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¿Cómo calcular la rentabilidad de inversión en vivienda?

Si no eres amante del riesgo ni te convence la remuneración que ofrecen los productos de ahorro actualmente, te habrás planteado invertir en inmuebles para obtener rentabilidad por tus ahorros. A la hora de realizar esta inversión, hay que tener en cuenta muchas más variables, como son los gastos de compraventa, de hipoteca, los impuestos a abonar, los gastos anuales por tener una vivienda, entre otros. Para calcular correctamente la rentabilidad de la inversión en vivienda, desde Rankia hemos elaborado esta calculadora. Os contamos todo lo que tenéis que saber para utilizarla y así poder llevar a cabo la compra.

 

 

¿Por qué invertir en vivienda?

La opción de invertir en vivienda surge, principalmente por dos factores:

  1. No quieres invertir en el resto de productos: Bien porque seas una persona aversa al riesgo y no quieres exponer tus ahorros a la volatilidad de los mercados bursátiles o bien porque otros productos de ahorro (depósitos, cuentas de ahorro...) no te ofrecen la remuneración que andas buscando.
  2. Situación del mercado inmobiliario: Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el precio de estos bienes ha caído considerablemente, lo que presenta una oportunidad de inversión en ellos si tenemos unos ahorros. 

 

¿Cómo calcular la rentabilidad de inversión en vivienda?

Al adquirir un inmueble, hay muchos gastos que debemos tener en cuenta, además del precio de compraventa. ¿Podemos pagar el inmueble con nuestros ahorros?. ¿Necesitamos pedir una hipoteca?. ¿Cuál es el coste del préstamos hipotecario? Como propietario del inmueble, ¿qué gastos mensuales/anuales tengo?. ¿Por cuánto tenfo que poner el piso a alquilar para que me salga rentable? Todas estas respuestas podrás encontrarlas con nuestra calculadora de la rentabilidad de la inversión. 

Calculadora rentabilidad inversión en vivienda

Es una calculadora genérica para hacernos una idea aproximada de los costes de invertir en vivienda y teniendo en cuenta el precio aproximado al que alquilaremos el inmueble para saber cuántos años tardaremos en recuperar la inversión y la rentabilidad mensual/anual que estamos obteniendo por él. No se tienen en cuenta variables como la inflación, si el inmueble requiere reformas o si el inmueble permanece algún periodo inhabitado. El usuario será el encargado de incluir estos supuestos en la calculadora.

 

¿Qué vas a encontrar en esta calculadora para calcular la rentabilidad de la inversión en vivienda?

  1. Podrás calcular cuál será el importe del préstamo, la cuota mensual y anual a abonar por el préstamo.
  2. Podrás calcular en qué año recuperarás la inversión en el inmueble
  3. Podrás ir haciendo combinaciones entre gastos e ingresos por alquiler para saber con qué precio de alquiler obtendríamos rentabilidad.

 

Resultados rentabilidad inversión en inmueble

 

¿Qué datos tenemos en cuenta para calcular la rentabilidad de la inversión?

  1. Valor de compraventa del inmueble
  2. Porcentaje de financiación del préstamo hipotecario
  3. Tipo de interés del préstamo hipotecario
  4. Plazo del préstamo
  5. El alquiler mensual del inmueble
  6. Gastos de constitución de la hipoteca
    • Tasación
    • Notaría
    • Registro
    • Gestoria
    • Impuestos (AJD)
  7. Gastos por compraventa del inmueble
    • Notaría
    • Gestoria
    • Registro
    • Impuestos (IVA, AJD, ITP...)
  8. Gastos e impuestos anuales a cargo del propietario
    • IBI
    • Seguros asociados al inmueble (seguro de hogar, de vida...)
    • Gastos de comunidad
    • Otros gastos (reparaciones, mantenimiento...)

 

¿Qué conclusiones se obtienen con la calculadora de la rentabilidad de la inversión?

