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Suelo de Hipoteca y Techo de Hipoteca

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Publicado por Rankia el 07 de abril de 2010

A la hora de contratar un préstamo con garantía hipotecaria, comúnmente conocido como "La Hipoteca", nos encontramos con dos conceptos que muchos de nosotros no somos capaces de entender y mucho menos, entender su importancia: El Suelo Hipotecario y el Techo Hipotecario.

El Suelo de la Hipoteca

Un suelo de Hipoteca, al contrario que un techo de hipoteca, nos obliga a pagar un tipo de interés mínimo. Por ejemplo un suelo de hipoteca al 2% como mínimo. Es una obligación en nuestra contra. Para las hipotecas con suelo, casi es una obligación novar las condiciones de la hipoteca o cambiar de banco (subrogar) con una entidad que nos ofrezca mejores condiciones evitando el suelo hipotecario.

En la práctica, el suelo de hipoteca funciona como si fueramos una agencia aseguradora y aseguramos al banco que va a cobrar un 2% como mínimo. Ese es el Suelo de la Hipoteca. A cambio, el Banco nos hace la hipoteca más barata, reduciéndonos el diferencial con el Euribor.

suelo de hipoteca

Por ejemplo, una hipoteca que fuera (Euribor + 0.75). Si contratamos un suelo hipotecario al 2%, se podría convertir en (Euribor + 0.45). Que aunque parezca poco, reducirá mucho nuestras cuotas mensuales.

Otra forma que tienen de "pagarnos" nuestro suelo de hipoteca, es reducir el número de años que debemos estar pagando la hipoteca.

Es una buena forma de hacer nuestra hipoteca "más barata" o de financiarnos el coste de un techo de hipoteca.

Hay que pensar que en realidad, si los tipos bajan, lo mismo nos dá pagar un 2% que un 1%, podemos pagarlo, aunque parezcamos tontos frente al resto. Pero la contratación de ese suelo de hipoteca, nos habrá dado la opción de reducir nuestro diferencial o la oportunidad de reducir el número de años de nuestra hipoteca.

Para aquellos que ya tengan un suelo contratado y estén pagando por encima del Euribor, decirles que se puede acudir a la sucursal donde lo contrataron y renegociarlo. Algunas veces suelen reducírtelo. Por ejemplo: del 2.25% al 1.75%.

Si no, siempre nos queda buscar una subrogación hacia hipotecas sin suelo y con mejores condiciones que las que tenemos actualmente con nuestro banco.

El Techo de la Hipoteca

Un Techo Hipotecario es una garantía que contratamos para saber que no pagaremos por encima de un tipo de interés.

Por ejemplo: Techo hipotecario al 8% como máximo. Es un derecho a nuestro favor.

Suelo Hipoteca

En la práctica, el techo de la hipoteca funciona igual que un seguro. Pagamos una prima por tener un seguro contra tipos de interés. Eso es el Techo de la Hipoteca.

Los bancos, que no son tontos, calculan estadísticamente cuál es la probabilidad de que el Euribor más el diferencial de la hipoteca sobrepase ese 8%, hacen sus cálculos y, al igual que una compañía de seguros, nos aplica una prima "un poco" por encima de esa cantidad. Ese es el precio del Techo de la hipoteca.

Cuanto más alto sea el Techo de la hipoteca más improblable es que ocurra y por tanto nos saldrá más barato.

En una hipoteca de 100€. Con el Euribor actual al 1%. Un techo al 8% nos costaría 0'80€ extra. Pero un techo al 15%, solamente 0'50€.

La lógica financiera aconseja contratar un techo que asegure que no debamos pagar más de lo que nuestra capacidad nos permita. De esa forma nos aseguramos que en un movimiento de los tipos de interés, nos encontremos con que no podemos pagar las mensualidades y el banco nos desahucie de nuestra casa. Simplemente por no haber contratado un Techo de hipoteca adecuado a nosotros intentando hacer nuestra hipoteca más barata.

El mejor momento para contratar techos de hipoteca es cuando los tipos de interés están bajos, ya que será menos problable que los tipos suban mucho y nos saldrá muy barato nuestro seguro contra subidas del tipo de interés.

