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Este consultorio ya NO está activo porque el autor del blog se hartó de los gorrones pasivos que solo pretendían asesoramiento gratuito sobre las subastas de su interés.

Las subastas en España son una jungla en la que solo podemos penetrar los que estamos pertrechados de nuestros propios conocimientos. Quien todavía no los tenga, que los adquiera, que los compre o que contrate a profesionales del Derecho.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Lo repito, este consultorio ya NO está activo, y solo sigue colgado en la red para que los nostálgicos puedan repasar viejas consultas.

  1. en respuesta a chustazo
    -
    #3920
    Anónimo 162119
    04/10/15 21:28

    Chustazo, quizás haya alguien dentro del banco que haya visto la misma oportunidad y haya movido ficha para que (de compañero a compañero) al final el piso acabe en la cartera del banco y pueda hacerse con él, con mejores condiciones, quizás sin poner un duró pidiendo una hipoteca al propio banco, y sacarse un plus revendiéndolos en unas semanas. Casos conozco en Málaga ...

  2. en respuesta a mfmelo
    -
    #3919
    01/10/15 13:16

    ¡Gracias!

  3. en respuesta a chustazo
    -
    #3918
    01/10/15 13:01

    Siempre piden más, no me gusta decir esto, pero lo suelen coger en mano, sin meterlo en el incremento. La cesión de remate se hace por la misma cantidad de adjudicación Si les pides parte del dinero por el que les vas a comprar, lo más probable es que te lo den.
    Pero, si el precio es muy interesante, suelen tener inversores especializados en sus oficinas que les compran y se lo van a dar a ellos y no a tí.
    Saludos.

  4. #3917
    30/09/15 23:02

    Hola a todos, aquí estamos de nuevo dando la lata...
    ¿Habéis negociado alguna vez con un banco adjudicatario la cesión de su remate? ¿Sabéis si piden más dinero? ¿Es fácil solicitarles financiación por una parte pequeña del remate? ¿Algún consejo?
    Es que con el caso que os comenté de hace unos días y previendo con realismo que acabe adjudicándose el banco la propiedad tras superar mi postura o sin ni siquiera abrir la boca...

  5. en respuesta a chustazo
    -
    #3916
    30/09/15 15:19

    Gracias a Jotaerre (siempre colaborando) y a ti también por supuesto. Ya tengo más claro toda esta parte de los procuradores/abogados y las notificaciones. Y lo siento chustazo, pero esta vez no tengo nada que contar acerca de eso, era simplemente para tener claro esa parte por si en un futuro me ocurre algo parecido.
    Por otra parte, también me gustaría saber que paso con Lajin y su subasta de la AEAT. A ver si es posible y cuenta el desenlace.
    Saludos.

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #3915
    30/09/15 11:55

    Bueno pues... ya nos contará Pecks qué ha ocurrido finalmente. ¡También estamos a la espera de saber qué ha ocurrido con la adjudicación directa de Lajin y su apuesta de 300K€! ¿Alguien sabe qué pasó?

  7. en respuesta a chustazo
    -
    #3914
    30/09/15 11:46

    Que no, chustazo: salvo que el procurador demuestre que no se le ha realmente notificado (se hace a través del Colegio de Procuradores), esa alegación sería de risa...

  8. en respuesta a Pecks
    -
    #3913
    30/09/15 11:35

    Ya, Pecks, pero pese a ser cierto todo lo que dices, ellos (pienso yo) alegarán: "sí, tenemos abogado y procurador para defendernos en el proceso y sabemos que el final del procedimiento es la subasta, pero no se nos notificó fehacientemente y estábamos en el convencimiento de que sería más tarde".
    Ten en cuenta que algo tienen que alegar...

