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V Encuentro Rankia: orientate en medio del tsunami financiero, sábado 25 de octubre en Madrid

08 abril 2008

Forinvest 2008: Nos vemos!!

Forinvest 2008 - Feria de inversión en Valencia

Esta semana se va a celebrar en Valencia, de Jueves a Sábado, la primera edición de la feria de inversión Forinvest. Forinvest va a ser una feria internacional de productos y servicios financieros, con una serie de conferencias en las que habrá de todo: desde las orientadas a profesionales del sector, para tratar temas muy específicos, hasta las dirigidas al inversor particular que quiera acercarse a oír la visión de los mercados que tienen importantes profesionales del sector. Aquí tenéis el programa de Forinvest, con participaciones como las de Jaime Caruana o Juan Carlos Ureta.

Conferencias de Rankia en Forinvest

Pero Forinvest no es sólo una feria profesional; siguiendo la línea de Bolsalia, Rankia ha organizado un ciclo de conferencias en Forinvest, con la participación de analistas y bloggers (Kostarof, Llinares, Family Office, Coe51z, Alfonso Ballesteros y yo mismo, entre otros), en el que trataremos los temas que más interesan al pequeño inversor: los mercados, el análisis técnico, el análisis fundamental, la burbuja inmobiliaria, la crisis de crédito, planificación del ahorro y la inversión... Como veis, para los que nos gusta el mundillo de las finanzas y no nos pilla lejos, Forinvest es una cita obligada!!

Yo estaré en Forinvest

Este año no pude estar en Bolsalia, pero al menos me podré desquitar presentando una ponencia en Forinvest sobre la burbuja inmobiliaria, las subprimes y la actual crisis financiera global. Para muchos, es difícil comprender cómo se ha podido llegar hasta donde se ha llegado, y creo que explicarlo con detalle pero a la vez de forma amena y "para todos los públicos" va a ser interesante... sobre todo, porque la crisis aún no se ha cerrado, y entendiendo el origen podremos valorar mejor lo que a todos nos interesa: ¿Hasta donde puede llegar?

En mi charla de Forinvest me acompañará también Dimitri Uralov, de Family Office, para explicar cómo se ve esta crisis desde el punto de vista de un Family Office (para patrimonios medios) y qué ha cambiado en los últimos 6-12 meses como consecuencia de la crisis. De esta forma, se responde a lo que también a todos nos interesa: ¿Qué hago?

La ponencia será el viernes 11 (este viernes), de 17:30 a 19:00, con su correspondiente turno de preguntas para que comentéis o preguntéis lo que os apetezca...

De kedada en Forinvest

Y aprovechando el evento de Forinvest, Rankia ha organizado una kedada de bolseros, financieros y foreros en general, para comer junto a Forinvest, este sábado a las 14:30. Como decía el título, ¡nos vemos en Forinvest!, el viernes en la charla y el sábado en la comida... Para apuntaros a la comida, o para conseguir invitaciones de Forinvest, ver los detalles en el blog de Rankia.

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Fernan2 "¿y ese tío quien se cree que es para ir dando charlas?" ;-)


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29 noviembre 2007

España ya se resiente del enfriamiento inmobiliario

El enfriamiento inmobiliario ya es un hecho

A lo largo de 2007, los datos de precios de viviendas insisten en que los precios ya se han congelado. No podemos hablar todavía de pinchazo inmobiliario, sino de enfriamiento, pues los precios siguen claramente por encima de como estaban hace tan sólo dos o tres años; pero lo que sí ha pinchado es el volumen de ventas, y consecuentemente el negocio de las constructoras y de los agentes inmobiliarios.

Y la economía lo nota

Y por primera vez desde la implantación del Euro, España ha tenido un crecimiento inferior a la media europea; este tercer trimestre, el PIB europeo ha crecido un 0.8%, mientras que el PIB español ha crecido un 0.7%. Y la aceleración europea, junto con nuestro enfriamiento, nos sitúa por debajo de la media europea por primera vez desde hace muchos años. Pero además, al anualizar esta tasa estaríamos hablando de un crecimiento del 2,8%, ya por debajo del 3% por primera vez desde hace también mucho.

No obstante, el crecimiento interanual (oct-06 a sept-07) está todavía en el 3,8%, claramente por encima de las cifras europeas, por lo que habría que ver si se trata de un bache puntual o el principio del declive.

Situación de la economía española

El factor más peligroso es sin duda el enfriamiento inmobiliario, que como decimos ya es un hecho, pero que podría degenerar en algo mucho peor: un pinchazo inmobiliario en toda regla.

Sin embargo, no es el único factor negativo que nos afecta: El encarecimiento de las materias primas reduce los márgenes de las empresas e incrementa la inflación. Y la fuerte revalorización del euro, si bien palía el efecto inflacionista de las materias primas, reduce fuertemente la competitividad de las empresas que compiten contra empresas asiáticas o americanas, y también hace mucho daño al turismo y al mercado de vivienda residencial internacional.

