miércoles 26 de septiembre de 2007

Riesgo de las hipotecas multidivisas - El riesgo divisa

Hipotecas multidivisa y el riesgo divisa

El riesgo más percibido respecto a las hipotecas multidivisa es el riesgo divisa, o de tipo de cambio: Si tengo una hipoteca multidivisas en yenes y el yen sube un 10%, mi hipoteca sube un 10%; si el yen sube un 50%, mi hipoteca sube un 50%. Pero dado que las hipotecas multidivisas son la alternativa a las hipotecas en euros, veamos cuanto es eso en términos de cuota de hipoteca. Y para eso, he hecho una simulación en Excel de una hipoteca multidivisas en yenes de 200.000 euros, contratada con el yen a 162 yenes/euro, que os podéis descargar aquí. He puesto el Euribor al 5% y el LIBOR del yen al 1%, diferencial incluido, dato que es bastante realista y aproximado a lo que hay en hipotecas multidivisas e hipotecas en euros.

Las hipotecas multidivisas dan mucho mejor resultado

Como podéis ver en el Excel, inicialmente la hipoteca multidivisas parte de una cuota mucho más baja: 643 euros, frente a los 1060 euros de la hipoteca normal. Y en la simulación probamos una subida del yen del 10% y del 50%, y también una bajada del yen del 10% y del 50%. ¿Resultado?

Se ahorra muchísimo dinero con las hipotecas multidivisas, para subidas o bajadas moderadas: Las cuotas de las hipotecas multidivisas se moverían entre los 714 euros de la subida moderada del yen y los 584 euros de la bajada moderada

Las hipotecas multidivisas son un chollo si el yen se hunde: Con una caída del yen del 50%, nos plantamos en una cuota de 428 euros. Y es tan poco lo que se paga de intereses, y tanto lo que se gana con la caída del yen, que acabaríamos pagando por la hipoteca mucho menos de lo que nos costó la vivienda.

Y si el euro baja, las hipotecas multidivisa resisten. Al menos relativamente, está claro que una caída de ese calibre se acaba notando y habría que pagar 1285 euros, más de 200 euros más que con la hipoteca en euros. Pero considerando esto como un "caso peor" bastante extremo, y por tanto poco probable, tampoco el riesgo es excesivo.

Otra ventaja de las hipotecas multidivisas

Las hipotecas multidivisas tienen otra ventaja, y es que se va pagando más capital y menos intereses cada mes; por ejemplo, en la primera cuota de la simulación, la hipoteca multidivisas paga euros de capital, frente a los euros de la otra hipoteca. Una subida del 50% no se da en un año, llevaría tiempo, y mientras tanto habríamos reducido el capital pendiente con más velocidad que si tuvieramos una hipoteca en euros. Y si además lo que nos ahorramos cada mes lo guardamos para hacer amortizaciones anticipadas anuales, el efecto de reducción de la deuda todavía se notaría mucho más. Así, en un escenario de caídas del euro de un 10% anuales, la reducción de deuda que habríamos hecho nos permitiría mantener en las hipotecas multidivisas unas cuotas todavía por debajo de las que saldrían con una hipoteca en euros.

¿Y las hipotecas multidivisas en francos suizos en vez de yenes ?

No hay problema con las hipotecas multidivisas en francos suizos, la conclusión es la misma al final; como los tipos son más altos, el margen para soportar caídas es menor, pero como la correlación franco suizo-euro es mayor, al final las hipotecas multidivisas siguen siendo las mejores casi siempre, y con poca pérdida en el "caso peor".

Riesgo de las hipotecas multidivisas - El riesgo divisa
Riesgo de las hipotecas multidivisas - El tipo de interés (Libor-Euribor)
Carry Trade - Correlacion divisa-tipos
Riesgo de las hipotecas multidivisas - Nosotros mismos

52 comentarios:

Hay una cosa que no entiendo, porque es una opcion tan poco corriente? por que casi nadie la contrata?
Supongo que el motivo es que en españa no somos precisamente cultos, y por contra somos extremadamente conservadores. Preferimos pagar mas con una hipoteca "tradicional" simplemente porque mi vecino y mi compañero de trabajo lo tienen.

Opinión De Aaron, A las 26 de septiembre de 2007 10:40
Hay dos razones, por una parte es que las hipotecas multidivisas son percibidas como una opción de riesgo, el "factor conservador" que dices tú; y por otra parte es que las entidades no las promocionan, porque si el Santander pusiera en promoción la Super-Hipoteca Multidivisa En Yenes, con grandes carteles y televisión, se venderían multidivisas como churros.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 26 de septiembre de 2007 16:30
Hay otro motivo... No por su percepción sino porque en realidad son una opción de riesgo.

