalmente uno en gran medida el efectivo y los recursos para gestionar las subastas (tiempo), si tengo poco efectivo (el “bottle neck” está en el efectivo), es preferible hacer operaciones pequeñas, tiene la ventaja de arriesgar menos y por tanto la rentabilidad puede ser mayor en global, por el contrario el tiempo dedicado será muchísimo mayor pero si este no es el cuello de botella no es el problema pues hablamos de coste de oportunidad.
Los conceptos rentabilidad / riesgo (matrices de covarianzas etc etc) están muy estudiados matemáticamente en las inversiones de bolsa y que te da como conclusión que diversificar riesgo aumenta la rentabilidad en global o lo que es lo mismo, no pongas todos los huevos en la misma cesta, y son perfectamente aplicables en este negocio. Ahora bien, si que es verdad, que a operaciones mas pequeñas mas ofertantes y por tanto menos márgenes, pero en este momento en el que hay tantas y tantas que están sin ofertantes, no es aplicable este concepto, y por tanto, se pueden conseguir mayores rentabilidades con adjudicaciones mas pequeñas.

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17 Jotaerre
09 de marzo de 2011 (10:13)

Pues tiene razón Inversius: la impugnación de costas por indebidas se tramitaba antes como Juicio Verbal, así que la resolución era apelable; lo que me despistó es que hubiera dictamen del Colegio, así que debía tratarse de una impugnación por ambos motivos, excesivas e indebidas.

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18 Draco
09 de marzo de 2011 (11:19)

Pues a mi todo esto me da por el saco un rato. Por eso lo que se hace ahora es negociar con el banco en operaciones que se vea claro que se van a adjudicar por el 50%, operaciones en las que hay que ingresar fianzas muy elevadas. Otro tema como bien comentáis que no veo claro es que las costas se puedan recurrir en todos los casos, fíjate que inseguridad se crea. El que se lo sepa a impugnarlas y a vivir por la cara unos añitos.
otra cuestión que se me plantea, si el ejecutado recurre, y el banco no ejerce el derecho de adjudicárselo por la deuda, ¿darían la firmeza? entiendo que es una cuestión ya entre el ejecutado y el banco, que el piso ya está vendido.

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19 Jotaerre
09 de marzo de 2011 (11:58)

De hecho, la posibilidad de apelar por las costas ya no existe desde la última reforma de la LEC, así que el problema aquí planteado debe ser anterior.

Y, respecto al límite de costas garantizado por la hipoteca, en este útil foro de Secretarios judiciales apuntan que lo que se debe hacer es tasar por la cifra correcta (la que diga el Colegio si se impugnan por excesivas, pero sin que quepa ya hablar de indebidas), y luego hacer constar en el decreto de adjudicación que sólo se imputarán al producto de la subasta por el máximo garantizado:

http://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?p=33389&sid=9cc92a99622b0a558f273298f45f88a5

Me parece lógico, porque las costas son un crédito cuyo importe debe reconocerse en su totalidad, y luego cobrarse como se pueda: hasta el máximo de la hipoteca, y luego como deuda personal aparte, si es posible.

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20 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
09 de marzo de 2011 (15:37)

¿Ya no se pueden impugnar las costas? Qué fuerte, no lo sabía. ¿Qué opción les queda entonces a estos pobres con quienes muchas veces se cometen tantos abusos en las mismas?

Respecto al caso que nos ocupa, supongo que al ser un procedimiento anterior a la última reforma de la LEC, el secretario está aplicando aún criterios antiguos. De todas formas me alucina que ya no se puedan apelar. ¿O lo he entendido mal?

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