En el lado positivo, destaca la ya comentada mejora del resto de las economías europeas; ya va siendo hora de que empiecen a tirar del carro, y que un incremento de su consumo nos beneficie, dado que son nuestros principales socios comerciales.

Y por cierto, dentro de estas economías europeas destaca el crecimiento de los países recién incorporados a la Unión: Letonia y Lituania están creciento a doble dígito. En el lado opuesto, los torpes de la clase son fáciles de adivinar: Portugal y Grecia incrementan su PIB por debajo del 2%. Una pena lo de Portugal: hace bastantes años, Portugal y España estaban a la par, y ahora Portugal se ha convertido en el hermano pobre y no hay forma de que levante cabeza...

Y para invertir...

...conviene tenerlo en cuenta. Valores muy expuestos al mercado español, como Bankinter, Popular, Renta 4, Antena 3, Tele 5..., son los que más sufrirán el enfriamiento inmobiliario, y eso hay que tenerlo muy en cuenta a la hora de valorarlos. A ratios similares, es mejor optar por empresas con una buena diversificación internacional: BBVA, Santander, Telefónica, Fluidra, Iberdrola Renovables... Pero ojo, hablo de A RATIOS SIMILARES, no se debe elegir basándose principalmente en la diversificación internacional.

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05 octubre 2007

Pinchazo inmobiliario, pinchazo tributario... pobre Valencia

Con el enfriamiento (de momento) inmobiliario, los primeros damnificados están siendo las administraciones públicas: todos los ingresos generados en concepto de IVA, ITP, AJD, plusvalías, licencias de obra, etc... se están resintiendo bastante, lo que afecta a todos los niveles: Estado, autonomías y municipios. Claro que el estado lleva las cuentas bastante saneadas (de momento), así que son las autonomías y municipios quienes más lo están sufriendo.

Y si a eso le sumamos el efecto de la crisis de crédito, que está haciendo que hasta las entidades más solventes estén teniendo que pagar tipos más elevados, se comprenderá el efecto que todo junto está teniendo en determinadas autonomías sobreendeudadas y muy expuestas al ciclo inmobiliario, como es el caso de Valencia, tierra de Astroc y de Llanera (y no por casualidad). La Comunidad Valenciana es la autonomía con mayor nivel de deuda en relación al PIB, y debido a las famosas leyes urbanísticas que hemos tenido (que han salido en toda la prensa económica mundial), aquí el negocio urbanístico ha sido particularmente activo: Urbanizaciones con campos de golf, Marina d'Or y demás tinglados vacacionales se han venido sumando a un urbanismo salvaje que ha propiciado un crecimiento tremendo de área residencial de los municipios, desde los más "golosos" como los que rodean las capitales, hasta los más recónditos como mi pueblo, ya cercano a la provincia de Albacete.

¿Y ahora, qué?

Pues por de pronto, los diferenciales que les exigen a los bonos de la Generalitat Valenciana se han disparado, y con razón, y la financiación de las obras faraónicas (Ciudad de las Artes y las Ciencias, Terra Mítica, Copa América, Circuito de Cheste, Circuito urbano de Fórmula 1, macro-altar de usar y tirar para la visita del Papa, etc) se les está encareciendo mucho. La consigna de Camps es apretarse el cinturón, para poder afrontar el pago de la deuda y que al menos no aumente... más vale tarde que nunca.

Pero Valencia no va a ser la única, muchos otros municipios y comunidades también las van a pasar canutas. Veremos si vienen al rescate ZP/Solbes, o si dejan que los que hayan cometido excesos los purguen.

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05 septiembre 2007

Hipotecas subprime y crisis subprime

Ya va para un mes que no se habla más que de subprimes: hipotecas subprime por aquí, crisis subprime por allá, subprime esto, subprime aquello... bueno, aunque hasta hace un mes nadie me preguntaba, yo hace tiempo que vengo siguiendo el tema en el blog:

Subprime en febrero

La burbuja inmobiliaria en USA
los bancos empezaron a facilitar todo tipo de hipotecas: desde subprime (las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia), a hipotecas de sólo intereses (que no devuelven capital y no reducen la deuda), e incluso las de amortización negativa (en las que se paga parte de los intereses, y el resto se capitalizan en la deuda, con lo que cada vez la deuda es mayor). En 2004, según Fannie, el 24% de las hipotecas se hicieron a subprime, vs el 9% de 2003. Y para hipotecas de más de $360.000, sólo el 49% presentaron toda la documentación en 2004, frente al 73% en 2001.

El termómetro de la bolsa 2

El sector de hipotecas subprime atraviesa graves problemas.

Las hipotecas de los individuos menos solventes están enfrentándose a múltiples problemas de impagos. Si todo queda aquí, no es importante... pero si se dispararan las ventas de casas "al precio que sea" por no poder con la hipoteca, que duda cabe que eso tendría efectos colaterales.