Te ayudaremos a tomar decisiones importantes del precio gracias a nuestras tablas y gráficos. En la tabla "¿Cuánto tardaré en recuperar la inversión?" se indican los gastos anuales del préstamo, los ingresos anuales de alquiler y el beneficio que se obtiene cada año de esta diferencia. En la última columna, se tiene en cuenta la inversión inicial en el inmueble (o los ahorros aportados para la compra) junto con otros gastos iniciales y así veremos cuándo recuperamos la inversión incluyendo el beneficio anual. Los números en rojo son pérdidas netas y a partir del año 20 (números en verde) comenzamos a obtener ganancias netas.

 

¿Cuánto tardaré en recuperar la inversión en vivienda?

 

En el caso del gráfico "Resultado de la inversión" veremos de una forma más clara, los beneficios netos.

Gráfico rentabilidad inversión en vivienda

Para descargar la calculadora de la rentabilidad de la inversión haz click en el siguiente botón. 

 

Descarga tu calculadora 

 

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Con nuestras calculadoras podrás averiguar el coste de compraventa de vivienda, gestionar tu actual hipoteca y ver la rentabilidad de tus inversiones en inmuebles.

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    11 comentarios

    Añadir comentario
    1. Javi01
      #1

      Javi01

      Simplemente matizar una cuestión que me parece de vital importancia.

      Desde mi punto de vista, no sólo creo que no es cierto que la vivienda carezca de riesgo (lo que considero una "leyenda urbana"), sino que además pienso que es una de las inversiones que más riesgo entraña,... y por varias razones además [ http://www.rankia.com/blog/gestion-cartera/3197906-inversion-piso-teada ] .- Saludos.

      Me gusta
    2. Fernan2
      #2

      Fernan2

      25 años seguidos con el piso alquilado parece un escenario muuuuy optimista... no diré que no pueda pasar, pero yo no invertiría en base a esa hipótesis.

      s2

      Me gusta (1)
    3. Geoff007
      #3

      Geoff007

      Excelente post amiga!!!

      Yo agregaria que el dinero en Bienes Raices se hace cuando se compra. NO cuando se vende. Cuando el inversor inmobiliario comprende esto, los Yields son astronomicos.

      Nosotros en USA usamos el P/E para calcular que propiedad es buena para especular o para alquilar. Si te interesa te puedo decir como lo uso yo y me ha ido bien.

      De todos modos, apoyo este psot 100%. Excelente!

      Me gusta
    4. Lorena Romero
      #4

      Lorena Romero

      en respuesta a Geoff007
      Ver mensaje de Geoff007

      Buenas Geoff007,

      Gracias por las felicitaciones :) y claro que me gustaría saber tu método. ¿Se puede aplicar también a España?
      En este caso, tanto el post como la calculadora están enfocadas en invertir en vivienda para alquilarla, más que en la especulación propia con el precio de la vivienda, pero estudiaremos esta posibilidad también, saludos amigo ;)

      Me gusta
    5. Josehga
      #5

      Josehga

      Dos puntualizaciones importantes: -Después de sufrir una caída en pocos años del 50 %, ¿alquien se atreve todavía a afirmar que la vivienda es una inversión libre de riesgo? Sube y baja igual que la bolsa, un poco más lentamente eso sí. -El que la vivienda haya bajado un 50 % no significa que vaya a subir un 50 % en los próximos años. Eso es tan probable como que, a largo plazo, se mantenga, suba un poco o baje. Nadie lo puede predecir. Teniendo en cuenta el factor demográfico lo más probable es que la vivienda mantenga una tendencia a largo plazo a bajar, aunque hay otros factores económicos impredecibles.

