Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Vaya petardo con las subastas extrajudiciales

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Publicado por Tristán el subastero el 15 de febrero de 2012

Vaya brasa que nos están dando algunos defensores de causas perdidas con el petardo este de las subastas extrajudiciales. La cosa empezó hace un par de meses cuando alguien descubrió que las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en las notarías duraban menos tiempo y la subasta se producía antes que en las ejecuciones judiciales.

Sobre las mismas ya trató hace un par de años el gran Echevarri (el muy cabrito siempre se me adelanta), prediciendo que las entidades financieras tenían mucho interés en desenterrar al diplodocus como medio de sortear el tremendo atasco judicial español.

Lo increíble es que esta ventaja, en vez de tomarse como un éxito del sistema notarial en detrimento de los holgazanes de siempre se tomó más bien como una aminoración de derechos de los deudores, a quienes se les considera "indefensos" con este sistema. Esto sí que es el colmo de los colmos, considerar un derecho de los deudores el que sus asuntos judiciales sean llevados por una administración ineficaz y lentorra que aleje en el tiempo la temida subasta.

Sin embargo, en un país moderno y verdaderamente progresista la Justicia debería ser eficaz y rápida e impartirse en el mínimo tiempo posible. Volemos con la imaginación a un país utópico en el que imperara la Ley y la Justicia: 

  1. día 1: Presentación de la demanda
  2. día 2: Redacción del requerimiento de pago
  3. día 4: Requerimiento de pago en el que le notifican la demanda y le dan al deudor diez días para regularizar la deuda. Simultáneamente se le entrega un librito en el  que se le explican sus derechos y el procedimiento en lenguaje coloquial
  4. día 14: Como no ha pagado se dicta Decreto de Ejecución y, de oficio, se le requiere telemáticamente al Registrador de la Propiedad para que expida la Certificación de Cargas
  5. día 15: Se recibe telemáticamente el certificado de cargas y de publica de oficio el Edicto de Subasta con un mes de plazo.
  6. día 18: Se le notifica al deudor el señalamiento de subasta entregándosele el edicto de subasta.
  7. día 45: se celebra la subasta un mes y medio después de haberse presentado la demanda de ejecución hipotecaria

Todo lo que no sean estos plazos es un mal funcionamiento de la Justicia y no un derecho de los deudores.

Otra cosa por la que no gustan estas ejecuciones extrajudiciales es porque no tienen por qué regirse por la actual Ley de Enjuiciamiento Civil y su famoso artículo 670 sino que pueden hacerlo por el anterior sistema de subastas y en tal caso se pasan todas las novedades del art. 670 por el arco de triunfo, celebrando hasta tres subastas, siendo la tercera sin sujeción a tipo.

Sobre todo, esto último atemoriza mucho a los sindicalistas y a los de Izquierda Unida y encanta a los periodistas sensacionalistas, que siempre lo mencionan dando por hecho que siguiendo este camino extrajudicial las entidades financieras lo que están buscando es precisamente adjudicarse las subastas por 1 euro y continuar persiguiendo a sus deudores de por vida. Hace falta ser imbécil para pensar semejante cosa.

 

Postdata (20-feb): Última hora al respecto: Los notarios impedirán a los bancos que embarguen pisos por debajo del 60%

 

Etiquetas: legislacion · actualidad



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Comentarios (mostrando del 22 al 41)
22 Dación en Pago
Dación en Pago  en respuesta a  Rjavier
16 de febrero de 2012 (21:25)

Te doy la razón en cuanto a ganar tiempo, vivir en el piso, esperar, negociar más carencias (lo dudo porque ya tengo una de seis meses), etc.

Pero el detalle es que así no se vive desde el punto de vista psicológico. Y por lo menos quiero conservar una salud razonable (algo que sí tengo gracias a Dios o a el Universo). Es como si tuvieras la ropa manchada, no estuvieras aseado y salieras así a la calle a relacionarte con la gente. No es buena esa sensación hay que luchar, aún en vano, por evitarla.

Sinceramente, volviendo al tema específico, percibo como primer obstáculo, al director. Entiendo que el banco puede negarse a llegar un acuerdo conmigo pero necesito que me lo diga la unidad funcional de la entidad que tiene esa potestad y sé, que por los momentos, es esa persona la que se ha tomado esas atribuciones que no son las de él, sin dar parte oficial de mi caso. Necesito vencer ese obstáculo en un primer lugar y por lo pronto esa es mi meta inmediata, a corto plazo. Pedía consejo para amarrar, desde el punto legal, esa posibilidad en mi solicitud.