Subprime en marzo

China da la estocada, Japón la puntilla
este desplome, que ya de por sí era peligroso, coincidió con varios factores:
  • [..]El agravamiento del sector inmobiliario USA, con serios problemas en las hipotecas subprime, que todavía está por ver si se acabarán trasladando o no al resto.

Subprime en abril

El termómetro de la bolsa 3
Volvía a repetir como factor negativo aquello de...

El sector de hipotecas subprime atraviesa graves problemas.


etc, etc... pero bueno, parece que es ahora y no entonces cuando toca hablar de hipotecas subprime y crisis subprime !!

¿Que son las hipotecas subprime ?

En dos palabras, hipotecas subprime son las concedidas a personas que están por debajo de los estándares de solvencia. Pero para entenderlo no basta con dar la definición de hipoteca subprime y punto, se entiende mucho mejor dentro del contexto de la burbuja inmobiliaria americana, el boom del crédito y el exceso de liquidez; por eso, recomiendo especialmente leer el artículo La burbuja inmobiliaria en USA. Aunque en todo caso, veamos que son las hipotecas subprime...

Definición de hipoteca subprime

Se denominan hipotecas prime a una hipoteca por un 80% del importe, concedida a personas con ingresos suficientes y buen historial crediticio; los mismos requisitos que te van a pedir aquí si buscas una hipoteca a euribor+0.50, vamos!! Incluso se puede compensar algún requisito que no se cumpla con otro que se vaya sobrado: Aceptamos dar el 100% si los ingresos son muy altos, o aceptamos un mal historial crediticio si nos piden el 50% del valor de la vivienda.

Pero si no se cumplen los requisitos, entonces es una hipoteca subprime, que pueden ser subprimes B, C o D, en función del nivel de incumplimiento = nivel de riesgo. En España, una hipoteca subprime "B" se concedería con avalistas (con lo que dejaría de ser subprime) y a un euribor+1, mientras que las hipotecas subprime "C" y "D" serían rechazadas en los bancos convencionales, aunque Echevarri nos contaba cómo funcionan por vías no convencionales...

El mecanismo exacto de calificación como hipoteca normal o subprime es que se analizan una serie de parámetros que van sumando (o no) puntos a favor del solicitante. Si se consiguen más de 620 puntos de crédito, es buena; una hipoteca A. Y por debajo de eso, es una hipoteca subprime B, C o D, siendo las D las que menos puntos tienen. Y también están las A- o Alt-A, que son hipotecas "teóricamente" A, pero que no han presentado la documentación que justifique los puntos que les han dado.

Las hipotecas subprime en Estados Unidos

Expansión de las hipotecas subprime en EEUU

En EEUU se han concedido masivamente estas hipotecas subprime, a través de entidades especializadas en subprimes hipotecarios: los Cofidis de las hipotecas. Favorecidos por unos tipos de interés históricamente bajos, y por la voluntad política de la FED de favorecer el acceso a la vivienda de las clases bajas (lo que sin duda contribuyó a la reelección de Bush), las hipotecas subprime se multiplicaron en los últimos años.

¿Quiere usted una hipoteca subprime de $300.000 ? En ese caso, debe justificar un aporte inicial de $ 30.000, un 10%. ¿Que no tiene un duro?, bueno, pues le regalamos nosotros los $30.000, y usted nos firma una hipoteca de $330.000. Eso sí, tendrá que pagar la hipoteca a un tipo de interés de hasta el... 18%!! Lógico, quien asume riesgos lo hace a cambio de un mayor beneficio, ¿no?

Hipotecas subprime y burbuja inmobiliaria

La expansión de las hipotecas subprime, más los mencionados tipos bajos (para las hipotecas A) y la aversión a la bolsa (tras el pinchazo de la burbuja puntocom), alimentó la burbuja inmobiliaria, lo que a su vez favoreció el incremento de las hipotecas subprime... burbuja inmobiliaria e hipotecas subprime iban de la mano!! Y era una simbiosis perfecta, pues si alguien con una hipoteca subprime no podía pagar, vendía su vivienda y aun ganaba dinero... o pedía una rehipoteca, aprovechando la revalorización de su vivienda, y pagaba la deuda con más deuda!!

El problema ha sido, obviamente, que ahora la vivienda ya no sube; en vez de eso, la vivienda está bajando, por primera vez desde 1945, la 2ª guerra mundial. Y el otro problema de las hipotecas subprime es la fuerte subida de la hipoteca al vencer el periodo de carencia...