Si pides una hipoteca en yenes por 200.000 euros y el yen se revaloriza respecto al euro un 20%, si quieres cancelar tendrás que pagar 240.000 euros.

Opinión De rsanjose, A las 26 de septiembre de 2007 16:36
Por cierto, no está mal ver otro punto de vista.

Creo que lo mejor es conocer el producto y escuchar muchos puntos de vista antes de contratar.

Opinión De rsanjose, A las 26 de septiembre de 2007 16:39
Rsanjose, tu artículo es muy interesante, recomiendo leerlo; pero yo tengo otra perspectiva, yo no tengo 200.000 euros y no voy a querer cancelar, porque si los tuviera no hubiera pedido hipoteca, ni multidivisas ni ninguna. Mi perspectiva es la de ir pagando cuotas mensuales, y como es fácil comprobar con el Excel, una subida del yen de un 20% seguiría dejando las cuotas de la hipoteca multidivisas mucho más baratas que las de una hipoteca normal.

De todas formas, no todo es tan bonito como parece en este Excel, y ya iré comentando otros riesgos que veo. Pero quiero que todos los riesgos se valoren en su justa medida, y lo cierto es que el riesgo por revalorización de las divisas no es muy preocupante en una hipoteca multidivisas.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 27 de septiembre de 2007 0:06
Gracias.

Yo creo que hay que leer todos los artículos y opiniones que se pueda para sacar conclusiones propias.

Otro riesgo es que aqui los tipos bajen y en Japón suban... Un escenario cada día menos improbable.

Opinión De rsanjose, A las 27 de septiembre de 2007 6:26
Buenas tardes, la hoja excel que has creado nos está siendo muy útil a mi mujer y a mí.... Gracias.
Pero tengo una pregunta antes de acabarnos de decidir sobre la hipoteca que vamos a escoger:
en el caso de que el yen se apreciara un 20% la cuota pasaría a ser aún inferior a lo que deberíamos pagar si hubiesemos escogido hipoteca en euros, pero que ocurre si decido cambiar? Pasaría a pagar la cuota de 1843,57 o me la recalcularían con el aumento de la deuda hasta 498.982, 22 euros? Si es así entonces debo calcular una hipoteca normal con un capital pte de 498.982 euros?

Gracias y felicidades por el blog.

Carlos

Opinión De Anónimo, A las 15 de octubre de 2007 20:17
Lo que ocurre si decides cambiar la divisa es que te recalcularían la hipoteca con el aumento de la deuda hasta (deuda*1.2-capital amortizado) euros, y debes calcular una hipoteca normal con un capital pendiente de esa cantidad de euros. Es el riesgo divisa que asumes, pero como dices si te mantienes en yenes sigues pagando menos, por eso el riesgo de las hipotecas multidivisas frente al cambio de divisas es limitado.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 15 de octubre de 2007 23:06
En el excel no me queda muy claro si has tenido el cuenta las comisiones que te cobran los bancos cada mes por el cambio de divisa. Que suele ser poco, pero hay que sumarlo todo.
Del mismo modo que el porcentaje de comisiones en el cambio en el momento de realizar la hipoteca, que este es sobre el total de la hipoteca y ya no es nada despreciable.
Aun así esta muy bien el excel.
Un saludo

Opinión De darkpollo, A las 16 de octubre de 2007 16:52
Hablamos de cantidades pequeñas y que van a variar mucho según las entidades, por lo que no las he incorporado. Así gano en claridad y pierdo poco en precisión, puesto que sin saber la entidad tampoco hubiera podido afinarlas.

Respecto a la comisión por cambiar toda la hipoteca multidivisas a otra divisa, creo recomendable no hacerlo nunca salvo circunstancias excepcionales, así que tampoco importaría. Si por contra cada pocos meses vas cambiando de divisa, no necesitas excel, ya te digo yo que las hipotecas multidivisas son ruinosas para eso.

En todo caso, muy buena puntualización si se quiere afinar el total de lo ahorrado... aunque poco relevante para lo que se debatía aquí: ¿Vale la pena una hipoteca multidivisas? ¿El riesgo divisa es elevado?