Conversación real sobre Suelo de Hipoteca y Techo de la Hipoteca

Para que quede más claro todo el asunto, os comento a continuación una conversación real sobre los techos de hipoteca y los suelos de hipoteca:

Una amiga ha decidido comprarse un piso para independizarse.

En una reunión de amigos, comentó el asunto y preguntó que debía saber antes de ir a hablar con el banco.
La mayoría de amigos le recomendaron que negociara un préstamo que no tuviera suelo de hipoteca, ya que ellos estaban pagando por encima del euribor, cosa que da mucha rabia y que cuando continúe cayendo continuarán pagando el mínimo de su suelo de hipoteca.


Suelo Hipoteca


Yo le comenté que debía contratar un techo de acorde a sus posibilidades. De repente, todos los contertulios de la velada comenzaron a decir que eso era absurdo, que ellos tenían techo de hipoteca y que nunca lo habían usado (gente joven que tenían hipotecas desde hace 1 año).

Yo argumenté que debería contratar un techo de hipoteca en el máximo de lo que ella era capaz de llegar a pagar.

Según su salario, descubrí que era capaz de pagar unos 500€/mes. Gana unos 1000€.
Pero es cierto, que si las cosas se ponían mal, sus padres jubilados le podrían ayudar con la compra de la comida, y pagando las facturas, en una situación extrema de subida de euribor, (siempre poniendose en lo peor). Podría dedicar los 1000€ al pago mensual de la devolución del préstamo.

Según unos cálculos rápidos, esos 1000€/mes concordaban con un 6'5% Euribor. Por lo que lo lógico financieramente sería ponerse un techo en el 6'5%.

Tras ese comentario, la mesa estalló en clamores contrarios, y el resto de comensales dijeron que con un Euribor al 1% es estúpido ponerse un techo en el 6'5%, es imposible que llegue hasta ahí, y eso sería tirar el dinero.

Es cierto, dije, es muy difícil que los tipos suban hasta el 6'5%, pero como no podemos ver el futuro, existe una probabilidad de que ocurra, y mi amiga, si ocurre, se va a la calle y pierde el piso.

Ese techo significa la cobertura de un riesgo inasumible. El poder dormir tranquilo de que no dormirás bajo el puente.

Es como asegurar la nave industrial de la empresa contra incendios. Es cierto, es difícil que arda, y casi seguro que no utilizarás la cobertura del seguro. Pero si se quema, estás arruinado. Ya no hay vuelta atrás.

La verdad es que mi amiga, acabó con la cabeza hecha un lío.

Comentaros que el resto de comensales, están pagando el 2%, que es su suelo. Lo que representa prácticamente todos sus ingresos mensuales, durante más de 30 años.

Les pregunté que cuál era el máximo tipo de interés que tenían capacidad de pagar mensualmente antes de que les echaran del piso.

Para mi más absoluta sorpresa, la respuesta es la que imagináis: "No lo sabían".

Tengo miedo el día que veamos los tipos subir al 5%, muy por encima de sus posibilidades.

Tienen un techo al 15%, les salío muy barato.

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Etiquetas: suelo hipoteca · techo hipoteca · Cláusula suelo · suelo hipotecario · clausula suelo hipoteca · cambio hipoteca · vivienda · hipoteca · euribor · Guía hipoteca



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Comentarios
1 Sjp1983
07 de abril de 2010 (14:47)

Nunca me había planteado la posibilidad de poner un techo a una hipoteca, pero me parace una muy buena idea, ya que te acostumbras a vivir dentro de tus posibilidades desde el principio. Mi forma de pensar es que debes crear unos hábitos a tu vida, una tendencia que haga que en momentos ya bien sean de dificultad como de buena economía, estés dentro de tus límites.
En definitiva me parece una muy buena forma de saber donde tienes tu límite.
Dicen que siempre hay que empezar la casa por los cimientos, pero en este caso...habrá que hacerle caso a la canción.

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2 Daniel Bravo
Daniel Bravo  en respuesta a  Sjp1983
07 de abril de 2010 (15:08)

Es cierto lo que dices, vivimos asumiendo riesgos que no podemos soportar, simplemente por desconocimiento.