La "otra cara" de las hipotecas subprime: El periodo de carencia

En España todos conocemos las hipotecas con un periodo de carencia, a las que Echevarri les dedicó un excelente artículo (como siempre), al que le robo este párrafo:
si tengo un préstamo a 30 años, con carencia de 5, el subidón al cabo de 5 años es fuerte, pero ya no sólo porque se empiece a amortizar. Es que tengo que amortizar en 25 y no en 30 años.
Y como también comenta Echevarri, más de la mitad de hipotecas americanas son de este tipo; y concretamente las hipotecas subprime se solían dar con un periodo inicial de dos años de carencia y a un interés fijo más bajo, para luego pasar a tipo variable pero con un diferencial muy alto que hace que suba la cuota:
The 2/28 ARM: A very common mortgage in the subprime market, which I have never seen outside of that market, is the 2/28 ARM. This is an adjustable rate mortgage on which the rate is fixed for 2 years, and then reset to equal the value of a rate index at that time, plus a margin. Because the margins are high, the rate on most 2/28s will often rise sharply at the 2-year mark, even if market rates do not change during the period. For example, the rate is 8% for 2 years but the index is currently 4% and the margin is 6%. If the index remains at 4% after 2 years, the loan rate will jump to 10%.
¿Que pasa en 2007? Pues que se les está acabando el periodo de carencia a las hipotecas subprime concedidas en 2005!! En 2003 casi no habían hipotecas subprime, tal como comento en La burbuja inmobiliaria en USA las hipotecas subprime "sólo" suponían el 9% del total de hipotecas. Y en 2004 se dieron muchas más hipotecas subprime... pero la vivienda subió, y el que no podía pagar, pudo rehipotecarse o vender. Pero cuando han finalizado en 2007 los periodos de carencia de las hipotecas subprime de 2005, los que no podían hacer frente a una fuerte subida de su cuota se han encontrado con que sus casas valían lo mismo que antes (en el mejor de los casos), por lo que no había "plan B"... y aquí ha empezado la famosa crisis subprime, que tanto impacto ha tenido a nivel mundial, y que amenaza con dejar sin hogar a dos o tres millones de americanos.

Pero la crisis subprime no ha afectado a los que dan las hipotecas ...

Claro, pero eso es por la titulización: los que daban las hipotecas subprime las empaquetaban y vendían... pero ya no como subprime, sino como deuda buena!! Y los que compraron estos productos son los que han sufrido la crisis. Aunque de la titulización y la crisis hablaremos en el próximo artículo, que este ya queda largo...

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PD: Dado que las hipotecas "normales" se suelen dar en USA con 5 años de carencia, si la vivienda sigue floja, ¿habrá una recaída en 2010, cuando suban las hipotecas "normales" concedidas en 2005?

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02 julio 2007

LTCM: Leccion sobre liquidez

En el artículo anterior vimos la historia del LTCM, y ahora es la hora de aprender de la historia y sacar nuestras conclusiones... y vamos a empezar con la más importante de todas, aunque sea casi seguro sorprendente para muchos: Una lección sobre la importancia de la liquidez.

Conclusión nº 1: La importancia de la liquidez en las crisis


LTCM tenía métodos de control de riesgo basados en la reducción del tamaño de sus posiciones a medida que caía su capital; y de haber funcionado tal como se preveía, la crisis no hubiera sido más que un bajón fuerte de un hedge fund, y nunca una amenaza para todo el sistema financiero.

El problema fue que, en plena crisis, no encontraron en el mercado la liquidez suficiente para poder reducir el tamaño de sus posiciones!! Un riesgo con el que no contaron, y que fue quien verdaderamente les puso contra las cuerdas...

¿Es aplicable esto hoy? Pues creo que sí, y muchísimo más de lo que pudiéramos imaginar; incluso en casos "Made in Spain" hay gravísimos problemas, potenciales o reales, relacionados con la falta de liquidez:


La liquidez de los fondos de Bestinver

Todos conocemos el Bestinver Bolsa, un fondo de lo mejorcito en Value Investment con un histórico de rentabilidad impresionante... que por su buen hacer ha cogido ya cierto tamaño, y que anda muy metido con paquetes importantes en empresas pequeñas con poca liquidez. ¿Qué pasaría si empezaran a caer este tipo de empresas, y baja el Bestinver Bolsa, y la gente empieza a sacar el dinero de este fondo? En circunstancias normales no pasaría nada, porque las gestoras también tienen su reserva de liquidez y algunas acciones más fáciles de vender; pero en caso de crack... pasarían bastantes apuros por falta de liquidez, y eso que no están apalancados!!

Aunque lo mismo, pero mucho peor, se aplica al nuevo Hedge Fund de Bestinver. Dicho hedge fund pretende invertir con menos restricciones... está pensado para poder invertir en empresas todavía menos líquidas (incluso no cotizadas), tomando paquetes más grandes de una sola empresa, y con apalancamiento (ligero, sí, pero apalancamiento). En caso de crisis y estampida, podría sufrir muchísimo... sobre todo, porque al parecer no tendrá las severísimas restricciones que LTCM estableció para salir del fondo (en esto sí fueron previsores los de LTCM).

Claro que Bestinver es Bestinver, pero ¿acaso no eran buenos los de LTCM? premios nobel, directivos de la FED, brokers estrella... si cayó el Titanic, y cayó LTCM, ¿valdrá de algo que Bestinver sea Bestinver? Ojo, no digo que mañana vayan a quebrar... sólo digo que si hubiera una crisis importante, Bestinver podría tener problemas con la liquidez de algunos de sus fondos (especialmente los de bolsa española); y es muy probable que este sea un riesgo que pille a muchos de improviso.