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 17 de octubre de 2007 2:01
hola, soy una chica que tengo que hacer una hipotea y vi ayer en las noticias la diferencia que hay con las multidivisas, tengo que pedir unos 140.000E en 30 años y con el Euro me sale a pagar unos 750, me merece la pena la multidivisa o es mucho riesgo?? que me aconsejais??
Gracias

Opinión De Anónimo, A las 17 de octubre de 2007 13:52
Hola
respecto a este comentario tuyo:
Respecto a la comisión por cambiar toda la hipoteca multidivisas a otra divisa, creo recomendable no hacerlo nunca salvo circunstancias excepcionales, así que tampoco importaría.

yo me referia a la comision por cambiar toda la hipoteca a la que se esta obligada la primera vez que creas este tipo de hipotecas, puesto que de primeras lo normal es no ir a Euros y por esto un primer cambio hay que tenerlo en cuenta para calcular las primeras mensualidades. Eso si no estoy equivocado claro. :P
Y si se quiere afinar del todo en una simulacion se debe estimar un par (o cuatro tirando por lo alto) de cambios mas durante la vida util de la hipoteca, esos cambios si son dinero y deben tenerse en cuenta a la hora de elegir una hipoteca multidivisa sobre otras para no llevarse sorpresas.

Opinión De Angel, A las 18 de octubre de 2007 18:20
por cierto,
angel = darkpollo. ;)

Opinión De darkpollo, A las 18 de octubre de 2007 18:22
El riesgo existe tanto en las hipotecas multidivisas como en las normales: es cuestión de elegir si quieres exponerte al riesgo del euribor, en las normales, o al riesgo del libor + el riesgo del cambio de divisa, en las hipotecas multidivisas. Hasta ahora, el riesgo del euribor ha sido más peligroso, y pensamos que seguirá así, por lo que recomendamos las hipotecas multidivisas.

Lo de la primera vez es como una comisión de apertura por multidivisas, y te cuesta un 0,1% - 0,2%. Y lo de las siguientes, lo mismo pero por el capital pendiente. Entre todo, y si cambias poco, el coste por cambio de divisas puede rondar el 0,5% del total, frente a diferencias en la cuota que rondan el 35% nos parece despreciable.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 19 de octubre de 2007 0:19
Según la hoja de cálculo que indicas: ¿De verdad crees que pasar de una deuda pendiente de (casilla B11) 200.000 euros a (casilla C33) 400.000 euros es un riesgo moderado?

http://www.mejores-opiniones.es/hipotecas/hipoteca-multidivisa-yenes/Hipoteca-multidivisas.xls

El cambio de cuota depende de la evolución del libor y del euribor... ¿Quién te dice que dentro de 5 años el libor no está más alto que el euribor?

Opinión De rsanjose, A las 19 de octubre de 2007 8:47
Primero esperar que el banco os la conceda ya que la multidivisa no esta muy bien vista por los departamentos de riesgo de las entidades por ejemplo en Ibercaja ni os molesteis que no se aceptan multidivisa.

Opinión De Anónimo, A las 19 de octubre de 2007 11:27
Podrías explicar como calculas la tasa en la hoja excel con esta formula que corresponde a la casilla justo debajo de la casilla del TAE
=(1+B3)^(1/12)-1

Gracias.

Opinión De darkpollo, A las 19 de octubre de 2007 14:47
A ver, el pasar de una deuda de 200.000 a 400.000 es un caso extremo, muy poco probable, que se pone para analizar el riesgo real de las hipotecas multidivisa en el peor de los casos, en lo que se refiere a la divisa. Y en ese caso peor extremo, el efecto en la deuda es brutal, pero el efecto en la cuota no es excesivamente superior a la cuota de la hipoteca normal (y hablamos de un caso extremadamente malo).

Después haces referencia a la posible evolución de los tipos, pero eso lo estamos tratando en otro mensaje. Básicamente, son los tipos del euro (euribor) los que tienen más pinta de subir que el LIBOR del yen o franco suizo.

Respecto a que el banco esté por la labor, si uno es solvente no debería tener problemas con una hipoteca multidivisas; como mucho, quizá pidan avalistas. Claro que dependerá de la política comercial de cada banco.

Y respecto a la fórmula =(1+B3)^(1/12)-1 , no es específico de hipotecas multidivisas, es un poco de matemática financiera. Si a tí te pagaran un 1% mensual, el sentido común dice que eso es un 12% anual; pero resulta que no es así, porque los intereses que cobras el primer mes generan a su vez intereses. Entonces se aplica esa fórmula, y se obtiene que para recibir un TAE del 12% anual tienes que cobrar no un 1% mensual, sino un poquito menos: un 0.948879% mensual (que en el excel sale como 0.00948879, pero es lo mismo solo que en tanto por uno en vez de en tanto por cien). El poquito que te falta hasta el 1% se compensa exactamente con los intereses que generan los intereses cobrados, lo que se llama capitalizar los intereses.