  9. en respuesta a Pecks
    -
    #3912
    30/09/15 05:50

    Estás en el camino correcto, y yo aún diría más: "pasar" de procurador (por tu renuncia o la suya) tras designar uno, es un dato negativo, por el desinterés que demostraría, limitando entonces tus futuras alegaciones.
    Saludos,

  10. en respuesta a chustazo
    -
    #3911
    30/09/15 05:36

    Hola amigo. Has hecho unas preguntas interesantes!!! Desafortundamente no puedo hablarte de Espana en este sentido. Pero la misma pregunta me la hacen aqui en Estados Unidos mi clientes.

    Tu preguntas: "Créeis que existe la posibilidad de que el banco ejecutante renuncie a quedarse con un inmueble tasado en 700K€ si pujo 300K€? La hipoteca que se ejecuta es de 580K€".

    RESPUESTA: Es muy buena pregunta, pero desde el punto de vista de USA te dire que los bancos No estan en el negocio de poseer casas. Estan en el negocio de spread trading.

    Te explico (Y esto si es similar en europa) Los bancos viven de los llamados Feds Funds. Osea, la tasa de interes que cobran entre ellos mismos. Supongamos que tu eres un banco y yo otro. Pues yo te llamo ye digo, necesito 100 millones al x % y tu me tiras si o no.. Supongamos que digas que si (los FF cotizan en bolsa).

    Pues tu me dices, mira Geoffbank, te presto los 100 millones al 1% Y yo te digo "ok, perfecto" Yo vengo y hago apalancamiento del 3x1 (osea por cada dolar tuyo, yo puedo prestar 3 veces eso) y presto esos 300 millones al 1% a un banco de inversiones (por ejemplo) en Brazil al 5%. YO geoffbank me estoy ganando un 15% Y estoy pagando un 1% de interes a ti.

    Osea, Yo me voy a ganar 15 millones y voy a pagar solo 1 millon de interes. Pero no termina ahi el asunto. Resulta que existe algo llamado "mercado secundario" donde Yo inmediatamente vendo el prestamo y Gano el spread en los intereses y encima tengo el derecho a cobrar los pagos mensuales o trimestrales o semestrales cobrando un extra 10% por "servicing fees" Eso se llama Carry Trade. Y de eso viven los Bancos.

    Pregunta 2: "Es que la situación la veo más ventajosa para el banco si acepta mi puja porque, si no la acepta y se adjudica el inmueble por el 60 ó 70%, tiene un piso más que vender y sólo le quedan unos 100K€ que reclamar al deudor. Si la acepta, por el contrario, cobraría 300K€ de la adjudicación y todavía podría perseguir al deudor por la diferencia hasta la deuda, 280K€. "

    RESPUESTA: Otra excelente pregunta! En el caso Yanquee. Eso se llama REO. Cuando las casas en subastas bancarias no se venden regresan al banco y lols bancos se cagan literalmente porque regresa a sus libros y afectara directamente a los shareholders. Por lo que venden las casas via REO brokers a precios casi rastreros (de tan baratos).. Obviamente que cuando los bancos ven que la economia esta repuntando no la van a regalar como cuando la economia esta mala, pero igual hay miles de opotunidades.

    El banco NO puede tener inventario de casas porque les come el negocio real que es el carry trade.

    te pondre un ejemplo final.

    Solo en Florida, Bank Of America tenia 50,000 viviendas en REO (que no vendieron en subastas por muchisimas razones) en este estado se paga el 2% anual.. Supongamos (para redondearlo) que el promedio de esas 5000 viviendas sean 100,000 dolares. Hablamos de 2000 dolares por casa en impuestos.. Por 50,000 y hablamos de que te vas a la quiebra facil.