Me conviene además, independientemente que me nieguen la dación (aunque en el lugar que vivo, más lo que he investigado de la entidad SÍ se han hecho y se están haciendo daciones en pago en este preciso momento). Ni hablar de los promotores que han entregado su obra a mitad de hacer y le han otorgado la dación en pago. Creo que en el fondo es un silencio a voces, decir que la dación en pago se está aplicando en la banca española para el que lo pide. Hay que pedirlo e insistir e insistir pero que no quede en las sucursales dicha solicitud, hay que elevarla al lugar preciso.

¿Cuál es la clave, cuáles son los requisitos?, por ese individuo no los sé todavía. Uno de ellos es que sea una vivienda habitual, en algún momento el mismo individuo me lo señaló, posiblemente otros requisitos es demostrar tu insolvencia. Me parece además que conviene incluso en caso de negación, porque aparte de todo es un atenuante ante un Juzgado pero es necesario obtener una evidencia comprobatoria, siguiendo un lenguaje similar al de los auditores financieros.

Un último detalle y lo que te voy a decir, por favor no me lo tomes a mal. Me das un mal consejo. Alargar el plazo de la hipoteca en mi situación es un mal consejo y aprovecho para hacerlo público aquí por si alguien puede apreciarlo.

Me explico: al alargar el plazo de la hipoteca, refinanciar o agrupar deudas, hace que se tenga que elaborar una escritura nueva. ¿Qué implica eso? que la antigua tasación que aparece en la escritura se tendría que modificar y por lo tanto bajar drásticamente por los precios de mercados actuales. En definitiva que si el banco se lleva tu piso, por subasta desierta, lo haría por el 60% de esa nueva tasación algo que sería notablemente nefasto. Si no se hubiera modificado la tasación (como es mi caso que no se ha modificado) de la vieja escritura, la base lógicamente sería más alta, por lo menos eso es así, hasta ahora y creo que el decreto es de Zapatero. Ojo con ese detalle.

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23 Tristán el subastero
16 de febrero de 2012 (21:56)

Muy al contrario. Lo que más te interesaría en una posible subasta sería que el tipo se hubiera reducido drásticamente. De esa forma la subasta no quedaría desierta y alguien se la adjudicaría, no teniendo el banco posibilidades de quedársela por el 60% del tipo.
Además, si te tomas la molestia de anunciar la subasta en las inmobiliarias de la zona y abandonas la vivienda con una antelación de un mes respecto a la subasta o asistes a la subasta y depositas las llaves en el juzgado a la vista de todos los asistentes a la misma, conseguirás un buen precio.
Lo hacen muy pocos, pero te aseguro que funciona.

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24 Dación en Pago
16 de febrero de 2012 (22:40)

Tristán, intento entender pero quiero conciliar lo que me dices en términos prácticos y sobre todo realistas:

- El piso está tasado (establecido en la escritura) por 288.000 euros.
- 60% de la tasación = 172.800
- Capital pendiente actual de la hipoteca = 206.000 euros. No hay cuotas impagadas.
- Coste de adquisición del piso = 230.000 euros.

Imagínate que el piso lo tasen hoy entre 140.000-170.000 euros (es el mismo banco que lo va tasar y creo que probablemente sería su valor razonable al día de hoy). El 60% de esa nueva tasación estaría entre 84.000-102.000 euros. Según entiendo ese sería el precio base para el comienzo de la subasta. Probablemente la subasta no quedaría desierta porque a esos precios intermedios, tal vez sí sería una buena adquisición para el pujador pero tengo la impresión que yo quedaría peor (es mi intuición).

Pienso que no es realista suponer que la puja de la subasta llegue al valor del 60% de la tasación antigua (172.800 euros) y si llega, lo haría por los pelos asumiendo un riesgo cercano a la incertidumbre. En la actual cuantía de la tasación, por lo menos sé que es esa cantidad como mínimo (172.800), claro luego está el tema de las costas, intereses, etc (pero eso es un capítulo independiente).

Por otra parte, buscando el informe de la tasación he encontrado los siguientes términos que si me lo permites quería preguntarte su significado (los voy a transcribir textualmente), sobre todo en función de términos legales o en el marco de una subasta o negociación con el banco:

- En el documento de préstamo con la entidad aparece el "precio tasado para la primera subasta": 288.000 euros
- En el informe de tasación aparece lo siguiente:
a.- Val. Tasac-Hipotecario: 195.153,26
b.- Coste de reemplazamiento: 214.438,87
c.- Coste de reemplazamiento bruto: 236.239,50
d.- Valor por comparación ajustado en hipótesis de descalificación: 287.873,95

Nota: el importe de la letra "d" es el que aparece en el documento de préstamo hipotecario.