Si no se tienen nociones de matemática financiera, es difícil de entender; basta con que entiendas que las funciones que calculan la cuota necesitan el tipo de interés mensual, no anual, y esa fórmula lo obtiene.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 19 de octubre de 2007 21:05
SOY TOTALMENTE LEGA EN LA MATERIA, TENGO QUE PEDIR UNA HIPOTECA Y DESEO QUE SEA MULTIDIVISA. ALGUIEN ME PODRIA DECIR LOS CONCEPTOS BASICOS A TENER EN CUENTA, CON LOS PARAMETROS CORRELATIVOS O MEJORES CONDICIONES. OTRA DUDA ES SABER COMO EN LA PRACTICA O TRAVES DE QUE PERIODICO,(APARTADO),O WEB PUEDO SABER EXACTAMENTE DONDE SUBE O BAJA EL YEN, SE NECESITA UN GRAN CONOCIMIENTO, INTIUCIÓN O AMBAS COSAS, PARA CAMBIAR DE DIVISA? OS AGRADEZCO CUALQUIER, CONSEJO. ELENA

Opinión De ELENA, A las 28 de octubre de 2007 1:22
En hipotecas multidivisa lo principal es elegir la divisa, el yen tiene los tipos más bajos pero tiene mayor volatilidad, y el franco suizo es de menor riesgo pero menor ahorro. Y después, busca una entidad que te ofrezca un diferencial con el Libor cuanto más bajo mejor.

¿Conocimientos? Pues lo mismo que con una hipoteca normal, cuanto más sepas mejor. Mucha gente que se sacó la hipoteca hace dos años han tenido subidas de cuota muy importantes que no esperaban por falta de conocimientos; en todo caso, ten en cuenta que las hipotecas multidivisa son algo más complejas.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 31 de octubre de 2007 8:53
Estoy totalmente de acuerdo cuando dices "si el Santander pusiera en promoción la Super-Hipoteca Mulitidivisa en Yenes, se venderían como churros". Y es que aquí el problema sigue siendo el temor a lo desconocido y el aprovechamiento excesivo que los bancos hacen de nuestra ignorancia. Una HMD tiene riesgos, por supuesto. Pero ¿No los tiene también una hipoteca en euros a tipo variable? Yo mismo me hipotequé hace 3 años a menos del 3% y ahora estoy pagando más del 5%. Cosa que, curiosamente, no me habría ocurrido en Yenes...

Me gustaría, por tanto, cambiar a HMD pero sólo he mirado de momento en Bankinter y Barclays. ¿Algún consejo sobre otra entidad que dé mayores ventajas? (Vivo en Valadolid).

Gracias anticipadas.

Opinión De Anónimo, A las 4 de noviembre de 2007 18:34
Tengo una hipoteca normal y estoy pensando en cambiarme a una multidivisa por medio de un agente con el barclays.He consultado a un amigo director de un banco queno tiene nada que ver con el mío y me ha dicho que ni se me ocurra cambiar a multidivisas, pero así todo no me ha convencido totalmente aunque tengo miedo.El agente me tranquiliza diciendo que para eso están ellos si hubiera algún cambio. Las condiciones que me ofrecen son 1% apertura y cancelación y libor+0.65+comisión de cambio.¿ que tal están?¿ como lo veis?

Opinión De Anónimo, A las 4 de noviembre de 2007 19:43
Bankinter y Barclays son los que más comercializan hipotecas multidivisa en yenes, normalmente Barclays da las mejores condiciones con Libor + 0.65, pero en todo caso conviene preguntar siempre porque las condiciones se pueden flexibilizar (o endurecer) en función del perfil de cada uno.

Una hipoteca multidivisa es probablemente la mayor inversión de nuestra vida, y conviene perder mucho tiempo preguntando en bancos. Aparte de Bankinter y Barclays, también recomendamos preguntar en nuestra entidad de siempre y en sucursales de reciente implantación, que tienen más ganas de captar clientes.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 4 de noviembre de 2007 21:54
Sinceramente, yo estoy un poco desconcertado por todo esto, pues estamos hablando de hipotecas a 30 años, que no son prestamos de 2-5 años...

Este tema lo habia leido alguna vez, pero siempre lo trataban como una locura. Hoy me lo ha comentado la directora de una sucursal del BSCH, y ante mi estupor inicial por lo que me decia, mi cara cambio de repente cuando vi las diferencias de letra mensual, de 1580 a 950 € (284000 € a 30 años). Creo que el colchon es muyyyy grande....

Llevo todo el dia mirando y leyendo todo cuanto encuentro sobre este tema, y hay para todos los gustos.... Yo desde luego, me lo estoy planteando muy seriamente.

Por cierto, magnifico el excel, gracias.