Ya que existen muchas formas de cubrirse de esos riesgos inasumibles. Y muchas veces, son más baratas de lo que creemos.

Ahora mismo, con los tipos de interés tan bajos. Es un buen momento para poder contratar de forma barata un buen techo que nos proteja para el futuro.

También es buen momento, para aquellos que ya tengan una hipoteca con suelo, de que intenten ir a otras entidades para intentar que se lo quiten. Hay muchos bancos que si cambias tu hipoteca a ellos, te quitan el suelo y te pagan los costes, podemos ahorrarnos mucho dinero simplemente intentando cambiar de banco.

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3 Yo mismo
Yo mismo  en respuesta a  Daniel Bravo
08 de abril de 2010 (21:35)

Daniel...

Vamos a ver.

Lo primero es que esto no es como un seguro. en ningun banco te dejan elegir el techo y el suelo. y de hecho, hay muchos casos donde ni tan siquiera te lo dicen.

el techo y el suelo ni te lo cobran ni te lo pagan... sino que los argumentos de la banca, (ahora que hay cierta polemica al respecto), van en torno a un equilibrio. Y los argumentos contrarios, hablan de desequilibrio, porque el suelo es un valor real y el techo no.

Respecto a la conversación, de cuanto es el tipo maximo al que pueden subir pues verás. La respuesta correcta es "no lo sé". Jamás puede haber una respuesta que diga un número porque depende de otra pregunta:

¿cuando?.

me explico... Si mañana se multiplican por 5 los tipos, todo se va a la mierda...

pero si se multiplican por 5 en 25 años, no pasa absolutamente nada....

es así de sencillo... hoy debo 100.000 si me suben un 1%.... resulta que me subira 1.000 euros..
pero si hablamos de una subida dentro de 10 años donde deba 60.000 pues cada punto será una subida de 600 euros anuales, sobre ¿que sueldos?

por tanto.... la respuesta correcta es "no lo sé"

porque no sabes cuando subirá, los sueldos de cuando suba y la velocidad de subida.

Ahora bien...

la pregunta es ¿hasta cuanto pueden subir los tipos?.

Pues resulta que esta pregunta, tampoco la podemos contestar, porque no depende de nosotros, sino de todo el mundo. Dicho de otra forma. ¿hasta donde te puedes endeudar?. Pues depende de lo que haga todo el mundo.

¿Por que?. Pues muy sencillo. Si se comienzan a subir los tipos, se empiezan a subir para enfriar la economía... ¿hasta cuando suben?. Pues hasta que la mayoría de la gente comience a tener problemas, (ahora países).

Pues el caso es que esto no es un numero. sino que es un proceso...

el bce comenzó en el 2 y subió... por prueba y error. llegó al 4,25 y todo se desmoronó. Pero si en julio de 2008 hubiese aguantado, hubiesen seguido subiendo... ¿hasta cuando?. Pues hasta que reventase. ¡quedó demostrado!.

La consecuencia, es que te salvas si estas mejor que los demás. pero una es que nadie puede saber cual es ese punto, y por supuesto, queda el pequeño problema que si lo que haces es poner en riesgo a un porcentaje de la población; ¡siempre habrá un porcentaje en riesgo!

Aqui la locura fue multiplicar el euribor por 2.7 en poco menos de tres años. Eso no hay economia que lo soporte.... se hagan los calculos que se hagan... y mucho menos si el plan es subir, subir,... hasta que reviente...

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4 Daniel Bravo
Daniel Bravo  en respuesta a  Yo mismo
09 de abril de 2010 (11:43)

La banca utiliza un vocabulario comercial, unas frases que ayuden a que no te enteres de nada. Da igual que digan que te equilibran la hipoteca. Tú lo que estás haciendo es contratar un seguro de tipo de interés, que se llama techo o se llama suelo de hipoteca.

Lo que pasa es que según a quien favorezca, o te empeoran las condiciones de la hipoteca (pagas) o te las mejoran (cobras). No hay más, las cosas suelen ser más sencillas de lo que parecen.

Y no estoy de acuerdo en que los techos y los suelos no se puedan negociar. Una cosa es que el director de la sucursal no quiera negociar, pero si vas a otra sucursal o amenazas con irte a otro banco, seguro que ceden a negociar.