¿Podrías darme algunas pistas? Gracias de nuevo.

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25 Dación en Pago
Dación en Pago  en respuesta a  Dación en Pago
16 de febrero de 2012 (22:43)

Al leer con más detalle el documento de préstamo, me percato y añado una última duda, cito:

"(...) extensión objetiva de la hipoteca: la hipoteca se extenderá a las accesiones, mejoras"

El piso fue reformado totalmente, se invirtieron unos 18.000 euros (12.000 euros demostrables porque todavía conservo las facturas).

¿Ese valor sería añadido al mismo?

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26 Tristán el subastero
17 de febrero de 2012 (16:41)

Pues la verdad es que no tengo ni idea sobre esos términos

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27 Defranla
17 de febrero de 2012 (18:22)

Sé que no va con el post pero, acabo de ver un mail que me han enviado con este contenido y me ha desconcertado mucho porque estoy interesado en una cesión de remate de un banco. En la nota simple del inmueble no hay inscrito ningun arrendamiento, pero aun asi... estoy preocupado. Alguien me puede asesorar?

El mail que he leido es:

Abogados en Acción:
Asunto: Una ayuda contra los desahucios de los Bancos
Parece demasiado fácil, pero a veces las soluciones más sencillas son las más eficientes. Hacedlo circular.

Medidas legales contra los desahucios:
El banco embarga la vivienda familiar y dependiendo del precio que dicho banco consiga en la subasta, el embargado sigue debiendo lo que el banco "cree oportuno" y de por vida. Cuando las subastas quedan vacías (que es lo que está pasando como norma) el banco se queda con la propiedad a menos del 50% de su valor. Continuando con el reclamo del 100% al embargado y pudiendo revender esa propiedad por el precio que ellos estimen oportuno con un 50% de margen... Una gran estafa, vaya.

Hoy os vamos a explicar un "modelo legal", que un banco no te va a contar, pero nosotros sí que lo vamos a hacer.
Método por el cual, se pierde de igual manera la "propiedad", pero, no te pueden echar de tu casa.

En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quién se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración "indefinida"/50 años,
100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el registro de la propiedad.

En el momento del embargo, la propiedad figura en el registro a nombre del hipotecado, pero figura como una propiedad con inquilinos.

Resultado del embargo, la "titularidad de la propiedad" cambia, a nombre del banco. El domicilio continúa teniendo inquilinos. Con esta maniobra, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo "casero" por nuestro expiso 10€ al mes y de por vida..

Ya que ellos, no dan soluciones, nosotros las buscamos.
Aquí teneis un gran arma, cuando "legalmente" no pueda seguir usándose, buscaremos más.

Medidas de guerra para un tiempo de guerra.

Abogados en Acción
--
http://marijoserecalde.wordpress.com/

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28 Macuto24
Macuto24  en respuesta a  Defranla
17 de febrero de 2012 (19:23)

No sería considerado fraude de acreedores eso?

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29 Macuto24
Macuto24  en respuesta a  Defranla
17 de febrero de 2012 (19:23)

No sería considerado fraude de acreedores eso?

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30 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Defranla
17 de febrero de 2012 (19:31)

Basura para engañar al público. Cualquier juzgado olería el fraude a distancia. Yo ya recibí esto hace mucho pero no quise publicarlo ni comentarlo precisamente para no dar malas ideas a nadie. Pero en cualquier caso no les serviría de nada.

Para hacer bien este fraude hay que ser muy listo y tenerlo preparado desde hace muchos años. Y desde luego nunca se le ocurriría intentar colar un arrendamiento tan miserable.

Menos mal que a estos idiotas les falta sentido común.

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31 Dación en Pago
17 de febrero de 2012 (19:49)

Aclaro que no haría eso (lo de alquilar el piso). Es más, hablando de nuevo en mi caso particular, no quiero quedarme en el piso y si finalmente es embargado, no estaría dentro hasta el final, sino desde ya, con una carencia de seis meses por delante, estoy buscando un piso de alquiler. El piso lo vaciará muchísimo antes, pase lo que pase.

Ahora bien (que conste que tampoco haré lo siguiente): una estrategia que se dice que tiene cierta eficacia, en estos casos, es disponer y demostrar que una parte de tu vivienda corresponde a la ubicación de tu actividad económica (entendiendo que tengas un desempeño como autónomo o registrada una sociedad mercantil con esa ubicación, por ejemplo un despacho de un profesional liberal). Por "H" o por "B", eso complicaría el desahucio. No voy a pedirle a Tristán que confirme esto porque seguramente lo verá fuera de lugar e incorrecto en el sentido ético.