Opinión De Chemin, A las 10 de noviembre de 2007 4:24
En el tema de hipotecas multidivisa, nuestro planteamiento es exactamente el que tú describes: Hay riesgo, sí, pero también hay un amplio colchón para amortiguarnos el riesgo. Por eso pensamos que las hipotecas multidivisa no son tan arriesgadas como parecen.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 13 de noviembre de 2007 0:50
Con un yen tan bajo, no será ahora un muy mal momento para decidirse por una hipoteca multidivisa???.... lo digo porque en menos de un mes tengo que formalizar la hipoteca de mi casa, y si hubiese sido hace 3 meses, con el yen algo más fuerte, no lo hubiese dudado, pero tal y como está ahora prácticamente el yen ya no puede hacer otra cosa más que subir, no creéis??... O, por el contrario, pensáis que le queda margen a la baja??... y por cuánto tiempo???... porque si en un año o dos empieza a subir, malo!!!....

Opinión De Anónimo, A las 13 de noviembre de 2007 17:22
Tienes toda la razón, el yen está muy bajo y no parece buen momento para entrar en hipotecas multidivisa en yenes. Pero también se podría haber dicho exactamente eso hace tres años, y mira la evolución de las hipotecas multidivisa desde entonces.

Ahora mismo, no vemos ninguna señal de vuelta en los yenes, pero ante la duda piénsate si no te puede interesar una hipoteca en francos suizos, la hipoteca multidivisa más conservadora.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 13 de noviembre de 2007 23:37
Esa fue una de las opciones que me dieron en el banco, entrar con francos suizos (incluso en euros) y cambiar a yenes cuando el tema esté mejor..... por cierto, cuándo sería un buen momento para cambiar a yenes???... debería esperar a que estuviese más fuerte???..... Ah, y muchas gracias por la ayuda!!.....

Opinión De j_luismg, A las 14 de noviembre de 2007 13:27
Claro, tirar por enmedio (con la hipoteca en francos suizos) te asegura que al menos no metas la pata mucho. Ahí el riesgo siempre es menor.

¿Cuando sería el momento bueno para los yenes? Esa es la pregunta del millón, si lo supieramos nos forraríamos, y no con hipotecas multidivisa sino con derivados euro/yen. Es más fácil responderla al revés: el momento malo para los yenes será cuando empiecen a recortar la diferencia de tipos euribor / libor yen, bien por subida del libor yen o por fuerte bajada del euribor. Ahora mismo no se ve nada de eso, así que no podemos decir que el momento sea malo, sólo que no sabemos cuanto durará así.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 15 de noviembre de 2007 16:09
Menudo timo.
Las hipotecas en yenes solo tienen sentido en dos escenarios :
Recibes dinero en yenes (sueldo, exportaciones, etc)
Tienes bienes valorados en yenes. Si sube el yen, suben tus otros bienes.

Todo lo demas es jugarse las pelas a ver cuando revienta la burbuja del carry trade montada con el yen. Se calcula que el yen esta un 40% infravalorado.
Despues, lo del Euribor a 5% y el yen a 1% es otro timo. Ningun banco te presta yenes por debajo del 2%, me juego lo que sea. Ya puede estar el libor del yen al 0%.

Opinión De Matias, A las 25 de diciembre de 2007 5:04
La primera parte es una opinión bastante poco fundamentada: Mientras el BoJ siga provocando las caídas de su divisa, para asegurarse la competitividad, el yen tiene muy poco recorrido al alza. ¿Un 40%? ¿Y por qué no un 60%, o un 10%, o un -50%? ¿En base a qué sacas el 40%?

Respecto a lo segundo, no es una opinión, es una mentira: hay bancos dando hipotecas multidivisa con un diferencial menor al 1%. Otra cosa es que pidan unos requisitos de solvencia y que los cumplas o no.

Y suponiendo que el yen estuviera un 40% infravalorado, si los tipos del yen son un 80% inferiores a los del euro, es posible que incluso con la infravaloración del yen pueda salir a cuenta una hipoteca multidivisas.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 25 de diciembre de 2007 18:52
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Opinión De Anónimo, A las 26 de diciembre de 2007 19:27
Hola soy Miguel. Este mensaje es para agus345 y vtejavierbcn. Estoy pensando en cambiar a una hipoteca multidivisas, que me recomendais. Gracias

Opinión De Miguel Herrera, A las 27 de diciembre de 2007 17:36
En mi opinion hipotecas multidivisa son interesantes, porque el ahorro esta sobre el 33% de la cuota. Y sobre los problemas hipotecas multidivisa tienen tantos problemas como hipotecas en divisa euro, preguntale al que se saco una hipoteca en divisa euro con el euribor al 2% si ahora tiene problemas.

