¿Es una solución alargar el plazo de las hipotecas como se desprende de la propuesta de Solbes?
La propuesta lanzada por el Ministro de Economía de eliminar los costes derivados de alargar el plazo de la hipoteca, y así disminuir la cuota mensual, ha podido crear expectativas en muchas personas que lo ven como una solución a sus problemas para llegar a fin de mes. Pero...¿Están justificadas esas expectativas?
Los medios de comunicación se han centrado en cuantificar el ahorro en comisiones que supone la propuesta, sin entrar a valorar si realmente es interesante para el hipotecado ampliar el plazo o no.
Desde el punto de vista del deudor, un aumento del plazo a vencimiento del préstamo será interesante siempre que la reducción de la cuota mensual sea significativa. ¿ Es esto siempre así? En el siguiente gráfico se ve la evolución de la cuota mensual según aumenta el plazo. Se ha calculado sobre un importe de 150.000 euros aunque la cuantía del préstamo no es relevante para el análisis. La evolución es la misma para cualquier importe. Se ha aplicado el sistema francés con 12 cuotas a pagar al año (lo típico).
Se aprecia claramente que la reducción de la cuota mensual no es constante. Entre 1 y 30 años el importe de la cuota se reduce con energía. A partir de 30 años decrece muy lentamente. ¿Qué implica esto? La disminución en el importe de la cuota mensual es mucho menor cuando pasamos de 30 a 40 años que cuando pasamos de 20 a 30 años (aunque en ambos casos se trate de incrementar la duración del préstamo en 10 años).
Si pasamos de 20 a 30 años (10 años más) la cuota se reduce un 17% aproximadamente. Si nuestro préstamo es a 30 años y queremos esa misma reducción debemos alargarlo hasta los 55 años (25 años más).
Otro aspecto que debemos considerar es que el tipo de interés no es constante. ¿Cómo afectan los cambios de tipos a la propuesta? Un aumento del tipo de interés produce que la curva se vuelva más plana. Ver el siguiente gráfico. ¿Qué quiere decir esto? A medida que los tipos aumentan alargar el plazo tiene menos efecto sobre la cuota mensual. Con un tipo del 4% pasar de 20 a 30 años reduce la cuota un 17%. Con un tipo del 7% la reducción es del 10%.
Finalmente , ¿ Qué pasa con los intereses? Prepárese para pagar intereses...
Podemos pensar que si tenemos un préstamo a 20 años y lo pasamos a 40 (el doble de tiempo) pagaremos el doble de intereses (lo cual de por si ya es la hostia) . Pues no...Si aumentamos el plazo pagaremos bastante más del doble.
¿Porqué se produce esto? La forma de la función del interés compuesto tiene algo que ver. Es una función exponencial. Esto significa que los intereses no aumentan proporcionalmente (linealmente) con el tiempo. Este incremento es cada vez mayor según alargamos el tiempo. Es lo que produce que la reducción en la cuota mensual sea cada vez menor.
Conclusión. Desde el punto de vista del deudor, ¿ es buena la medida? Depende del plazo que tengamos contratado. Si tenemos un préstamo a 30 años no parece una buena idea alargarlo más. Para plazos inferiores a 30 años, un incremento del tiempo si puede suponer una disminución significativa de la cuota mensual, a costa de pagar muchos más intereses.
Pero no nos engañemos. La media de los préstamos hipotecarios en España está en 30 años, que es la zona a partir de la cual el efecto disminución de la cuota es menor y el efecto incremento de intereses es mayor.
Finalmente , aumentar el tiempo supone hacer la bola de nieve más grande puesto que a medida que aumentamos el plazo, la deuda total con el banco es mayor. Algo que, en principio, no parece adecuado cuando se trata de familias que ya presentan " especiales dificultades económicas".
En todo caso, nunca será una solución para aquellas familias que quieran disponer de más renta y mantener su nivel de consumo.
Etiquetas: Análisis Productos Inversión, General, Riesgo Financiero
Es un timo, una huida hacia adelante para que los agobiados deudores queden atrapados de por vida, alimentando a los bancos. Las deudas son nefastas y solo tienen sentido si de ellas se obtiene una rentabilidad mayor que su coste.
Excelente blog: serio, tecnico y centrado en su funcion.
Gracias.
Secundo el comentario de Karl, la única pega es ¡que escribes poco!
Pienso que el problema de endeudamiento que hay no es de liquidez, sino de solvencia. Simplemente el saldo vivo es demasiado grande.
Hay además otro factor, que es que los que van a tener problemas ya de entrada han pedido la mayoría prestamos a treinta años, y que va a hacer Solbes, ¿Permitirles que lo paguen en 40 o 50 años?. Sería mucho mejor para ayudar a estas familias darles la famosa renta de emancipación para jóvenes, porque al fin y al cabo los jóvenes tienen la casa de sus padres, pero si una familia se va a la calle no tiene donde ir.
Estoy completamente de acuerdo con los puntos expuestos en tu articulo.
Sin embargo expondria 2 puntos a favor, por un lado la inflación juega a favor del deudor, de modo que dentro de 10 años esa misma cuota no le pesará tanto.
Por otro dado el caracter ciclico de la economía, es de esperar que durante el periodo estimado de 30 años, se produzcan epocas de bajada de intereses. Los cuales podrian ser aprovechados para recuperar las amortizaciones que dejan de pagar al alargar el prestamo.
Gracias por los comentarios de sobre el blog. Reconozco que escribo poco. Pero es que los comentarios son bastante elaborados y a veces me falta tiempo. Pero recojo las sugerencias...
anónimo dijo: "por un lado la inflación juega a favor del deudor, de modo que dentro de 10 años esa misma cuota no le pesará tanto". Con tipos variables no se yo si la inflación ayudará. Como está pasando ahora, un repunte en la inflación supone que te suban el tipo.
Tendría que leer la propuesta exacta de Solbes pero hoy en día si hablas con tu banco la mayoría están encantados de alargarte el plazo sin coste ya que ellos ganan mas..... en algunos bancos te hacen un documento interno sin tener que pasar por vicaria (notaria) otra vez.
Las hipotecas a 50 años han tenido parte de culpa de las últimas subidas de precios (antes de la recesión del sector inmobiliario) y como siga así la cosa lo acabarán poniendo a 60 años.....
Lo que tienen que hacer es ponerse como locos a hacer son VPO de "ALQUILER" para que la rotación de los alquileres permitan que dichas viviendas esten CONTINUAMENETE ayudando a la gente y no que toque a uno de cada 10 que para eso ya existe el rasca de la Once.
El problema es el nivel de consumo actual, que no es acorde con el nivel de ingresos. La solución es la educación financiera, aunque la gente no se deja educar.