Los afectados de Afinsa y Fórum, sin liquidez

A quien no hace falta que les contemos los problemas derivados de la falta de liquidez es a los afectados de Afinsa y Fórum Filatélico... si les entregan los sellos, se encontrarían en una situación similar a la de LTCM: si deciden ponerlos en el mercado, hunden los precios, porque no hay liquidez para vender tantos, y aun a precios bajísimos no conseguirían venderlos todos.

Y si no, sus primos los de Arte y Naturaleza... a un compañero lo pilló dentro de AyN cuando la quiebra de Afinsa y Fórum, y aunque se la vio venir y quiso salir de Arte y Naturaleza enseguida, no podía hacerlo hasta un tiempo después... y lamentablemente para él, Arte y Naturaleza quebró antes de que pasara ese tiempo; la falta de liquidez de esa inversión acabó siendo desastrosa, ¿verdad, Javi?


La (i)liquidez del mercado inmobiliario, un agravante del problema

También saben lo que son problemas de falta de liquidez quienes quieren vender un piso, y se encuentran otros cuatro carteles de "Se Vende" en la misma finca... aunque el problema comparable sería si los cinco pisos son del mismo propietario, y necesita vender porque no puede pagar las hipotecas!! Esos sí se sentirían como los del LTCM!!

El problema de falta de liquidez en el mercado inmobiliario es algo que ahora ya ve todo el mundo, pero yo lo he visto desde siempre; por eso, y por los elevadísimos gastos, no me he planteado nunca (y dudo que me lo plantee en el futuro) invertir directamente en el mercado inmobiliario... tengo mi casa para vivir, porque la necesito, y punto. Porque ¿que pasa si tuviera pisos, y veo que esto se acaba, y decido venderlos? Pues que "del dicho al hecho".... necesitaré encontrar comprador, y tengo que pagar "la mordida" de la inmobiliaria para que me lo encuentre, y/o hacer una rebajita para ayudar a convencerlos... y ni aún así tengo garantizado vender en un plazo razonable!! Y eso ahora, que aún hay liquidez y si haces dos rebajitas en vez de una sí que te lo compran; pero el día que venga una crisis y no haya liquidez... ¡anda y coloca un piso!!

Lo de los gastos de la inversión inmobiliaria es demasiado: De cánon de bolsa, pagan un 7% (ITP); de comisión del banco, un 2% (notario+registro+gestoría), y al broker, otro 3% (la inmobiliaria); y de comisión de custodia, 300€ anuales (el IBI). Francamente, es difícil que yo pase por ahí...


La liquidez de la bolsa: ¿Podemos "take it as granted", darlo por hecho?

Pues no en tiempos de crisis; hasta en Bolsa podemos ver ejemplos ocasionales de lo que es secarse la liquidez y no poder salir... ahí está el caso Astroc - Astrocotroc, y las famosas subastas de un 20% de caída!! Todos empujando para salir, y nadie queriendo entrar!! Y los que peor quedaron, por esta vez y sin que sirva de precedente, fueron los grandes accionistas... No es lo mismo vender 100 acciones, que ya era difícil, que vender un millón de acciones, que resultaba absolutamente imposible!! Y ahí se han quedado todos los grandes, pillados como el que más.

Aunque ciertamente, no han sido los únicos... ¿qué ocurrió con Metrovacesa y Sacyr hace unos meses? Pues lo mismo, pero al revés!! Algunos grandes inversores dieron por cierta y segura una caída, tras algunas movidas corporativas, y se pusieron cortos en estos valores... Pero tuvieron mala suerte: las acciones siguieron subiendo, casi seguro que con ayuda de "alguien" fuerte, y a los cortos les saltaron los stops y tuvieron que comprar para cerrar sus cortos. Y entonces se llevaron el susto: No había liquidez para sus cortos!! Ellos necesitaban comprar acciones, pero los que las tenían no necesitaban vender, y de hecho no lo hacían, por lo que las cotizaciones se dispararon al alza hasta niveles absurdos y estratosféricos, llegando incluso a intervenir la CNMV (sin duda porque algún amigo suyo estaba corto y palmando pasta, no para defender al accionista). Este fué, sin duda, uno de los episodios más curiosos que he vivido en la bolsa...

Y también hay crisis de liquidez generalizadas en eventos extraordinarios; sin ir más lejos, encontrar contrapartidas era complicado el día del 11-s. Muchos valores tenían horquillas de un 3% y más entre las posiciones de compra y venta, y los emisores de warrants ni estaban ni se les esperaba. Como hecho anecdótico, recuerdo que JAZZ cayó en una subasta de cierre un 30%, de 3€ a 2€ (que ya los quisieran ahora, dicho sea de paso ;-))...

