OPV de Realia, o como FCC y Caja Madrid quieren engañar al minoritario

El próximo 6 de junio comenzara a cotizar en todos los mercados españoles una nueva inmobiliaria (por si teníamos pocas), esta vez es Realia, la que saltará a los mercados, controlada al 50 % por FCC y Caja Madrid, estos venderán cerca del 50 % de su participación a los nuevos socios.

Como siempre suelo hacer en estos casos, he analizado por múltiplos la empresa, comparandola con algunas de las inmobiliarias mas “parecidas”, esto es las que invierten principalmente en promociones de nueva construcción y en alquileres de edificios para oficinas.

Las inmobiliarias con un perfil mas parecido serian Renta Corporación y Riofisa, y los datos quedarían de la siguiente forma:

Que decir de los datos que no hallamos dicho ya, las inmobiliarias siguen muy subidas de precio y esta, sale directamente por las nubes con un PER por encima del 13, el que quiera invertir en renta fija con riesgo, puede hacerlo en esta compañía (Recordar que la inversa del PER es la rentabilidad que le estas exigiendo a tu inversión, en este caso, menos del 6 %).

¿Por que invertir en Realia? Pues sinceramente no se me ocurre ningún buen motivo, mas teniendo en cuenta como están las inmobiliarias y aun mas, sabiendo que Realia, tiene promociones en marcha con 7000 viviendas por vender.

¿Por que sacan a bolsa esta empresa? Pues entiendo que para “engañar” al minoritario, según las notas de prensa el objetivo de la OPV es, cito textualmente: “objetivo de la oferta es ampliar la base accionarial y facilitar su acceso al mercado de capitales, lo que podría permitir una obtención de recursos para el futuro crecimiento” Pues no lo entiendo, analicemos por separado los objetivos:

• “Ampliar la base accionarial” hasta ahora los dos únicos accionistas eran FCC y Caja Madrid, estos han decidido vender un 43 % (un 48 si se ejecuta el green shoe), el resto se lo reparten en una sociedad creada por ambas compañías (donde un 51 % sera de FCC y un 49 % de Caja Madrid), es decir, seguiremos con los dos principales accionistas de referencia, los cuales podrán manejar la empresa a su antojo (tienen mayoría) como venían haciéndolo hasta ahora.
• “Facilitar el acceso al mercado de capitales” este esta claro, ninguna objeción.
• “Permitir una obtención de recursos para el futuro crecimiento” Si esto es lo que desean, ¿porque no hacen una OPS?, una ampliación de capital en la que ni FCC y Caja Madrid compren, y con los nuevos fondos financiar el crecimiento de la empresa (o reducir deuda que alcanza unos 2600 millones de €).

Queda claro por tanto que los objetivos de la OPV son mas bien para la galería, para mi que los verdaderos objetivos, es aflorar beneficios, ahora que las inmobiliarias están (estaban?) en su mejor momento, sin perder el control de la empresa.

¿es la situación tan preocupante?

En septiembre del pasado año, me animaba a realizar un análisis comparativo entre la renta variable y la renta fija en España, después de un mes donde la dirección del Ibex no queda muy claro creo que esta herramienta nos puede ser de mucha ayuda, para intentar intuir hacia donde va el dinero.

Pues bien, asumiendo que el dinero que invierte en bolsa y en renta fija es el mismo, es de suponer que un descenso continuado del volumen de inversiones en bolsa, unido a un incremento del volumen de los mercados de renta fija, nos alertaría ante un cambio de tendencia.

Por eso he actualizado el gráfico que ya os pegaba el pasado septiembre.

Observando el gráfico vemos que la situación que comentaba antes, parece estar lejos de suceder, ni el volumen de los mercados de renta variable desciende, ni el de la renta fija asciende, habiendo entrado este ultimo en un “pequeño bache” desde el pasado diciembre y demostrando el primero muchísima fuerza desde abril del 2006 (con solo una caída brusca en agosto).

Si bien hay que tener en cuenta que estos volúmenes no indican compra o venta, sino que hablan solo del dinero que se mueve en los mercados, a mi me anima especialmente que el volumen de renta variable, aumente de forma continuada, ya que pienso que esos aumentos se traducen en incrementos de demanda.

Todo esto unido a que hasta la abuela y la tatarabuela invierten en bolsa, me hace tomarme con cierta tranquilidad los meses venideros.

