Ideas para salir de la crisis – 1

Es conveniente leer los artículos anteriores para comprender plenamente el sentido de éste.

Repasando el desarrollo de los acontecimientos, vemos que la bajada en el precio de la vivienda es lo que ha desencadenado esta crisis. Si el precio nunca hubiese comenzado a bajar en Estados Unidos, los bonos subprime nunca habrían sembrado desconfianza, su cotización no se hubiera hundido, el mercado interbancario no habría dejado de funcionar y ahora no estaríamos hablando de crisis.
Si el precio de la vivienda baja en una cantidad considerable (y en EEUU se habla ya de una bajada del 20%), habrá muchos bancos, especialmente los españoles, que no tardarán en quedar arruinados, o necesitar fuertes inyecciones de dinero por parte de la Administración Pública. Tienen demasiados créditos hipotecarios concedidos, y, si baja el valor de lo que garantiza el préstamo, se quedan muy desprotegidos frente a los impagos de sus acreedores.
Esa bajada de precios, que puede producirse y, si nadie hace nada para remediarlo, se producirá, va a ser catastrófica para la economía. Es cierto que nunca debería haber subido tanto el precio de algo tan básico. ¿Hacia dónde miraban los políticos cuando los precios subían sin parar? Resulta muy cómodo ingresar cantidades importantes en impuestos sobre transmisiones patrimoniales, en licencias de obra, ver como el recalentamiento del sector inmobiliario crea empleo, aumenta el crecimiento del PIB y dota a las arcas públicas de una cantidad de ingresos nunca vista antes. Pero, por desgracia, permitiendo esa subida desmesurada, se podría haber cavado la tumba del sistema financiero actual.

Ya nada puede hacerse para cambiar el pasado. Es momento de mirar hacia delante y ver que puede hacerse para salvar la situación.
Los que llevamos tiempo en bolsa sabemos bien que la cotización de algo puede separarse bastante de su valor real. Si sube mucho el precio de algo que vale poco, tarde o temprano terminará por bajar. ¿Cuánto cuesta construir un piso y a qué precio se vende? Hacer esta cuenta asusta un poco, porque el precio, ya contando el valor de terreno, podría perfectamente ser la mitad del actual.
Las subidas no han sido justas, ni razonables, ni equilibradas, ¿por qué habrían de serlo las bajadas? Si la economía sigue yendo a peor, muchos se van a ver forzados, quieran o no, a poner en venta su piso, al precio que alguien esté dispuesto a pagar por él. Eso de que el precio de la vivienda nunca baja es una verdad tan cierta, tan de sentido común y tan generalmente tan admitida como lo era que la Tierra es plana hace unos siglos. Pero, ¿Si la Tierra es esférica, por qué no se caen los que están en la parte de abajo? Pues mira, no sólo no se caen, sino que ni se dan cuenta de que están al revés. A veces las telarañas mentales nos impiden ver lo obvio. Si construir un piso cuesta 10 y se vende por 40, ¿por qué no puede bajar su precio? Que alguien me lo explique.
Si los precios comienzan a bajar, los compradores se esperarán más y más para comprar su piso, y los vendedores se pondrán más y más nerviosos, agobiados por las deudas que crecen día a día. Eso puede provocar una seria tendencia bajista en el precio de los inmuebles. Hay quien pensará que esto podría ser positivo, al permitir el acceso a la vivienda de muchos, pero, no nos engañemos, si esto ocurre, muchos ciudadanos van a perderlo todo, y muchos bancos van a ir a la quiebra. El sistema financiero va a sufrir, se hundirá en muchos países (España uno de ellos), y la economía no lo va a soportar. Podría ocurrir la mayor recesión de la historia del capitalismo, y todo por algo que es perfectamente evitable.
A costa de lo que sea, se debe mantener el precio de los pisos en un nivel cercano al máximo alcanzado, porque, como no sea así, la catástrofe que veremos no nos gustará a ninguno. Por supuesto, se debe vigilar que el precio no suba más, al menos en los próximos diez o doce años, porque mayores subidas agravarían o retrasarían el problema. El Estado debe vigilar de cerca el mantenimiento de los precios, para salvar el patrimonio de los ciudadanos y, por supuesto, el de los bancos, porque como el sistema financiero se hunda, vendrán males mucho mayores.
Para conseguir que el precio no baje, debería hacerse, durante unos años, lo siguiente:

1.- Detener y evitar, al menos hasta que se venda el stock de viviendas existentes, cualquier promoción de viviendas de protección oficial.
2.- No volver a recalificar ningún terreno como urbano, al menos mientras haya amenaza de que los precios caigan.
3.- Suprimir el IVA y el ITPYAJD de las viviendas, durante el tiempo que sea necesario para que el mercado vuelva a su funcionamiento normal. Esos impuestos son de un 7%, que podrían ahorrarse todos los que compren una vivienda mientras salimos de la crisis. Me parece una disminución justa, porque, si el gobierno no hace nada y el mercado sigue detenido, tampoco van a recaudar nada por este concepto, ya que actualmente no se vende casi ninguna vivienda.
4.- Ofrecer, a todo el que compre una vivienda ahora, que las plusvalías obtenidas con su venta nunca tributen en el IRPF cuando la vendan. Permitir unos años de exención fiscal animará a muchos inversores a comprar viviendas para mantenerlas a largo plazo, al saber que nunca deberán pagar en el IRPF tras su venta. Por supuesto, los vendedores actuales sí que deberán tributar, incluso más de lo que lo hacen ahora. Se trata de incentivar la compra y desincentivar la venta mientras el mercado se recupera.
5.- Mantener ayudas a la compra de vivienda y, si es posible, mejorarlas hasta que la coyuntura mejore.
6.- Subvencionar públicamente el tipo de interés de los préstamos para las viviendas que se compren ahora.
7.- No mejorar, incluso suprimir, las ayudas al alquiler, para incentivar la compra de las viviendas que están a la venta.
8.- Poner todas las trabas administrativas que sea posible a la construcción de nuevas viviendas, hasta que se vendan las que están ya construidas.

Repito, no serían medidas definitivas, sólo temporales, para salvar al sistema financiero de una crisis que podría acabar con él y con la calidad de vida de muchos ciudadanos. Se trata de crear liquidez en un mercado, el inmobiliario, en el que muchos ciudadanos tienen invertida la mayor parte de su patrimonio. Que el que necesite vender su casa pueda hacerlo sin quedar endeudado, eso es el objetivo, pero, eso sí, sin que los precios suban más y sin que los oportunistas se aprovechen la coyuntura para construir más de lo que ya hay construido.

Y con éstas y cualquier otra medida que restrinja la oferta y fomente la demanda, se podría conseguir mantener los precios, pero, eso sí, nunca deberían superar el nivel alcanzado. Cuando el mercado se reactive, las medidas deberían automáticamente desaparecer o irse moderando, para que un piso no valga, al menos en los próximos años, ni un euro más de lo que ha llegado a pagarse por él en pleno boom. El Estado debería asumir el papel de controlar que así sea.

Las ayudas deben ir encaminadas a proteger al ciudadano y al sistema financiero, no a los promotores inmobiliarios. Su exceso de avaricia es lo que ha puesto en peligro la sociedad del bienestar que conocemos. Un promotor ambicioso, poco previsor y muy endeudado, merece arruinarse y perderlo todo. Así queda fuera de juego y no contribuirá a empeorar las cosas en el siguiente periodo de bonanza. Son manzanas podridas que deben ser eliminadas del mundo empresarial, porque su mera permanencia da mal ejemplo a otros.

Pero, si no se construyen viviendas, ¿dónde trabajarán los empleados del sector de la construcción que han perdido sus empleos? Sobre esta cuestión trataré en el próximo artículo.