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    6. Underhill
      #6

      Underhill

      Sé que expresamente indicas que "No se tienen en cuenta variables como la inflación, si el inmueble requiere reformas o si el inmueble permanece algún periodo inhabitado", pero lo cierto es que, en 25 años, es prácticamente imposible que no se den los tres supuestos de forma más o menos frecuente, por lo que, sin tener en cuenta esos datos, la verdad es que en mi opinión el cálculo sirve de muy poco...¿te has planteado incluirlos haciendo una estimación o partiendo de datos reales que se hayan publicados? Evidentemente seguirá siendo un caso hipotético, pero probablemente se acerque más a la realidad.

      Me gusta
    7. Lorena Romero
      #7

      Lorena Romero

      en respuesta a Underhill
      Ver mensaje de Underhill

      Underhill, aceptamos el reto.

      Estoy de acuerdo contigo en que sin la inflación, las reformas o los meses inhabitados pierde exactitud el modelo, pero entiende lo complejo de incluirlos. Las reformas dependerán del usuario y los años de la vivienda (entre otras cosas), a día de hoy la inflación es completamente impredecible, no sabría decirte si va a ser positiva o negativa, como para tratar de acertar en la cifra exacta.

      Por lo tanto, la solución es incluir estas variables en el cálculo (con sus respectivas fórmulas), aunque será el propio usuario el que "vaya probando" con los distintos escenarios.

      Recordamos que es un modelo hipotético/orientativo que busca ayudar a los inversores en vivienda a tener en cuenta todos los gastos que tiene un inmueble y guiarle sobre cómo podría conseguir esa rentabilidad que tanto buscamos (con el alquiler o la venta del mismo).

      Saludos a todos y gracias por las aportaciones.

      Me gusta
    8. Ciclopentano
      #8

      Ciclopentano

      en respuesta a Lorena Romero
      Ver mensaje de Lorena Romero

      Muchas gracias por las aportaciones. ¿Alguien se atrevería a dar un porcentaje de rentabilidad de la inversión en vivienda? Entiendo lo difícil que es esto pero a groso modo de manera orientativa, teniendo en cuenta algunos de los factores (no la inflación)... ¿Puede ser un 5%? Saludos y muchas gracias.

      Me gusta (1)
    9. mofeta
      #9

      mofeta

      Hay algo, no económico, o también. Como dueño debes estar pendiente, intervenir de múltiples maneras (roturas, derramas, inquilinos "cariñosos", ...). ¿Cuánto cuestan esas preocupaciones?

      Me gusta
    10. elniñoarriba
      #10

      elniñoarriba

      Por menos de un 7% de rentabilidad anual después de impuestos y gastos y eso contando que estoy pagando a tocateja, sin pedirle el dinero al banco, ni me planteo comprarme un piso, en 1994 compraron mis padres su piso en el centro de la ciudad donde residen, el piso a multiplicado por 2 su precio, en 22 años, eso supone un 3'3% de rentabilidad anual compuesta, es decir, ha batido a la inflación media del periodo por poco y eso que cogió todo el boom...está claro que ellos no lo hicieron como inversión aún así...

      Moraleja: 7% de rentabilidad anual es decir si compramos una casa por 100 mil euros, que podamos alquilarla por 7 mil euros al año, es decir 700 euros al mes mínimo. Un saludo

      Me gusta
    11. Lorena Romero
      #11

      Lorena Romero

      en respuesta a elniñoarriba
      Ver mensaje de elniñoarriba

      Buenas! Me alegra que alguien se haya animado a dar un porcentaje, aunque en mi opinión, has apuntado algo alto! Si los depósitos, bolsa, renta fija, etc a duras penas dan un 1%... ¿por qué habría que pedirte a la vivienda un 7%? ¿O no es rendimiento neto?

      En mi caso (y es verídico) me estoy conformando con que el alquiler sobrepase entre un 8-10% la cuota de la hipoteca. Esto me supone unos 30 € de "beneficio" mensuales para abonar los seguros. Es verdad que no estoy ganando nada, pero en el momento en que venda la vivienda se verá...

      PD: como dice Mofeta, los dolores de cabeza no tienen precio!

      Me gusta

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