jueves 24 de enero de 2008

¿Por qué una hipoteca multidivisa en yenes? Cuatro opiniones

En mi opinión, el yen caerá y el libor yen no va a subir

Ese sería el resumen del primer tipo de opinión sobre hipotecas multidivisa en yenes que hay: Se trata de opiniones cualificadas, gente que conoce los mercados de divisas y renta fija, y saben dónde se meten. En muchos casos, estas hipotecas multidivisa son una inversión, más que una necesidad de techo; y están abiertos a cambiar de divisa cuando en su opinión el yen empeore sus perspectivas, o cuando su inversión con hipoteca multidivisa alcance un objetivo de rentabilidad.

Tengo un excel y en mi opinión las multidivisas salen a cuenta

El segundo tipo de opinión es el de gente que aunque no entiende mucho de hipotecas multidivisa, está tratando de entender, y probablemente muchos de los que leáis esto os identifiquéis. Es uno de los perfiles más peligrosos, pues están muy expuestos a otras opiniones sobre hipotecas multidivisa, sobre yenes, libor yen, carry trade y todo esto; y hoy lees una opinión que te gusta, y tomas una decisión en base a lo leído, y mañana lees otra opinión en contra de las hipotecas multidivisa, y dudas (o incluso cambias todo lo que has hecho), y pasado mañana sale un artículo sobre hipotecas en francos suizos y vuelves a cambiar de opinión; y en las hipotecas multidivisa en yenes, cada cambio de opinión cuesta un dineral en comisiones. Nuestro principal consejo para esto es meditar mucho cada cambio, y evitar a toda costa las decisiones rápidas.

No tengo opinión de hipotecas multidivisa, pero mi amigo dice que sí

Muchos de los que están ahorrando mucho dinero con hipotecas multidivisa se lo cuentan a sus amigos, y estos a su vez se pican; y si poco sabía el primero, queda el amigo sabiendo tan poco de hipotecas multidivisa como el que aprendió inglés de un loro.

Si el amigo resulta ser una persona tranquila, contenta de ahorrarse unos euros con su hipoteca en yenes, lo normal es que la cosa acabe bien; tiene riesgo, ya lo sabemos, pero si el yen no cae demasiado las cuentas salen. Pero el peligro es si el amigo "se pica" y empieza a querer ir cambiando continuamente su hipoteca de divisa, para sacar el máximo beneficio, porque lo normal es que la hipoteca multidivisa le sirva para hacer rico en comisiones al banco.

No es una opinión: hipoteca multidivisa o desahucio

En algunos casos, uno no se pasa a hipotecas multidivisa por opiniones propias o ajenas, sino por necesidad. Una hipoteca multidivisa en yenes de 180.000 euros a 30 años sale por una cuota de unos 600 euros, mientras que la hipoteca en euros, que hace dos años y medio costaba 700 euros, hoy ya cuesta 950 euros. Para una persona que tenga que pagarla con una nómina de 1400-1500 euros, prácticamente no hay opción: los 700 euros en que se metió en su día le venían justos, pero ahora el sueldo no se lo han subido una mierda, la compra cada vez está más cara, y esos 250 euros más no puede ponerlos. La hipoteca multidivisa en yenes es su única opción: Si sale bien, se ha salvado, y si sale mal, de todos modos ya estaba de mierda hasta el cuello. Este caso es bastante triste, pero los hay así y cada vez más.

23 comentarios:

Interesante y divertido artículo. Yo personalmente no creo que en el último caso, el del desesperado, le sea fácil que le concedan en su situación la multidivisas... pero... si lo hacen ... ya tenemmos otro S.G.

Opinión De cajero malencarado, A las 25 de enero de 2008 22:13
Quizá al desesperado no se la darían hoy; pero lo típico de este perfil es el de alguien que le dieron una hipoteca normal en 2005-2006, con el euribor al 2%, y se encuentra ahora con que no puede pagar su hipoteca al 4,5%, y pacta con el banco cambiarla a una hipoteca multidivisa en yenes. Más de un caso hay así.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 31 de enero de 2008 0:18
voy a formalizar un HMD en los proximos dias, y me pregunto si entrar en franco suizo y espera que el yen se revalorice y entre en cifras de 145-150 o entrar directamente ahora en yen a 158 que es como esta estos dias ¿que opinais?

Opinión De Alberto, A las 31 de enero de 2008 11:52
Pues la verdad es que nosotros somos partidarios de las hipotecas multidivisa en yenes, pues el gráfico del franco suizo tiene pinta de que se está dando la vuelta y podría empezar a subir, y dado que en las hipotecas multidivisa en francos suizos el ahorro de intereses es pequeño no compensaría.

Si lo que quieres es esperar un precio más favorable del yen, el consejo sería sacar una hipoteca multidivisa en euros, que también se puede, y ya pasarás la hipoteca a yenes cuando lo consideres oportuno.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 1 de febrero de 2008 21:06
Hola,

si, es otra opcion que estaba valorando, pero luego hay que tener en cuenta el 0.2% de comision que me cobraran de pasar el capital pendiente de euros a yenes cuando el cambio considere que es mas favorable... hay que hacer números, con esto de la multidivisa hay que hacer mucho mucho mucho muchos numeros.
Gracias.