Opinión De Anónimo, A las 4 de enero de 2008 13:56
El problema de las hipotecas multidivisa, igual que en las hipotecas en euros, es que pueden subir.

Las únicas que no suben son las hipotecas a tipo fijo en divisa euro, pero esas tienen el problema de que son caras.

Y la diferencia entre las hipotecas multidivisa y las normales, es que ahora mismo las normales también tienen el problema de que están caras; no hay ninguna hipoteca sin problemas, pero las "normales" son las que más problemas tienen en realidad.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 4 de enero de 2008 16:28
Hola, soy Antonio. Tengo desde ayo del 2007 una hipoteca multidivisas en Francos Suizos. En su día compré los Francos Suizos algo caros, 1,653. Aun así mes a mes noto la diferencia, no solo me ahorro unos 200 euros respecto de una hipoteca "normal" sino que mes a mes amortizo unos 100 euros más... El problema está en que puede darse la situación de que tengas que cancelar tu hipoteca (porque quieres o "tienes" que vender tu casa, porque has recibido una herencia o te ha tocado la lotería... o qué se yo) y en el momento de realizar la cancelación total el tipo de cambio es desfavorable y tienes que pagar más euros de los que te prestaron en un principio. Esta situación es la única que creo nos debería echar para atrás si estamos pensando en una hipoteca multidivisas, pero si no tenemos la necesidad de una cancelación total podemos aguantar la subida de la cuota mensual porque seguirá siendo mejor que la de una hipoteca "normal".
Tampoco tenemos que olvidar que un cambio favorable de moneda nos puede incitar a un cambio de divisa suponiendonos un gran ahorro solo con pagar la cuota de cambio de moneda (0,2% del capital a cambiar en mi caso).
Un buen amigo me dijo que los españoles dedicamos más tiempo en preparar nuestra boda que en buscar una hipoteca... Por eso os animo a que hagáis todas las cuentas del mundo antes de firmar el contrato más importante de vuestra vida.
Un saludo,
Antonio.

Opinión De Antonio, A las 8 de enero de 2008 17:00
Hola, Antonio, efectivamente la ventaja de la hipoteca en francos suizos es doble: pagas menos y amortizas más. Y si vas a cambiar de casa, ten en cuenta que la hipoteca en francos suizos probablemente sea un mal menor: Entre impuestos (IVA, ITP, AJD), comisión de inmobiliaria, notario, registro, gestoría, comisiones de bancos y demás, los gastos de un cambio de vivienda se acercarán al 15%; por lo tanto, ir cambiando de vivienda es algo que hay que evitar, económicamente hablando, con independencia de que se tenga hipoteca multidivisas en francos suizos o se tenga la hipoteca en divisa euro. Siempre tienes la opción del alquiler: sé inquilino en tu nueva casa, y arrendador en la actual, y con lo que cobras de alquiler pagas la hipoteca en francos suizos.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 10 de enero de 2008 16:06
Hola, me llamo Luis. Una pregunta muy sencilla, puesto que creo entender bien ya todo el mecanismo de las multidivisa, y estoy a punto de formalizar una: Qué previsión tiene el yen para los próximos 30 días?

Formulando la pregunta de otra forma: me interesa contraer la deuda en este momento, o es previsible que mejoren las condiciones a corto plazo?

Muchas gracias.

Opinión De Anónimo, A las 11 de enero de 2008 18:01
A corto plazo, la cotización del yen ha hecho un triple suelo en los 160 yenes /euro, por lo que cerca de ese nivel es un buen punto de entrada, y ahora estamos cerca.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 15 de enero de 2008 23:44
hola buenas,mi pregunta es la siguiente,estoy fija y mi sueldo es de 1600 euros y me gustaria comprar una casa k vale 180.000euros,veis facil k me den una hipoteca multidivisa??GRACIAS

Opinión De cristinita, A las 21 de enero de 2008 19:50
Una hipoteca multidivisa en yenes de 180K€ te sale a una cuota de 600 euros aprox., por lo que estarías en el 35% de tus ingresos; no es difícil conseguir eso con hipotecas normales, pero con una hipoteca multidivisa viene algo justo por el mayor riesgo. Claro que con una hipoteca normal, que te salen cuotas de más de 900 euros, tampoco lo vas a tener fácil.