Es más, existe la opción de simplemente contratar un techo o suelo. Es decir, ¡¡¡no hace falta ni tener un préstamo hipotecario con la entidad para contratarlo!!!

Los suelos y techos tienen otros muchos nombres dentro del mundo financiero para marear al personal, "Collar", "Swap", "Calls sobre tipos".

Pero al final todo viene a ser lo mismo: Un simple seguro sobre el tipo de interés.

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5 Fernan2
Fernan2  en respuesta a  Sjp1983
14 de abril de 2010 (22:45)

El problema es que el suelo de la hipoteca te lo ponen a niveles cercanos a la cotización del euribor, cuando no directamente por encima, mientras que el techo de la hipoteca lo ponen a un nivel que dificilmente se alcanzará... y así, lo del suelo de la hipoteca no es equitativo.

s2

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6 Aaaaa5
Aaaaa5  en respuesta a  Sjp1983
14 de abril de 2010 (23:03)

El suelo de la hipoteca es un truco sucio de los bancos para sacar pasta aunque el euribor caiga, deberían prohibirlo.

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7 Deshipotecador
Deshipotecador  en respuesta a  Aaaaa5
28 de abril de 2010 (14:04)

El Decreto-Ley 2/2003 sobre medidas de reforma económica obligara a las
entidades a ofrecer “instrumentos de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés”.Efectivamente, esta normativa explica la posible introducción de un “techo” pero no justifica la inclusión de un “suelo.” (esta el la Ley, en al que se fundamenta el Banco de España, para dar la razon a los consumidores). Ley 36/2003 Artículo decimonoveno. Instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios. "Las entidades de crédito informarán a sus deudores hipotecarios con los que hayan suscrito préstamos a tipo de interés variable, sobre los instrumentos, productos o sistemas de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés que tengan disponibles. La contratación de la citada cobertura no supondrá la modificación del contrato de préstamo hipotecario original".Habeis leido bien: “producto o sistema de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés”, del riesgo de incremento, no del riesgo de bajada.” informarán a sus deudores hipotecarios”, y leeis bien informaran, no dice: “colocarán si o si” “La contratación de la citada cobertura no supondrá la modificación del contrato de préstamo hipotecario original”. Y esta clausula, modifica, todo lo que anteriormente a ella, se explica en mi oferta viculante, consistente, en el ídice “euribor” de referencia y su variabilidad, al cual se ciñe el contrato y en cual se basa, el principio básico del contrato.

Esta clausula, desvirtua, la esencia, misma, de todo contrato, no hay igualdad entre partes y no hay contrapestación de servicio (la Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas).Y hoy por hoy, el unico margen legal de beneficios, reconocidos, por la Ley, son el difencial, mas las diferentes comisiones de apertura, cancelación, etc, etc…

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8 Deshipotecador
Deshipotecador  en respuesta a  Deshipotecador
28 de abril de 2010 (14:04)

El Gobierno ha solicitado a 19 expertos en derecho concursal (jueces, abogados, administradores concursales, etc) que reformen con carácter urgente la actual Ley Concursal. Recuerden que esta misma Ley ya fue reformada en marzo de 2009. La comisión de expertos se constituyó en noviembre de 2009 y están convecidos que podrán aportar un avance de la profunda reforma en abril de este año y posteriormente aprobarla en junio de 2010.

La reforma será profunda y “tocarán” muchos artículos de una Ley concursal que fue concebida para un momento en que el legislador pensaba que eso de las crisis económicas no iba con España (año 2003). Ahora resulta que los Juzgados de lo Mercantil están colapsados y que se necesita multiplicar por tres el número de tribunales para poder atender a la avalancha de concursos de acreedores que se esperan en los próximos tres años. El Poder Judicial prevé 10.000 concursos de acreedores para este 2010, (en el 2009 han sido casi 6.000), aunque mis previsiones son más pesimistas y considero que serán como mínimo 20.000 concursos de acreedores.