Siguiendo con el tema, lo cierto es que la dación en pago se está haciendo discrecionalmente en algunas instituciones. No hay publicidad por algo obvio. Es lo que he podido averiguar entrelíneas, hasta ahora. Por lo menos en la entidad de marras y no solo se trata de conciliar el importe del piso, en todos los casos, también hay otros factores.

¿Cuál es la clave para el acceso de la dación? ¿contactos dentro de la institución? ¿determinadas circunstancias, añadido a la razonabilidad de la operación? En mi caso, hasta ahora el reto es elevarlo a la Central desde la sucursal.

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32 Dación en Pago
17 de febrero de 2012 (19:57)

Sí, el lenguaje de la tasación es incomprensible, pensé que lo manejabas, en función de tu profesión.

Por otra parte, como te argumentaba antes, en estos tiempos bajar la tasación de la escritura para que existan más participantes en una subasta, no necesariamente es lo mejor para el desahuciado. El precio base de inicio de la subasta puede ser una verdadera pesadilla para el hipotecado y el recorrido hasta llegar al 60% de una "vieja tasación", una misión imposible.

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33 Tristán el subastero
17 de febrero de 2012 (20:00)

Claro que están haciendo daciones en pago, no lo dudes. Lo que pasa es que les tiene que interesar y por eso es importante que consigas contactar con la persona que decide esas cosas y no con el mangurrino que colocan de pantalla.

Respecto a lo del truco del alquiler parcial para autónomos, te aseguro que no serviría de nada.

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34 Rastaman
Rastaman  en respuesta a  Dación en Pago
18 de febrero de 2012 (23:36)

Consejo:
1. Quitate todo lo que tengas a tu nombre.
2. Deja de pagar la hipoteca.
3. Vuelve a visitar al diré, ya veras como has ganado puntos para conseguir la dacion

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35 Rastaman
Rastaman  en respuesta a  Dación en Pago
18 de febrero de 2012 (23:36)

Consejo:
1. Quitate todo lo que tengas a tu nombre.
2. Deja de pagar la hipoteca.
3. Vuelve a visitar al diré, ya veras como has ganado puntos para conseguir la dacion

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36 Dación en Pago
Dación en Pago  en respuesta a  Rastaman
19 de febrero de 2012 (13:57)

Sí, efectivamente, entrelíneas es lo que me dio a entender con su actitud, el director de la oficina. Es decir que comienzan a moverse cuando el crédito está impagado y relativamente deteriorado. Sin embargo también es verdad que a partir de ahí se cae en el reino de la incertidumbre, se disparan los intereses moratorios, las costas, etc.

Aunque si te digo honestamente, me cuesta tomar la decisión de no tener al día a la hipoteca, si todavía cuento con algún recurso económico aparte del aplazamiento logrado.

Ahora bien, esa posibilidad se puede dar sin que yo quiera, es decir al acabarse el paro (que también se acaba dentro de seis meses).

Estoy redactando una carta para llevarla mañana en el que planteo todos esos aspectos. Iré comentando todo lo que me surja sobre la marcha.

Gracias.

p/d de todas maneras no tengo nada más a mi nombre, excepto un coche del año 2000 que aunque es un buen coche, creo que no me voy a tomar la molestia de venderlo. Potencialmente también recibiría una pequeña herencia de mis padres valorada en unos 60k, si la rechazo a favor de mi hijo es algo muy evidente?

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37 Tristán el subastero
19 de febrero de 2012 (15:08)

Da igual que sea evidente, tienes que hacerlo si o sí, pero aún sería mejor si tus padres dejaran la herencia directamente al chaval, así te evitas riesgos.

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38 Dación en Pago
19 de febrero de 2012 (18:08)

Gracias por las respuestas.

Estoy completamente de acuerdo contigo en dejarlo todo a mi hijo y en vida de mis padres. Aún así, entiendo que por normativa de sucesiones hay un pequeño porcentaje, inevitable, en lo que no podrían desheredarme. ¿Estoy en lo correcto o me equivoco en este aspecto?

Saludos.

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39 Dación en Pago
X

Da igual que sea evidente, tienes que hacerlo si o sí, pero aún sería mejor si tus padres dejaran la herencia directamente al chaval, así te evitas riesgos.

19 de febrero de 2012 (20:58)

MODELO DE SOLICITUD DE DACIÓN EN PAGO

Voy exponer a continuación los elementos básicos de la comunicación por escrito que llevaré al banco. Estoy tentado de enviarlo el martes por si la interacción con Tristan y/o resto de los foristas, ilumina más las formas y fondos. Gracias anticipadas y al que quiera no se prive en criticarme. Todo es bienvenido.