De todas formas, ten cuidado y no te metas en una hipoteca, multidivisa o no, que te pueda amargar la vida. A veces las cosas vienen mal dadas, y con decisiones financieras tan importantes conviene ir con más margen del que llevas tu; salvo que tengas unos padres que si vienen mal dadas te puedan sacar del apuro, deberías plantearte seriamente no hacerte una hipoteca de 180K€ en tus condiciones.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 22 de enero de 2008 21:50
Bueno veo que todo el mundo coincide con las opiniones acerca de la hipoteca multidivisa, y es que mes a mes te puedes ahorra en una hipoteca de unos 1000€ entorno a unos 250€ si la haces en yenes, y entorno a 100-150 si la haces en francos suizos. El único problema y es el que han comentado por ahí es que compres muy alto y quieras amortizar, porque en ese caso al cambio de divisa estarías perdiendo. Así que el que se atreva a hacerlo que sepa que tiene que tenerlo en cuenta. Por lo demás todo son ventajas mes a mes, por lo menos de momento

Opinión De Anónimo, A las 31 de enero de 2008 17:06
Sí, cuando conviene la hipoteca multidivisa es cuando se hace con idea de seguir hasta el final, porque aunque con la divisa se puede perder (o ganar) una parte importante del capital, lo bueno de la hipoteca multidivisa es el ahorro de una parte muy importante de intereses, pero si la amortizas antes el ahorro ya no será muy importante y la pérdida de capital sí que podría serlo.

Opinión De hipotecas multidivisas yenes, A las 1 de febrero de 2008 21:01
Hola,

tengo 2 dudas en la que concierne en la contratación de una HMD:

1.) La contratación de la HMD cuando es mejor contratarla cuando el yen respecto al euro este mayor o menor valor?

2.) Si contrato un HMD con el cambio yen 160 y ahora el valor esta en 150 la hipoteca sera un inversión? porque deberé menos dinero que al principio no?

* Alguien me puede ayudar a explicar el tema del cambio de moneda? me tiene un poco desorientado.

Gracias

Opinión De lunavega, A las 2 de marzo de 2008 20:06
Muy buenas, tengo un par de pregunta acerca de las HMD:

1. En el caso de contratar una HMD basada en el LIBOR JPY a 1 mes, quiero saber si la evolución del JPY se calcula tomando como referencia el cambio del mes anterior, o si se calcula sobre la base del cambio del primer mes de contractación de la hipoteca? Este influiría bastante si el valor de la moneda evoluciona principalmente en un sentido con el tiempo, perdiendo o ganando valor.

2. En el caso que el JPY pierde bastante valor, y luego durante unos meses tiene una tendencia a ganar valor, sabiendo que a este instante el capital pendiente en JPY es notablemente menor que si el JPY no habría fluctuado, si cambio de moneda del JPY al EUR, sería una opción para fijar el capital pendiente en un máximo, sin tener desde luego el riesgo que sube, verdad?

Gracias por estas respuestas, ayudan bastante en entender los riesgos y evaluar las opciones. Un saludo, Tim

Opinión De Tim, A las 4 de abril de 2008 0:59
Hola Lunavega,

Respeto a tu blog del 2 de marzo, si contratas una HMD en JPY con cambio JPY/EUR a 160, y la media del mes siguiente esta en 150 JPY/1 EUR, el JPY habrá subido de valor porque hace falta menos Yenes para llegar a 1 Euro, así que tu capital pendiente subiría un 7,4%.

Cuando el Yen se desvalua, es cuando hace falta mas Yenes para 1 Euro, entonces ahi si que ti Capital pendiente (o "Deuda Pendiente") tiene posibilidad de disminuir.

Opinión De Tim, A las 4 de abril de 2008 1:18
hay unos seguros que cubren las subidas del yen o franco suizo. ¿alguien sabe que incremento supondria contratar cada uno de estos seguros?

Opinión De dani, A las 17 de abril de 2008 21:24
De por qué no son interesantes las hipotecas multidivisa ya hablamos en ¿Una hipoteca multidivisa con seguro de cambio? No, gracias.

Respecto a cuando sube o baja la cotización del yen, es un poco lioso porque cuando se dice que el yen está a 160, en realidad es el euro el que está a 160 yenes; el yen está a 1/160 = 0,00625 euros, y si el euro pasa a estar a 150 yenes (baja el euro), el yen estaría a 1/150 = 0,00666 euros (ha subido el yen).

Aclarado que el yen sube cuando pasa de 160 a 150, y no al revés, lo que interesa para las hipotecas multidivisa es contratarla cuando el yen esté alto (a 0,00666 -> 150) y luego que el yen baje (a 0,00625 -> 160), porque así baja la deuda y las cuotas de la hipoteca multidivisa.

Y en la cuestión de cuál es la fecha de referencia para el cambio de divisas, la respuesta es fácil: se aplicará el cambio del día del pago, que es cuando conviertes euros a yenes. Y si quieres otra fecha, la solución es fácil: ábrete una cuenta en yenes, y el día que quieras pasas dinero de la cuenta de euros a la de yenes, y que se cobren las cuotas de la hipoteca multidivisa de la cuenta en yenes.