Es una constante ahora que la situación se complica ver por todos los foros análisis del tipo: “esto huele mal...”, “de aquí nos vamos a los 14000...”, “esto no lo para nadie...”, “si rompe tal soporte nos iremos muy abajo...”; No digo que estos análisis no sean ciertos, sino mas bien pienso que están enfocados en el corto plazo; con una subida desde mínimos, cercana al 200 % no podemos asustarnos por una corrección de 1000 puntos (aunque esta sea un 10 %)

Un inversor de largo plazo debe ver estas correcciones con cierta tranquilidad, no es el momento de abrir mas posiciones, sino de mantener las acumuladas, aunque se reduzca en parte nuestras plusvalías, ya se recuperaran.

Os acompaño el análisis con un gráfico del Ibex, sabéis que no soy experto en el análisis técnico, pero como tirar dos lineas sabe todo el mundo ;-) pues aquí os lo dejo, solo indicar, que me comenzaría a poner algo nervioso si bajásemos de los 13600.

La burbuja inmobiliaria a pie de calle

Cuando un sector ofrece oportunidades de negocio por encima de la media, es decir, permite obtener margenes digamos por encima de un 8-10 % sobre los productos o servicios que comercializan, ese sector comienza a atraer competencia hasta que la fuerza de la oferta, hace que esos margenes superiores se equiparan.

El sector inmobiliario español, lleva aportando durante muchos años margenes muy superiores a ese 10 %, esto unido a que con una mínima inversión montabas una nueva inmobiliaria, ha hecho que las inmobiliarias sean el segundo negocio mas común en mi barrio, solo superado por los kebab.

Hasta hoy (o mas bien hasta hace unos meses) los fuertes incrementos de demanda, permitían absorber sin mucho problema los incrementos de oferta, y el sector se mantenía en equilibrio. Sin embargo, ha bastado un pequeño (pero constante) desplome de la demanda, para sacar a relucir que esta situación no podía mantenerse.

Toca ahora reducir oferta, ¿como se consigue esto? Pues principalmente reduciendo margenes (y con ellos los precios de la vivienda) hasta ir paulatinamente eliminando a los actores mas débiles del mercado, normalmente, los últimos en llegar, los que menos contactos tengan o los que menos han guardado para la época de vacas flacas.

Por eso no me ha sorprendido nada ver esta imagen:

Se trata de la primera inmobiliaria que cierra por la zona donde vivo, no se si se tratara de lo que explico en el post o bien que el dueño se ha jubilado, pero sinceramente pienso que a partir de ahora esto sera una constante, hasta que se elimine del sector a la oferta menos preparada.

Aunque siendo sinceros hay una solución intermedia, si bien los margenes han de reducirse, esto no tiene porque afectar a la cuenta de resultados de la inmobiliaria ¿como se conseguiría esto? Pues principalmente abriendo nuevos mercados, por eso tampoco me sorprendió ver esta imagen.

La comercialización de productos en el extranjero, va ha ser complicada, sin embargo, si viene bien respaldada y de mano de las grandes marcas del mercado puede ser una linea de negocio interesante.

Estoy convencido de que las caídas de las inmobiliarias en bolsa, no tienen nada que ver, con el sector a pie de calle (como bien comentaban desde gurusblog), máxime cuando la mayoría de las cotizadas no se dedica a la venta de pisos, sin embargo, pienso que hemos entrado en una dinámica, que podríamos llamar de recesión en el mercado inmobiliario global.

Mas ingresos, menos beneficios igual a descensos de margen

Cuando buscamos una empresa por fundamentales o por valor, debemos buscar empresas, saneadas, lideres de mercado, con ventajas competitivas sostenibles, con buenos gestores y altos margenes.

Una empresa que distribuye sus productos con un margen alto, tiene una ventaja muy importante respecto a las demás, con el mismo nivel de ventas estará consiguiendo un mejor beneficio que su competencia, pero es mas, esos margenes pueden reducirse (reduciendo el precio de venta) levemente, aumentando así las ventas y poniendo mas distancia entre los beneficios de la empresa y los de la competencia.

Pero los altos margenes aun tienen mas ventajas, llegados a una hipotética crisis, una empresa que tenga buenos margenes, podrá bajar mucho mas los precios que su competencia, lo que le hará sortear esa crisis con mas garantías

Y todo esto os lo cuento, porque hoy me han llamado la atención las cuentas de Prisa, aun siendo líder de mercado, aun aumentando sus ventas en mas de un 100 %, este ultimo trimestre han reducido sus beneficios, por encima del 20 %.