La principal prioridad del legislador es regular con mayor fortuna el concurso de acreedores de persona física o sobrendeudamiento del consumidor. El gobierno se ha dado cuenta que en los próximos tres o cuatro años pueden verse abocados a la quiebra más de 500.000 familias por no poder afrontar el pago de su mayor deuda o pasivo, la hipoteca. Por tanto, es prioritario y urgente crear un procedimiento que regule este endeudamiento monstruoso de las familias, porque corremos el peligro de estigmatizar y arruinar a una parte importante de la población.

La reforma es un misterio. Los expertos designados por Moncloa temen un efecto llamada y que solamente este año, una vez aprobada la Ley se acojan a a ella 50.000 familias, sólo el primer año. Se habla de otorgar una segunda oportunidad al consumidor, un modelo cercano al anglosajón, aunque probablemente nos acerquemos más al modelo francés o alemán.

Sin duda alguna, se trata de una reforma histórica de la ley concursal. Sólo pedimos que el legislador sea valiente y no mire sólo los intereses de los Bancos y piense en dar una segunda oportunidad a esas familias y emprededores que están al borde de la insolvencia y jamás podrán incorporarse al mercado de nuevo por la aplicación del 1911 del código civil. Desgraciadamente, muchas familias ya están arruinadas y han sido ejecutados por impago de sus hipotecas.

Recomendaciones a las familias sobrendeudadas y con graves dificultades para el pago de su hipoteca:

1.- Muchas consultas que realizan los clientes es respecto al coste del concurso de particulares y familias: Este despacho aplica unos honorarios de Abogado desde 2.000 euros y 500 euros de Procurador.

2.- Aguanten como puedan hasta el mes de Abril de 2010 y se publique el avance de reforma de la Ley. Estos meses vayan preparando la documentación y el procedimiento con su Abogado y en Abril presenten al Juzgado comunicación de incicio de negociaciones con sus acreedores. Ganarán tres meses para la presentación del concurso, (en Junio aproximadamente se preve la entrada en vigor de la Ley).

La Banca ya está provisionando por las previsibles pérdidas que conllevará las Quitas de Deuda que obligará la reforma de concursal a asumir al acreedor-banco. No se preocupen por los bancos, nosotros ya les ayudamos con el FROB y con otros experimentos, con la excusa del riesgo sitémico.

HILO FORO RANKIA http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/309655-como-quitar-suelo-hipotecas?

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9 Daniel Bravo
Daniel Bravo  en respuesta a  Deshipotecador
28 de abril de 2010 (14:12)

Vaya, no es una información que esté demasiado extendida,
y si es cierta, puede provocar dificultades para algunos, y una buena esperanza para otros. Veremos como se resuelve al final.

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10 Deshipotecador
Deshipotecador  en respuesta a  Daniel Bravo
28 de abril de 2010 (14:40)

Es una información totalmente veraz y es una informacion que si esta extendida, dentro de los circulos, donde lo debe estar.

La verdad es que da esperanza y es esperanza inminente, puesto que habla de Junio de 2010 (que esta a la vuelta de la esquina); yo como tantos espero impaciente, puesto que una reforma como se espera tan profunda como esta se hacia esperar desde 2007 (por lo menos). Por otro lado las dificultades que les pueda crear a algunas entidades, ya han sido con posterioridad suficientemente compensadas, por parte del Gobierno.

Alguna entidades, ya conocen esto y estan entrando a negociar, lo que hace meses, ni el mejor de los sueños.

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11 Deshipotecador
Deshipotecador  en respuesta a  Deshipotecador
28 de abril de 2010 (14:42)

Otra noticia mas:

Más de 1,7 millones de afectados

Los consumidores urgen al Congreso a legislar contra la cláusula suelo de las hipotecas
El presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, acudió hoy al Congreso de los Diputados para entrevistarse con representantes de todos los grupos parlamentarios, a los que trasladó la necesidad de que el Parlamento legisle "de urgencia" contra las cláusulas "abusivas" que establecen las entidades contra los suelos hipotecarios y que han afectado, según sus cálculos, a más de 1,7 millones de clientes, para los que pide compensaciones con efecto retroactivo desde 2007.

25/02/2010

Con este objetivo, Pardos entregó a los diputados un informe económico-jurídico sobre la repercusión de las economías familiares de estos mecanismos, que en los casos más graves alcanzan los 6.000 euros anuales, aunque de media oscilan entre los 1.200 y los 2.300 euros anuales.