INICIO

Antecedentes:

- Soy cliente de su entidad, donde mantengo una hipoteca con Uds. La garantía de esta hipoteca es actualmente la vivienda de mi familia.

- El crédito mencionado, actualmente está, aplazado por un convenio establecido en el contrato, firmado bilateralmente. El requisito fundamental de dicho convenio es el hecho que estoy actualmente en paro laboral, beneficiario por x (pocos) meses, mismo período que el aplazamiento de la hipoteca.

- Datos de la vivienda:

- El piso está tasado (establecido en la escritura) por 288.000 euros.
- 60% de la tasación = 172.800
- Valor de las reformas al piso (2 baños y una cocina): 18.000 euros
- Capital pendiente actual de la hipoteca = 206.000 euros. No hay cuotas impagadas, por ahora.
- Coste de adquisición del piso = 230.000 euros.

Como decía he caído en paro laboral desde hace un mes y la empresa me ha dejado de pagar desde el mes de agosto del año pasado, no he cobrado la liquidación. Posiblemente dicha empresa está en una situación de pre-concursal. Tengo 48 años y mi perspectiva es algo delicada en el tema económico a consecuencia de esta situación. En forma resumida (a disposición de ser demostrado la situación económica de mi grupo familiar presenta un déficit mensual (gastos mayor que ingresos) de 1.500 euros aproximadamente como se expone en el cuadro del siguiente folio:

CUADRO DE INGRESOS Y GASTOS

Al déficit señalado anterior se debe prever el supuesto que al cabo del período de mi paro laboral no consiguiera trabajo. Es decir el déficit se incrementaría hasta llegar a -2.174,89 euros (basado en restar los 1.100 del subsidio del paro y tener un subsidio no contributivo de 420 euros).

En función de lo que dicta la Normativa Legal vigente, es mi obligación anticipar e informar a mis acreedores, de los cuales el principal son Uds. mi delicada situación actual de potencial insolvencia en los próximos meses. Es por ello que ruego atender la siguiente solicitud, entendiendo a la Oficina xxxx, como una unidad receptora que enviará y comunicará formalmente el presente escrito a la unidad que tiene la potestad de atender y decidir la solicitud a continuación:

SOLICITUD:

-Solicito formalmente la figura jurídica de la DACIÓN EN PAGO del inmueble que constituye mi vivienda habitual.
-Aparte de las consideraciones en que me baso, anteriormente explicadas, informo que no poseo ninguna propiedad material relevante.
-Hago énfasis que esperar el deterioro del crédito, ahora que técnicamente no lo está, traería consecuencias desagradables, intereses moratorios, costas y que la diferencia entre la adjudicación mínima legal (60% de la tasación de escritura + las reformas) y el saldo pendiente de la hipoteca es más razonable ahora que esperar en el tiempo a mayores costes añadidos.

Agradeciendo su atención y esperando la respuesta de la unidad funcional de la entidad quien tenga plena facultad de decidir esta solicitud.

Esta solicitud será notariada en los próximos días. (¿es bueno ponerle esa coletilla?)

FIN

Saludos a todos.

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40 Exiliado
Exiliado  en respuesta a  Dación en Pago
20 de febrero de 2012 (10:01)

Supongo que te refieres a la llamada "legitima". Existe un procedimiento legal para evitar la percepcion de ningun tipo de herencia si se dan las circunstancias previstas. Los supuestos legales estan recogidos en los articulos 852 y 853 del codigo civil, siendo los casos mas usuales el maltrato fisico, o la injuria verbal a los padres, ( a ver quien no le ha dicho alguna vez un par de verdades a su digno progenitor).
Si se ha dado alguno de los casos previstos, solo se ha de dejar constancia en un testamento notarial del deseo de desheredar a dicho hijo y de las causas del mismo. Existen regimenes especiales en varias comunidades autonomas por lo que la consulta a un abogado seria recomendable; (por aqui le solemos preguntar a Saenz que es un monstruo del saber judicial y sale mucho mas barato que ir al despacho a que nos sableen, ;) )

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41 Dación en Pago
Dación en Pago  en respuesta a  Exiliado
20 de febrero de 2012 (11:44)

La verdad que pensaba sugerirle a mis padres que me dejaran un mínimo porcentaje (el menor posible) que encajara dentro de la Ley, aunque no argumentado por maltrato hacia ellos de mi parte, sino más bien, como beneficio hacia su nieto.

Gracias por tu respuesta.

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