Opinión De Alberto, A las 4 de febrero de 2008 11:56
Si estás decidido por una hipoteca multidivisa, y lo tuyo son los yenes (pero no ahora), la comisión la pagarás igual si empiezas con francos suizos, así que una hipoteca multidivisa en euros no es ni más cara ni más barata, ese 0,2% lo tendrás que acabar pagando y lo único es ver si el franco suizo te parece más o menos interesante que el euro. Pero siempre ante la duda, una hipoteca multidivisa en euros, que tiene menos riesgo. El riesgo de una hipoteca en divisas sólo hay que asumirlo cuando estemos muy convencidos, y después de hacer, como dices, muchos números. Muchísimos.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 5 de febrero de 2008 0:54
si, esta claro. Al final entrare en yenes directamente, la diferencia de intereses es grande comparada con el DHF y mucho mas con el euro. Voy a por yenes. Seguire viendo tu blog y esperando sus actualizaciones al respecto de las multidivisas. Muchas gracias y un saludo

Opinión De Alberto, A las 5 de febrero de 2008 11:47
Hola: tengo una hipoteca multidivisa en yenes. Cuando la firmé el cambio estaba a 164, ahora parece que se mantiene entre los 155-156. Estoy preocupado porque realmente no se que espectativas se presentan para el yen, si va a seguir apreciándose o si se prevee que sufra una depreciación a corto plazo. Lo cierto es que me preocupa que pueda apreciarse por encima de los 140 porque aunque el límite lo podría sostener hasta los 120, lo cierto es que en este último caso, cambiar de moneda me supondría un encarecimiento brutal de mi hipoteca. También quisiera saber si hay algún porcentaje que indique o recomiende el cambio a otra moneda. Si me pueden contestar a lo expuesto me sería de mucha ayuda.Gracias

Opinión De Luis, A las 11 de febrero de 2008 13:38
En nuestra opinión, la clave está en el Carry Trade, por lo que más que fijarse en porcentajes o niveles de cotización del yen, nosotros nos fijaríamos en la evolución del libor yen; mientras que no suba, es probable que el fenómeno del carry trade continue (manteniendo bajo el yen), aunque con menos fuerza que hasta ahora porque al bajar los tipos del euro y dólar, el carry trade pierde parte de atractivo. Pero la clave está en que si el libor del yen empieza a subir, el carry trade puede desaparecer del todo, y las hipotecas multidivisa en yenes serían las grandes perjudicadas.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 12 de febrero de 2008 0:45
Luis,

ese es la gran incognita ¿a que precio debo entrar? a dia de hoy tus 164 es un valor muy alto pero, ¿quien te dice que no estaremos a final de año a 170 como dice prevee BAnkinter? ¿o a 130 como dicen otros analistas? aqui esta el riesgo, sino todo el mundo seria multidivisero.

Yo tambien creo que en el Carry Trade esta la respuesta, según evolucione la especulación en divisisas del Carry Trade, la balanza se irá a un lado o a otro. Para todos los que estais dentro y para todos los que vamos a entrar en pocos dias lo fundamental para mantener esa especulación es que el Libor se mantenga a niveles muy bajos respecto al Euro, creo que si la diferencia es de mínimo 2,75 puntos la cosa no nos ira muy mal. Si la diferencia baja de ese diferencial, deberemos empezar a apretar el culete ;)

Opinión De Alberto, A las 12 de febrero de 2008 12:57
Yo confío en que el libor no suba y también espero que la crisis inmobiliria no obligue al BCE a bajar el euribor por debajo de 4%.He oído comentarios de algunos analistas que dicen que el euribor se mantendrá entre el 4% y el 4,5% para contener la inflación. A ver si es verdad. Gracias por vuestra ayuda. Un saludo.

Opinión De Luis, A las 12 de febrero de 2008 17:03
El BCE es de los de "mano dura", y la inflación no da signos de remitir, así que es poco probable que bajen los tipos oficiales en bastante tiempo.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 17 de febrero de 2008 21:19
Hola, yo entre en la multidivisa en yenes en octubre con un yen muy bajo, la verdad es que no me quedo más remedio por el retraso en la compraventa. Aún así, teniendo en cuenta que se ha encarecido el préstamo unos diez mil euros, pagaría más con el euroibor en intereses, según mis cálculos incluso bajando el cambio a 140 seguiría siendo rentable a largo plazo frente al euroibor. No soy un experto, por lo tanto si alguno cree que debo cambiarme en una cantidad determinada y me lo razona se lo agradecería. un saludo Juan

Opinión De Anónimo, A las 14 de marzo de 2008 19:03
"Caídas generalizadas en las bolsas asiáticas" Yo ya he finiquitado mi hmd tras las últimas predicciones del FT en cuanto a la crisis estadounidense y la repercusión a corto-medio plazo sobre el diferencial dolar/yen. Mucho cuidado, una hipoteca de 180.000 euros quizá el año que viene sea de 210.000 según los últimos gráficos que hemos analizado. Al igual que en bolsa, el último que pague la cuenta y apague la luz.

