La crisis inmobiliaria

Es un tema bastante manido ultimamente pero no por eso quiero dejar de hablar de él. Tengo que declararme clarísimamente como BURBUJISTA, es decir, creo que los activos inmobiliarios están muy sobrevalorados, es más creo que soy burbujista desde hace demasiado tiempo.

La burbuja inmobiliaria es una consecuencia de la burbuja crediticia según parece que constatan ya muchos autores y bloggers por internet. Se han concedido prestamos a diestro y siniestro, préstamos a largo, larguiiiiisimo plazo con intereses a corto plazo y esto empieza a pasar factura.

ASTROC

Astroc ha sido para mí la constatación en plena potencia de la burburja inmobiliaria, os pego un grafico actual de AST, no hay más que verlo para comprobar a dónde ha llegado la locura!


La verdad es que asusta, hasta TRR tuvo más rebotes que AST. No deja de ser un caso aislado pero si repasamos gráficos de otras muchas compañías inmobiliarias, algunas de ellas ni siquiera casi llegan a proyecto inmobiliario y otras se han embarcado en proyectos de fusiones y compras endeudandose hasta las cejas. Todas o casi todas están ya lejos de máximos y empezando a mostrar estructuras bajistas en sus gráficos.

EL EURIBOR

El euribor es ese tan temido indicador del prestamo interbancario al que se refieren las hipotecas, aportemos otro gráfico, demoledor subida del euribor


La verdad que es desgarrador pero que los tipos de interés a mi a día de hoy no me parecen demasiado elevados. De hecho el presidente del banco central en sus últimas declaraciones y en sus claves habituales deja entrever que este año tendremos una o dos subidas más de tipos oficiales pasándolos del 4% actual al 4,25 %o 4,50%. Con estas subidas adicionales el euribor tocaría el 5% sin dudas si no llega a superarlo, cosa que haría bastante daño a las economías domésticas.

Como muestra de las dificultades este articulo de idealista.com con un gran foro en general burbujista.

EL CREDITO FACIL

Sea o no fácil la obtención de créditos siempre hay que acabar devolviéndolos, en días como hoy proliferan los 'usureros' televisivos y mediáticos tipo Cofidis, Dinero Directo, etc prestando dinero a TAE's del 25%, menuda estafa! Pero hoy visto lo visto la gente se ha acostumbrado a solo saber DOS cosas de su crédito, que son:

1. Cuanto voy a pagar al mes?
2. Durante cuanto tiempo?

Esto también ha regido para las hipotecas y no se si debido a la incultura financiera general de este país o bien debido a los apretones familiares del tipo 'compra que esto siempre sube' o 'si no compras hoy mañana será mas caro' de gente comprada en inmobiliario en épocas de altisima inflación (como es la generación que pudo comprar pisos en los 70-80) ha llevado a una completa desvirtuación del sentido de la responsabilidad crediticia. En aquellas épocas las deudas eran a TIPO FIJO, un tipo fijo altísimo, incluso superior al 10 y al 15% en algunas ocasiones, pero la subida salarial debida a la inflación hacía muchisimo más llevadera la carga hipotecaria a medio plazo ya que pasados dos o tres años la cuota permanecía exactamente igual y la mejora salarial hacía que la cuota menguara su carga en muy poco tiempo, además el periodo de amortización era de la mitad del actual donde nos encontramos con aberraciones de hipotecas a 40 o 50 años!

Pero este periodo está pasando, el crédito fácil cada vez es más dificil y los bancos cierran el grifo, cada vez es más dificil conseguir una hipoteca monstruosa y con ello evidentemente la demanda se retrae, quizá no por falta de ganas de hipotecarnos (debe ir en la idiosincrasia española), si no por la imposibilidad de conseguir un crédito para hacerlo.

EN RESUMEN

La burbuja inmobiliaria no se si ha explotado o no, hace tanto tiempo que lo espero que ya no se a que altura estamos pero ultimamente se está constatando incluso en medios populares como la Televisión las dificultades del sector para vender al ritmo que lo hacían anteriormente, las dificultades familiares para asumir créditos (sobre todo los firmados en los ultimos 3 a 5 años). Esto pesa como una losa sobre el sector, si antes era 'compra que mañana será mas caro' hoy es 'no hay prisa por comprar si mañana podría ahorrrarme algo'.

Con esto quiero decir que lo mejor en estos momentos es NO tomar ninguna posición en ningún valor puramente inmobiliario y en valores constructores limitarse a aquellos con una gran presencia en obra pública y que inviertan en el extranjero. Es mejor dejar de ganar algo que empezar a perder, por ello esta recomendación.

En caso de querer comprar un piso/casa, etc mirar muy muy bien los precios y pedir sobre todo rebajas, si a alguien le pides una rebaja y en seguida acepta verás que el tema está 'jodido' y quizá te pienses esperar un poco más. Aunque es dificil aconsejar en estos aspectos hay que pensarselo muy bien antes de asumir un crédito para TODA LA VIDA. Sinceramente pienso que a los jóvenes en este país se nos ha collado demasiado y que 'la nueva esclavitud española de este siglo van a ser las hipotecas'.

PREDICANDO CON EL EJEMPLO

Pues va a ser que no puesto que entre mis inversiones aún se conserva algo inmobiliario pero para que no queden dudas voy a aclarar en que valores y por qué aun permanecen en cartera:

AISA: Este valor lo suscribí el año pasado en corros, solamente me queda un tercio de la inversión inicial y a los otros 2/3 les saqué mucho más que para cubrir la inversión total inicial así que pese a lo mal que veo el sector, que realmente lo veo mal, voy a mantener la inversión como cartera 'permanente'.

AMCI: Otra empresa de corros de muy reciente creación que creo que puede tener tirón, comprada también con beneficios sacados de AISA y creo que puede tener recorrido, la compre también en la ultima ampliación y como de momento le saco margen y es un embrion de empresa que puede tardar unos cuantos años en acabar de madurar pues me la quedo. Además van a entrar a invertir de la mano de socios locales en paises del este, que será la proxima burbuja inmobiliaria que hinchen, si no lo están haciendo ya.

A parte de estos dos no quiero incluir ninguno ni por asomo ya en cartera a medio/largo plazo aunque si se presenta alguna oportunidad especulativa en algún valor inmobiliario no será de descartar aunque no guste el sector, pero tendría que ser algo concreto y minimizando los riesgos, como por ejemplo actuamente la OPA a MVC que tiene que haber a la que se podría sacar algo de rentabilidad, a ver si le dedico un post más adelante.