No he estudiado las cuentas a fondo, no se si esto se debe a algún extraordinario o de si se trata de mayores gastos financieros como comenta la noticia, pero me temo que esta no es la explicación, el sector media (en el que se enmarca Prisa) esta sufriendo mucho, la incorporación de nuevos competidores en televisión (la sexta y la TDT) y el descenso de los lectores de periódicos que migran hacia Internet, hace que el sector tenga que reducir su margen de beneficios.

Sin duda Prisa es la que mejor posicionada esta en el sector, pero ¿de que sirve ser el líder de un mercado en declive?

OPV clínica Baviera

Ya tenemos aquí otra nueva OPV, y como en otras ocasiones me he animado a analizarla por múltiplos con la única comparable que cotiza en el mercado español, corporación dermoestetica.

Como siempre, he analizado el PER, P/S, EV/EBITDA y EV/S, además esta vez he añadido el ratio de apalancamiento ya que ambas empresas son de alto crecimiento (que justifica estos PERs).

Los ratios quedarían de la siguiente forma:

A día de hoy ya sabemos que los precios para minoristas andarán muy cerca de la banda alta, es decir, estarán muy cerca de los 19.62 €, pero aun no tenemos la cifra concreta a la cual comenzara a cotizar el próximo martes.

Con esos precios y estos ratios, la verdad es que se hace complicado elegir una de las dos empresas y por tanto yo optaría por no invertir en el sector hasta que el negocio no estuviera mas claro.

Puestos a elegir una de las dos empresas, me quedaría con Baviera, tanto por negocio mas diversificado, como por presentar mejores ratios, en especial el ratio de apalancamiento, la empresa esta bastante saneada y podría conseguir crecer mucho vía deuda, sin que el ratio se resintiera mucho.

Ponencia Bolsalia 2007

Para todos los que no pudisteis acudir os dejo en este enlace, la charla del pasado viernes en Bolsalia, y para que no sea tan fria y podais valorarla mas, os voy la voy a explicar mas o menos como lo hize en la propia ponencia.

Esta charla la divide en 4 aspectos fundamentales, la sobrevaloración inmobiliaria, Small caps, Como elegir una buena empresa y Posibles estrategias.

- Sobrevaloración de las Inmobiliarias

No es ningún secreto, todos sabemos o creemos que la vivienda esta sobrevalorada, un claro síntoma de esto, ha sido la evolución de las inmobiliarias en bolsa, especialmente de Astroc, que ha llegado a revalorizarse cerca de un 1000 % en menos de un año.

Si nos fijamos en la tabla de PERs y asumimos la inversa del PER como la rentabilidad que obtendríamos de una inversión en caso que se mantuvieran estables los beneficios, podemos llegar a la conclusión de que los que inviertan ahora mismo en Astroc o Testa (con un PER 50), esperan obtener un 2 % de rentabilidad, menos que las letras del tesoro y mucho menos que la inflación.

¿Hay que tener miedo? La sobrevaloración de un sector no tiene porque afectar al resto, de hecho, el primer semestre de 2006 el sector media-publicidad, corrigió cerca del 30 % de su valor, mientras el Ibex, subia en ese periodo cerca de un 20 %.

- Small Caps

Algo parecido al caso de las inmobiliarias sucede con las small caps o valores de pequeña capitalización, son las empresas que mejor se han comportado durante los últimos años de bolsa, con rentabilidades muy por encima de lo habitual.

Sin embargo, este tipo de empresas pueden tener problemas derivados, por un lado de su pequeño tamaño (problemas financieros, problemas de estructura, dificultad a la hora de acudir a los mercados, etc.) y por otro lado, problemas de mercado, ya que debido al bajo volumen y el poco capital flotante, hacen de estas empresas, victimas propicias para agencias y traders.

- ¿Como elegir una buena empresa?

• Empresas con buenos ratios (PER, ROA, ROE, rentabilidad por dividendo, etc.)
• Empresas con buenos datos (Beneficios crecientes, Buenos margenes, etc.)
• En definitiva, buenas empresas (Gestores honestos, lideres de mercado, con ventajas competitivas, etc.)
  