Evidentemente, a un inversor a largo con una cartera de empresas sólidas, una crisis de liquidez no le va a quitar el sueño (salvo en pensar cómo aprovecharla para entrar a precio de ganga, claro); pero en el caso de especuladores que se meten en valores "sospechosos", o que juegan con apalancamientos, son muchos los que ni se plantean la liquidez que puedan tener sus posiciones en caso de que haya movida... y luego vienen los sustos y los lloros.


Los CDOs y la quiebra de los fondos de Bear Stearns

Y para que no sea todo de por aquí, tenemos de fuera un caso potencialmente muy grave: el colapso de dos fondos de Bear Stearns. Hará falta un poquito de teoría...

Los bancos empaquetan sus hipotecas y las venden en lotes como derivados de crédito, llamados CDOs (Collateralized Debt Obligations - obligaciones con garantía colateral)... unos instrumentos teóricamente de alta calidad crediticia, pues están diversificados y respaldados por garantías inmobiliarias; incluso Standard & Poors, Moody's y Fitch así lo reconocen.

Parece que los banqueros han encontrado la piedra filosofal, que convierte hipotecas basura en deuda buena!! ¿verdad? Pero llega la crisis de las subprimes, y cuando los compradores de los CDOs miran bajo la alfombra, resulta que no eran de tanta calidad crediticia... y caen de precio, y arrastran consigo a los que habían entrado apalancados, que en este caso han sido dos fondos de Bear Stearns, que han tenido que ser rescatados mediante una inyección de $3.000 millones por parte de la casa matriz, ante la amenaza de Merrill Lynch de empezar a vender para cubrir garantías... lo que hubiera podido provocar un desplome de todo el sector, precisamente por la falta de liquidez de la que hablamos. Y eso hubiera tenido un tremendo impacto, pues están invirtiendo en CDOs tanto hedge funds como instituciones y planes de pensiones, en busca de una pizca de rentabilidad adicional con un riesgo bajo... tan bajo como iba a ser el de LTCM o el del Titanic, vamos. Por cierto, al loro con el nombre de uno de los fondos que se ha ido al carajo: "High Grade Credit Strategies Fund". ¡Cuidadito con el Credit de supuesto High Grade!!

Por cierto, una curiosa ironía del destino: Esta vez son Bear Stearns quienes han sufrido las peticiones de garantías (margin calls) por parte de su broker... pero en 1998, era Bear Stearns quien exigía a LTCM que pusiera dinero fresco o le sacaba tarjeta roja y a la calle, negándose también a participar en el rescate de LTCM. ¿Arrieros somos? Me imagino que Meriwether habrá sonreído al enterarse...


Liquidez de los bonos USA, sí, pero... ¿a escala masiva?

Si hubiera que dar un premio a la mayor trampa de liquidez, se la daría a la "trampa china" de los bonos USA y el dólar... Los chinos llevan años financiando el consumo americano (para favorecer sus exportaciones, claro), a base de comprar una parte muy importante de la deuda que el gobierno USA emite: Del orden del 30% de los bonos americanos están en manos del Banco del Pueblo (eufemismo con el que los chinos denominan a su banco central).

Es indudable que la deuda pública USA goza de máxima liquidez; pero ¿que pasaría si los chinos decidieran vender a gran escala? Si los chinos quisieran "soltar lastre", en favor de activos más rentables, la inundación de bonos sería tal que fácilmente podrían subir los tipos USA al 10%, arruinando la economía USA... y provocando enormes pérdidas entre los propietarios de bonos (Banco del Pueblo incluido), que verían hundirse su valor. Y si además se movieran hacia activos denominados en otra divisa, no sólo hundirían los bonos, sino también el dólar...

Como se ve, los chinos tienen a los americanos cogidos por los huevos!! De momento, no les interesa retorcer el puño y arrancárselos (los huevos), porque perderían un importantísimo mercado para sus exportaciones, y porque también sufrirían unas minusvalías enormes. Pero cuando empiece a no haber petróleo para todos, quizá prefieran perder un mercado y un dineral y hundir a los yankees y sus Hummer... claro que los americanos, que todo lo arreglan a tiros, no se van a dejar capar por las buenas!! Miedo me da, si la transición de primera potencia mundial se hace por esta vía....


Conclusión

LTCM nos dio una muestra, hace menos de 10 años, de lo graves que se pueden convertir algunos problemas si nos falta liquidez. En estos tiempos de bonanza, ya muy pocos se acuerdan de esto... y eso que, como he demostrado, el problema sigue surgiendo caso tras caso (en algunos casos, ya materializado, y en otros como problema potencial). Salvo quienes invierten a larguísimo plazo, es un tema a plantearse... aunque sólo sea para quedar tranquilo.