    Preguntale a Lehman o a Merryl Lynch

  11. en respuesta a chustazo
    -
    #3910
    29/09/15 23:39

    Yo creo que si una persona es la parte demandada en una ejecución hipotecaria o en una ejecución de títulos judiciales (un embargo), y además se ve rápidamente en el expediente que tiene abogado y procurador (con un simple vistazo a la portada del expediente ya se ven los datos), esa persona tiene que saber que o paga la deuda pendiente o sus bienes salen a subasta, o se lo comunicará su procurador o abogado.
    Por tanto entiendo que después de ya celebrada una subasta, intentar luego anularla por desconocimiento de la misma o falta de notificación es imposible supongo, el secretario judicial no creo que sea tan obtuso para no ver eso. Y además a pesar de tener el abogado y procurador para hacerle las notificaciones, siempre está también la publicación de los edictos de la subasta.
    Otro caso sería la de esas personas que ante un procedimiento que finalmente deriva en subasta, pasan de todo y ni procurador ni abogado y prefieren vivir en la ignorancia y verlas venir. A veces después de la subasta, en ciertos casos, es cuando buscan un abogado para intentar evitar lo ya casi inevitable que es perder su propiedad, buscando resquicios como no haber sido notificados y demás.
    Pero si el abogado ya lo tienen de antes, es porque estan enterados de todo e intentan por su parte defenderse y no perder el bien, aunque casi la única salida es pagar y eso es precisamente lo que casi nunca hacen.
    Y eso pienso......no sé si estoy en lo correcto o voy desencaminado??

  12. #3909
    29/09/15 19:15

    Sí está enterado, Pecks; es más, si un procurador renuncia, debe acreditar habérselo comunicado al cliente para que le requieran nombrar otro, y mientras sigue representándolo.
    Saludos,

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3907
    29/09/15 19:10

    Gracias, Tristán, por la pronta respuesta. Es que la constitución de los depósitos parece que sólo puede hacerse con las entidades que tienen acuerdo con la Aeat para eso en concreto y algunas sí que cobran...

  14. en respuesta a Pecks
    -
    #3906
    29/09/15 19:06

    Pues yo creo que el estar personado en un procedimiento que tiene varios estadios con abogado y procurador entiendo que no debería implicar el estar al tanto de la subasta, pese a que estemos convencidos de que es un ardid y de que, en realidad, conocían el desenlace. La forma, en un procedimiento judicial, es tan importante como el fondo...

  15. #3905
    29/09/15 18:42

    Hola.
    Me ha surgido una duda que espero alguien pueda ayudarme a entenderla. Supongamos una subasta de una vivienda. Al ir a ver el expediente judicial se ve perfectamente como el demandado está personado con abogado y procurador, entonces se da por hecho que está enterado y notificado de la subasta, ¿no es así??
    Entiendo que una vez ya celebrada la subasta y el adjudicatario ya es firme y obtenido el decreto de adjudicación......es imposible por parte del demandado intentar cancelar la subasta por ese motivo. Quiero decir, si tiene abogado y procurador, está enterado de la subasta y ya después de celebrarse no puede intentar cancelarla o anularla alegando desconocimiento de la misma o que no se le había notificado. Supongo que es así.......o estoy equivocado??
    Saludos y gracias.

  16. en respuesta a chustazo
    -
    Top 100
    #3904
    29/09/15 10:52

    A mi el Santander no me cobra ni un pavo.

  17. #3903
    29/09/15 10:25

    Hola a todos:
    ¿Sabéis de alguno de los bancos que tienen convenio con la Aeat que no cobre comisión por la constitución de los depósitos con que es necesario pujar en determinadas subastas (obtención de NRC para subasta)?
    ¡Gracias y un saludo!

  18. #3902
    28/09/15 09:56

    Hola, tonigs; lioso, desde luego, porque una cosa es lo que diga la ley (art. 682.2.1º LEC) sobre que el tipo fijado en la escritura no pueda ser inferior al 75% de la tasación, y otra que "no se admitan posturas inferiores", que sobra.
    Saludos,

  19. en respuesta a tonigs
    -
    Top 100
    #3901
    28/09/15 09:53

    Sí, es que eso no pinta nada en un edicto de subasta porque solo afecta a la escritura de constitución de hipoteca.

    Prueba del bajísimo nivel que hay en algunos juzgados.

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