- Otras estrategias

• Carteras de alta rentabilidad por dividendo
• Carteras de blue chips, frente a small caps
• Carteras internacionales, frente a nacionales
• Rotación de sectores

Bolsalia, sábado 23

El sábado eran muchas las charlas que prometían, por un lado teníamos a los chicos de NEM en “nuestro” espacio, en otras salas estaban Enrique Gallego y los chicos de bestinver; Con esta agenda uno no podia perder ni un minuto.

Empezaba el dia paseando por los espacios de los expositores, muchas empresas de servicios de inversión, mucha información sobre nuevos productos (ETFs, CFD) e incluso regalos y promociones (BBVA, capto a la gente que hacia cola para recibir un pequeño balon, vamos al estilo de las vajillas y los edredones).

Una vez cargado de folletos y con la firma digital en mi poder, me dirigía al stand de Sangreal Investment, donde tuve el placer de charlar con Mario Somada y escuchar a Enrique Gallego.

Enrique nos tenia preparada una magnifica charla sobre Warren Buffett, repasando desde su biografia (incluso el mito de los 100 dolares, según nos contaba Enrique, Buffett se hizo millonario con las comisiones de gestión del fondo, al que aporto 100 $ de ahi la anécdota) hasta su filosofia de inversión y como Warren Buffett no solo tiene el marco intelectual (algo no especialmente difícil) si no que ademas, posee el control emocional que le hace ser uno de los mejores inversores del mundo.

Antes de que acabase Enrique, marche corriendo a la charla de Bestinver de la que sali en el turno de preguntas algo decepcionado ya que tuvo un marcado carácter comercial, se hablo en las preguntas de la posibilidad de cerrar Bestinfond, si se llegase al limite de millones gestionados, Ignacio Pedrosa , director comercial, respondió que en España no se puede cerrar un fondo, por lo que Bestinver optaría por poner una prima de suscripción muy alta, con lo que el fondo dejaría de ser atractivo. También nos hablo de Synergy, fondo congestionado con distintas gestoras europeas similares a Bestinver, especializado en invertir en valores de pequeña capitalización europeos.

En la comida tuve el placer de compartir mesa con los chicos de nuevo parquet, Chipy, Brujo, Carlos y demás foreros habituales me acogieron como uno mas, muchas gracias.

Ya por la tarde teníamos la charla “Análisis Técnico de los mercados” con Florencio Cano, Jesus Perez y Carlos Doblado participando. Florencio nos hablaba del análisis tecnico “arriesgándose”a recomendar un par de libros de análisis tecnico (ahora no recuerdo los nombres). Jesus nos comento como usa los gráficos de acumulación de las agencias a la hora de invertir. Carlos por su parte, nos explico como usa el análisis tecnico, para asesorar a sus clientes de Bolsagora, un magnifico analista tecnico que nos dio un repaso por los gráficos de medio mundo, haciéndonos ver distintas figuras.

Y con el fin de esta charla prácticamente daba por finalizada mi participación en Bolsalia 2007, solo quedaba despedirse de los compañeros y amigos. Sin duda un gran éxito el de este año, espero que el año que viene podamos repetirlo.

Bolsalia, viernes 22

El pasado viernes llegaba Madrid, al Palacio de Congresos, (previo paso por IFEMA, a ver cuando aprendo a apuntarme los sitios donde tengo que ir :) Nada mas llegar y tras encontrarme con que la conexión wifi era de pago, me dedique principalmente a estar con el resto de bloggers.

La primera charla a la que acudí, fue la de Comunidades virtuales financieras, donde Juan Such y Lorena Cabezas nos hablaban de Rankia y Labolsa, respectivamente, sin duda siempre es interesante saber como evolucionan las comunidades virtuales, viveros de futuros bloggers y foreros.

En la comida compartí mesa con algunos de los que acudirían como espectadores al resto de las charlas, gente de Madrid, de Valencia, de San Sebastián, en definitiva una comida mas que interesante.

Y tras la comida llegaba para mi el momento mas importante del fin de semana, participaba como ponente en la mesa "expectativas de mercado" junto a Fernando (Fernan2) y a Alejandro (Chipy); No se muy bien como salio la charla, ni si a la gente le resultó interesante, para mi una vez calmados los nervios, fue muy importante, poder exponer mis ideas ante 200 - 250 personas.