En declaraciones a Europa Press, Pardos explicó que a la demanda presentada el pasado viernes ante los Juzgados de Instrucción de Madrid contra 22 entidades financieras españolas se han sumado hasta hoy más de 5.000 consumidores, lo que ha permitido detectar 17 bancos y cajas más que no estaban incluidos en la denuncia inicial.

Los bancos demandados inicialmente son BBVA, Banco Castilla, Banco Galicia, Banco Pastor, Banco Popular, Banco Sabadell, Banco Vasconia, y en el capítulo de las cajas de ahorros, Caixa Catalunya, Caja España, Caja Extremadura, Caixa Galicia, Caixa Girona, CAI, Caja Mar, Caixanova, Caja Duero, Caixa Penedés, Cajalon, Caixa Sabadell, Caja Duero, Caja San Fernando, Caja Segovia y Caja Tarragona.

No obstante, el informe presentado por Pardos, al que tuvo acceso Europa Press, afirma que "todo parece indicar que son la práctica totalidad de las cajas de ahorro y en el ámbito de los bancos tan sólo un porcentaje marginal de los mismo se abstenían de incorporar esta condición abusiva".

Pardos anunció además que Adicae estudia convocar movilizaciones contra estas cláusulas para "presionar" al Gobierno y a las entidades para actuar contra esta cláusulas y aseguró que la asociación "no le importa alcanzar una solución negociada".

Asimismo, admitió que una "situación del calado, alcance y gravedad planteados requiere soluciones que excedan la mera vía judicial", y recordó que la sentencia del Tribunal Supremo dictada el pasado mes de diciembre contra 13 entidades fue fruto de una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios de 2003.

Por este motivo, pide al Congreso que modifique la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios a través de una "disposición adicional" incorporada a cualquiera de las normas actualmente en tramitación en las Cortes. En este sentido, mostró su confianza en que los grupos apoyen su idea, habida cuenta del consenso alcanzado en diciembre en el Senado, que impulsó una moción contra estas cláusulas.

La propuesta presentada por Adicae a los grupos parlamentarios contempla modificar el la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias para considerar como "cláusulas abusivas" aquellas que fijen un límite a la variación a la baja del tipo de interés variables contratado para una hipoteca.

No obstante, ofrece una alternativa a la supresión de las cláusulas techo/suelo, que plantea limitar la consideración de abusivas a las cláusulas cuyas condiciones resulten inadecuadas a las circunstancias del momento en que se contrató, y desproporcionado respecto a la cláusula que fije un límite de variación al alza por encima de un umbral por determinar.

En cualquier caso, propone que tenga una aplicación retroactiva para los contratos de préstamo o crédito hipotecario firmado con consumidores desde enero de 2007, "sin perjuicio del derecho que asiste al resto de consumidores con contratos con fecha anterior a reclamar judicial o extrajudicialmente".

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12 Daniel Bravo
Daniel Bravo  en respuesta a  Deshipotecador
28 de abril de 2010 (15:06)

Es cierto, tiene muy buena pinta. Esto aportará una buena baza para los usuarios de la banca a la hora de negociar sus condiciones.

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14 Alekini
Alekini  en respuesta a  Deshipotecador
07 de septiembre de 2011 (18:01)

Pues yo fuí un afectado de Caixa Catalunya que me vi reflejado perfectamente en la web de afectados.
www.afectadoscaixacatalunya.com
Se las saben todas.
Esta noticia es bien cierta, he visto docenas de contratos y por sus numeraciones hay docenas de miles de BBVA (cuota segura y stockpyme), de la Caixa, de Caixa Galicia, Bankinter, Santander.....
más la hipotecas con anexos desafortunados.....
Más de un millon de contratos seguro.

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14 Tpepa
Tpepa  en respuesta a  Fernan2
04 de noviembre de 2012 (21:21)

Hola Ferran. Hoy estoy negociando un cap con mi entidad. Me sale a pagar una prima de 10.000 euros y me garantizan un techo del 2% para 160.000 y 15 años ¿Como lo ves? No hay suelo.

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