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18 junio 2007

La burbuja inmobiliaria se pone fea

La burbuja inmobiliaria en peligro: Los bancos salen en estampida

Todo el mundo ha oído ya la noticia inmobiliaria de la semana, y posiblemente si exceptuamos el desplome de Astroc, será también la noticia del año del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España: El Santander vende TODOS sus inmuebles, excepto la sede histórica. Eso, claro, si encuentra comprador... porque los 4.000 millones en que valoran la operación no están al alcance de todo el mundo. Y eso, precedido por la salida de Caja Madrid de Realia, y seguido por una operación similar del BBVA, todo en una semana... ¡Las ratas abandonan el barco inmobiliario en España antes de que se hunda!! Y ¿quien mejor que los bancos para saber como va el negocio inmobiliario? Ellos financian al que construye, al que compra y a todo el mundo, y saben si la gente pregunta, si la gente paga, si los constructores construyen... tienen de primera mano toda la información!!


Primeras víctimas del fin de la burbuja inmobiliaria en España: Pinchazo de las propias empresas inmobiliarias

Y mientras tanto, la que probablemente sea la más barata de las inmobiliarias españolas, Realia, no ha podido mantener el precio de salida, a pesar del titánico esfuerzo del cuidador... el sector está pero que muy mal!! Ya lo avisan desde Bestinver: Vienen tiempos difíciles y desplome inmobiliario. Desde todos los frentes avisan de alargamiento de plazos de venta, rebajas y ofertas para dar salida al excedente, disminución del número de ventas... en resumen, que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España ya ha empezado. Eso sí, de momento ni los más pesimistas esperan caídas superiores al 10% en los pisos... aunque otra cosa será el tema de las inmobiliarias, que a pesar de lo mucho que algunas ya han caído, todavía siguen en general muy hinchadas, y con un panorama muy negro frente a ellas.

Circunstancias especiales de la burbuja inmobiliaria en España

Exceso de oferta de vivienda, demanda bajando por la subida del euribor

Fin de la burbuja inmobiliaria en España - pisos huchaEl problema de la burbuja inmobiliaria en España viene dado por la ley de la oferta y la demanda: La oferta es excesiva, porque durante los últimos años se han construido más viviendas de las que el mercado podía absorber, y con el agravante de la urgencia, pues si no se vende se tienen que estar pagando intereses por tenerlo ahí parado; y mientras tanto, la demanda disminuye a la par que aumenta el euribor... mucha gente funciona según el patrón de "¿por cuanto me sale al mes?", tomando como referencia el euribor actual, lo que habrá costado buenos sustos al que compró hace dos años; pero al que va a comprar ahora, le ocurre que lo que se podía pagar hace dos años, ya no se puede pagar hoy, porque "al mes" le salen los intereses al doble, y un aumento de más de un 50% en el total...

La burbuja inmobiliaria en España se ha exagerado

Aunque para ser honestos, la burbuja inmobiliaria en España se ha exagerado mucho, cuando se decía que en España se construyen más pisos que en Francia, Alemania, Holanda y xxxxx juntos... dato que era cierto, pero engañoso, porque si bien se decía que se construían 700.000 - 800.000 viviendas anuales, no se "acordaban" de comentar que hemos pasado de formar 175.000-200.000 nuevos hogares al año, a formar 450.000-500.000, por las causas que ya mencioné en mi charla de Bolsalia:
Como factores demográficos, citaré el incremento de la población de extranjeros ricos, que vienen buscando sol y playa, y de extranjeros pobres, que vienen buscando trabajo. También citaré la reducción del tamaño medio de la unidad familiar, con un incremento muy importante de solteros y divorciados y una disminución del nº de hijos, con lo que se necesitan más viviendas para igual nº de personas.

Pero entonces, ¿hay burbuja inmobiliaria en España, o no hay burbuja inmobiliaria?

La burbuja inmobiliaria, vaya burbuja Pues sí, sí que hay burbuja inmobiliaria en España. Pero el problema real al que se enfrenta la burbuja inmobiliaria en España no es el exceso de oferta, que es lo que más se ha publicitado, sino que los precios se han pasado mucho, por culpa de los factores demográficos, financieros y especulativos que comenté, y ahora nos enfrentamos a escasez de demanda inmobiliaria... no porque la gente no quiera comprar pisos, que la necesidad sí que existe, sino porque no pueden comprar a estos precios. Hay demanda, pero a precios más bajos... La burbuja no da más de sí!!

La burbuja inmobiliaria en España: el problema de las malas expectativas

El problema es que la economía es un curioso sistema, en el que las expectativas forman parte de la ecuación. Por ejemplo, si la gente tiene expectativas de inflación baja, se negociarán incrementos salariales bajos... lo que hará que realmente la inflación sea baja!! Por eso los bancos centrales se esfuerzan tanto en mantener su credibilidad cuando amenazan con subidas de tipos si la inflación repunta: saben que una amenaza creíble hará que no sea necesario apretar mucho.