Opinión De Anónimo, A las 14 de abril de 2008 19:50
Nosotros vamos más en la línea de Juan: suba o baje el yen, la hipoteca multidivisas sigue saliendo más barata dentro de una horquilla muy amplia de cotizaciones del yen. No se deben tomar decisiones en una hipoteca a 30 años por lo que publica esta semana un periódico, que dentro de tres meses o tres años publicará lo contrario.

Opinión De mejores opiniones, A las 28 de abril de 2008 13:25
Yo creo que todo depende de como lo mires. Si el yen se revaloriza mucho, lógicamente a los que hemos contratado una hipoteca con un yen muy depreciado, nos afectará bastante. Cada uno tiene puesto su límite con referencia al euro pero es aquí cuando viene surge la duda de si es conveniente cambiar de moneda o aguantar con el yen. El problema es que si aguantas mucho una apreciación de la moneda, el cómputo total de la deuda se te dispara y si decides cambiar de moneda tu deuda podría ser ya demasiado grande. Sin embargo, si aguantas podría ocurrir que nuevamente sufriera una depreciación, con lo cual te recuperarías del susto. El problema del yen es que es una moneda muy inestable y sufre muchas oscilaciones y si se aprecia hay que aguantar porque tarde o temprano, casi con seguridad se volverá a depreciar.

También, pienso que dado que Japón es un país que depende mucho de las exportaciones, no le interesa tener una moneda muy fuerte y por lo tanto, el yen no debe revalorizarse a niveles importantes ya que su economía se vería seriamente afectada.

Opinión De Anónimo, A las 7 de mayo de 2008 17:22
Estan saliendo empresas de intermediacion muy interesantes en el mercado que cada vez nos aportan mas datos a la gente de a pie, ademas datos reales y actualizados, que son dificles de conseguir en muchos casos.

Esta es la ultima de Hipoteca Multidivisa con datos del Libor y la cotización de las divisas dia a dia.

Opinión De Anónimo, A las 19 de junio de 2008 10:44
El yen esta en este momento muy depreciado frente al euro, a un cambio casi de 167, sería bueno pasar al franco suizo que está en un valor medio de 1.617?
No es mejor realizar ahora las ganancias y esperar en otra divisa, aunque sea el euro, a la espera de que vuelva en yen a un cambio entre 150-155?
Juan

Opinión De Anónimo, A las 22 de junio de 2008 14:04
Puede que sí, pero entonces ¿qué harás si el yen se va a 175? Llegar a mínimos y seguir bajando es algo que el yen ha hecho muchas veces en los últimos años.

Opinión De mejores opiniones, A las 31 de julio de 2008 11:55
Yo llevo ya varios años y 4 hmd a cuestas. Cuando entré en la primera hmd lo hice en CHF por presiones del Banco, y con el tiempo he pasado todo a JPY. Mi referencia por tanto no es la cotización euro/jpy, sino CHF/JPY, porque jamás volvería al euro y consolidar una pérdida, sino al CHF o incluso al USD, y seguir recuperando a través del diferencial de tipos.

Opinión De Anónimo, A las 12 de agosto de 2008 3:16
Hola:

Hoy el yen está a unos 146 y cuando yo firmé estaba a 164, todavía tengo un margen bastante considerable con respecto al euribor, pero de mantenerse este cambio, la hipoteca se me incrementa en unos 70 €/mes. pero si llega a cotas de cambio de 120 entonces el incremento estará en unos 200 €/mes. Mi pregunta es la siguiente: ¿Se espera un importante fortalecimiento del dolar con respecto al euro que repercuta también en el cambio euro/yen? ¿Volverá a situarse el cambio euro/yen en el entorno del 150-155? ¿Volveran los Carry Traders a colocar al yen entorno a los 165-168? Muchas gracias, Luís

Opinión De Anónimo, A las 2 de octubre de 2008 10:26
no hay mal que cien años dure, yo estoy igual que tu y no tenemos salida con el euro o el franco es el doble de letra, solo queda esperar.

Opinión De Anónimo, A las 5 de octubre de 2008 18:20
hola haber si alguien me puede hechar un cable.
mi hipoteca actual con el santander es la siguiente : capital 131.280,91 .- euro a 30 años tipo de ref. al 4,564 y el diferencial al 1,25 pago cada mes 790,63 .- euro que son 636,80 .- euro intereses y 153,54 .- euro amortizacion capital.

ahora si lo he entendido bien con una hipo multidivisa seria entrando ahora con el valor de 140 y el libor a 1,29 me ahoraria aprox. unos 300 .- mensuales que a su vez los tendria como colchon en los cambios a la subida del libor o del yen. si me podrias decir alguna recomendacion que hacer estaria muy agradecido por vuestra ayuda y ver si estoy en lo cierto.
un saludo a todos , tazman0107

Opinión De tazman0107, A las 7 de octubre de 2008 11:38