Y muy importante fue también ver a espectadores que se acercaban al acabar para felicitarnos y darnos ánimos. En este momento también aprovechábamos para conocer a otros bloggers, como Javier, Florencio cano, Alberto (¿), Pepe (perdonarme si fallo en algún nombre)

Tras todo esto, solo quedaba ver la charla de Dinapoli y Kostarof, titulada "Valores de pequeña capitalización y mercado de corros" Sergio, nos hizo una muy buena descripción de los mercados, indicándonos cuales son las mejores formas de entrar a este tipo de mercados, poco líquidos y los peligros que pueden conllevar. Juan Carlos por su parte, dio la charla en su línea, repasando valores de lo mas calientes y diciéndonos que no nos fiemos de las malas noticias, ya que suelen servir a las manos fuertes para acumular acciones baratas; En mi opinión algo un poco peligroso, ya que puede llevarte a entrar en empresas que realmente tengan problemas, pensando que solo son las manos fuertes manipulando el valor.

Y ya el día no daba mas de si, solo un paseo por el Madrid mas histórico y un post robando Wifi a algún vecino :)

Por cierto, como habréis observado el jueves llegue demasiado tarde a Madrid, como para acudir a Bolsalia, sin embargo, Gonzalo de Canguro Rico nos ha hecho un magnifico resumen:
- Raúl Hernández
- Jesús Pérez
- Enrique Dans
- Y la ronda de preguntas.

Sectores que me gustan

Aun sigo dandole vueltas al regalo de mi sobrino y esto unido a que ya he comenzado a pensar en bolsalia, me ha animado a hacer una división sectorial, para mi gusto estos son los sectores con mas posibilidades:

Para el largo o medio plazo (mas de 3 años)

• Aseguradoras: ¿Alguien conoce alguna aseguradora que haya quebrado? Son valores muy seguros, pero ademas, tienen un modelo de negocio buenisimo, muy parecido al de las distribuidoras, con un periodo de maduración inverso al del resto de compañías, es decir, primero cobran y posteriormente (a veces nunca) pagan, el resto de empresas, primero paga (gastan en producir algo) y después recuperan esa inversión. Otro dato a su favor, es la ferrea investigación a las que la somete la DGS.
• Tecnológicas: Pero no cualquier tecnologica, aquellas que esten volcadas en internet y que sean lideres de sus respectivos sectores, se me ocurren por ejemplo Ebay o Google.
• Farmacéuticas: Tristemente siempre tendremos enfermedades y ahi estarán estas empresas para fabricar los medicamentos que necesitemos, el sistema de patentes permite crear una especie de monopolios como por ejemplo el de Pfizer con la Viagra

Para el medio o corto plazo (menos de 3 años)

• Medio ambiente: ya llevan tiempo sonando, pero tienen un futuro prometedor, quedan muchas tecnologías por descubrir y la energia verde, debe ser la energia del futuro.
• Trasporte de mercancías: Tengo la impresión de que una vez que se generalice las compras por internet, las empresas de mensajería, incrementaran notablemente su cifra de negocio.
• Outsourcing y servicios a empresas: La bonanza economica hace que las empresas se decidan por una mayor inversión, esto incrementa el negocio de este tipo de empresas.

Otros sectores con futuro pueden ser el petroleo (para esto mejor Fernando) o los semiconductores.

¿Cuales son tus sectores preferidos?

Mirando ratios

Hace unos días os hablaba de que estaba buscando valores en los que invertir para un plazo de unos 15 - 18 años. Pues bien, después de recibir gran cantidad de sugerencias (muchas gracias por los comentarios) me he decidido a comenzar a mirar los valores que me recomendaban.

De momento, solo he mirado unos ratios, cuatro de los ratios que ofrece el economista en su ficha valor: PER, Rentabilidad por dividendo, ROE y EV/EBITDA. Esto es el resumen de los valores de los que disponía datos el economista:

Como podéis ver son trece los valores analizados, los sectores mejor representados son farmacia y banca, con cuatro y cinco valores cada uno.

Mirando los valores, me sorprende gratamente Bayer, la farmacéutica alemana, posee unos números muy buenos, destacando su EV/EBITDA por debajo de las 7 veces aunque quizás con un PER un poco alto. Entre los bancos, destaca principalmente ING group, con un PER por debajo de 10 y una rentabilidad por dividendo de 4,2 %.

Entre los valores españoles destaca principalmente Telefónica, PER por debajo de 14, rentabilidad por dividendo en 4 % y un EV/EBITDA cercano a las 6 veces, desde luego es uno de los que mejores números tiene.

Después de este análisis, no tengo nada decidido, salvo mi intención de invertir en un valor que disponga de un alto dividendo, para que los rendimientos compuestos trabajen para mi.