La última cuestión era aprovechar caídas del yen para cambiar la hipoteca multidivisa de yenes a euros: Haciendo esto, habrías ganado un buen dinero con la hipoteca multidivisas, y evitarías ya los riesgos asociados. Pero nadie te asegura que el yen no pueda seguir bajando, así que puede que pierdas un beneficio mucho mayor; o peor aún, puede que veas que sigue bajando y vuelvas a convertir tu hipoteca multidivisa a yenes, habiendo perdido un buen trecho de la caída del yen y teniendo que pagar dos cambios de divisa de toda la hipoteca, que es un buen pico. Yo sólo volvería a euros si por la razón que sea no estás cómodo con el riesgo de la hipoteca multidivisas y quieres quedarte definitivamente en euros.

Opinión De mejores opiniones, A las 28 de abril de 2008 13:13
Hola a todos, me gustaría por favor tener vuestra opinión para mi caso concreto. Hoy mismo he conocido que existía esta opción de hipoteca multidivisa, así que os podeis imaginar lo que entiendo del mercado financiero... Mi caso es que quiero sacar una hipoteca por un importe entre 70000 y 90000 euros. Sé que no es una cantidad importante en comparación con lo que hoy dia por desgracia se tiene que embarcar cualquier "españolito". Por ello mi pregunta es si me merece la pena esta opción de hipoteca multidivisa. He estando leyendo toda la información que he encontrado y tengo alguna duda (por no decir muchas) Cuando he visto que hay empresas que te ofrecen su asesoramiento en este tema y te gestionan la solicitud de la hipoteca multidivisas a que se refieren? son intermediarios con el banco que ellos elijan? me cobran x %? me interesa irme yo a preguntar directamente y negociarlo con un banco concreto o es preferible pagar porque me van a buscar lo mejor? Me corre algo de prisa tener la hipoteca. Son más lentas en este sentido? Es preferible que me haga alguna hipoteca de estas que son 0% en apertura y cancelacion tambien 0% y luego sacarme la multidivisas? Por favor, os agradeceria de todo corazon vuestra información

Opinión De Anónimo, A las 14 de septiembre de 2008 0:49
segun esta el yen en estos momentos, interesa firmar una multidivisa? en verdad pagarias menos que una hipoteca en euros pero firmarias una hipoteca en yenes por mas cantidad de yenes que si el yen estuviera mas alto, es decir que si te dieran mas yenes por un euro. Por otro lado, aunque la cantidad total de yenes fuera superior que con el yen mas alto, la cuota mensual seria alta y como se supone que el yen no se desplomara mucho mas, en cuanto empiece a apreciarse, te bajaria la letra, aunque la cantidad total de yenes seria mas alta que si la firmaras en otro momento???? No se si me he explicado, pero que opinais? es un buen momento para firmar? o es mejor esperar a que el yen se aprecie, para que te den mas yenes por euro???? FRANK

Opinión De Anónimo, A las 15 de septiembre de 2008 13:50
Hola estoy intentando recabar información para plantear si hago la hipoteca en yenes. Trabajo para la administración pública y el banco popular tiene un acuerdo para mi colectivo: Libor + 0.40, revisión anual, comisión apertura 0.50, cancelación parcial o total 0.00, comisión cambio moneda 0.15 (min 6 eur.), comisión cambio divisa 0.15 sobre límite pendiente. A lo que voy, no le preguntaré por la tendencia de la economia japonesa porque entiendo que no existe la bola de cristal (aunque si me pueden decir la tendencia lo agradezco). el problema que le veo a esto es la volatilidad del yen. Por lo que he entendido si el yen se desploma fantastico y si el yen sube malo. Entonces pregunto, lo interesante es firmar la hipoteca entiendo que es cuanto más alto este el yen mejor. Me refiero que es mejor firmar la hipoteca con el cambio en 170 que en 150. Esto es así o estoy equivocado?? Gracias

Opinión De Anónimo, A las 19 de septiembre de 2008 2:59
No se si es tiempo de comentar pus acabo de ver la página.
He bajado el excel y puedo comprobar que si el yen se aprecia un 50% mi hipoteca por lógica y por números aumenta un 100%: Debía 2 y ahora debo 4. Lo que se queda al 50% es la deuda que tenía, respecto de la nueva deuda. ¿Es así?
Por lo demas, gracias y felicidades a todos. Estais consiguiendo desasnarme en estas materias tan oscuras para mí. Eso si, poco a poco.
JAC-3

Opinión De Anónimo, A las 19 de septiembre de 2008 12:50