Y esto viene a cuento de que con los precios de los pisos, también las expectativas forman parte de la ecuación: ahora mismo, si bajaran los precios aparecería demanda, y si bajaran bastante los precios (o los intereses) aparecería bastante demanda... pero lo que ocurre es que en el momento en que los precios efectivamente bajen, cambiarán las expectativas, y es posible que entonces no aparezca en realidad la demanda, porque esperen más bajadas de precios... lo que sería un pinchazo en toda regla de la burbuja inmobiliaria en España !! Este es el motivo por el que muchas inmobiliarias lanzan promociones con regalos, con hipotecas subvencionadas o con todo tipo de facilidades de pago: Saben que deben bajar precios para vender, pero tratan de que parezca que no bajan los precios, para no afectar a las expectativas.

Efecto del pinchazo en la economía y en la bolsa

Por eso es por lo que hay miedo en medio mundo a la burbuja inmobiliaria española... entre eso y los sinvergüenzas de la CNMV (ahí sigue Arenillas, el peor de todos), la bolsa española está "apestada" para muchos inversores extranjeros (y algunos nacionales, como Paramés). La duda es si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria afectará significativamente a la banca y a la economía en general, o si se limitará al sector inmobiliario...

Burbuja inmobiliaria y bancos

Respecto a la banca, decíamos al principio del artículo que han reducido al máximo su exposición al sector... pero tienen una exposición altísima, a través de las hipotecas que han concedido, y lo que no sé es si las habrán titulizado y habrán vendido el riesgo, como es práctica frecuente en USA, o si las tendrán en balance, con lo que su exposición sería mucho mayor; pero está claro que, como mínimo, la pérdida de negocio no se la quita nadie!! Aunque la banca siempre gana; ya encontrarán otra forma de negocio, ya...

Burbuja inmobiliaria y economía

Y respecto a la economía general, digamos que presenta algunas propiedades de sistema autorregulado; es decir, sobre el papel, se supone que si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria deja en la calle a cien tíos, esos cien empiezan a gastar menos y de rebote se pierden otros diez o veinte puestos de trabajo, lo que provocaría un crack en toda regla... ahora bien, en la realidad, los cien tíos que van a la calle se empezarán a buscar la vida por otros sitios, y muchos de ellos montarán un negocio o conseguirán un empleo, con lo que el sistema se autorregula y el daño real es menor, y no mayor, que el inicial.

Burbuja inmobiliaria y superávit

pinchazo y fin de la burbuja inmobiliaria en España Entre esto, y que el estado tiene la hucha llena tras muchos años de superávit (y tiene por tanto capacidad de aumentar el gasto para estimular la economía), yo sigo pensando que el daño al sector inmobiliario no tiene por qué trasladarse al resto de la economía en forma de crack, sino sólo como enfriamiento de la economía en general.

Claro que esto es sólo mi escenario más probable... considerando que el estado verá mermados sus ingresos cuando la burbuja inmobiliaria pinche, y que la autorregulación se pierde si se sobrepasa determinado umbral, tampoco puedo decir que sea descabellado pensar en escenarios catastrofistas de pinchazo y crack de la burbuja inmobiliaria en España. Por si acaso, conviene evitar exponerse al sector, tal como decían los excelentes artículos de Kretan, Family Office o Alfonso Ballesteros.

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25 abril 2007

El árbol podrido, el bosque oscuro y la charca cenagosa

Hoy es el día de Astroc y sus efectos... su "efecto mariposa", para ser exacto; una mariposa aletea (mientras cae en picado), y en media europa se produce un terremoto!!

Lógicamente, Astroc se convierte en protagonista de las agencias de noticias... y de la blogosfera!! En todos los foros está la gente preguntando ¿que hago ahora con Astroc? ¿compro? ¿vendo? ¿de perdidos al río? ¿stop-loss (este llega tarde a la película)? Y en todos los blogs, se ven gráficos como éste ("fusilado" del blog de Alfonso):



Pero mucho me temo que el árbol podrido (Astroc) no nos deje ver el bosque oscuro (el Ibex). Por eso, quiero que el gráfico protagonista de mi blog no sea el anterior, sino éste:

dow, nasdaq, ibex, eurostoxx y dax

Es la comparativa del Ibex (verde) vs Eurostoxx (azul), Dax (rojo), Dow (naranja) y Nasdaq (rosa), en intradía, cinco días y tres meses.

Como se puede ver, los europeos son los mejores en el de tres meses, y los americanos en el de corto plazo, pero destaca que en todos ellos es el IBEX el peor. Y esto no es casualidad: la bolsa española subió muchísimo (¿demasiado?) el año pasado, porque hasta ahora éramos la locomotora de Europa. Pero mientras que Alemania empieza a levantar cabeza ahora, y van a mas, nosotros vamos a menos: derechitos al enfriamiento (o algo peor) inmobiliario!!

Y considerando esto, la bolsa española es ahora mismo de los peores sitios en que se puede estar... incluso sin tener en cuenta a la CNMV. Algo que ya vengo comentando desde mi primer artículo del año, Inversiones y Previsiones 2007, hasta el de ayer, Bestinver, Metavalor y Hedge Funds, pasando por los foros y por mi propia cartera, que está 100% en el exterior.

Pero repasando algunas cosas que he escrito, quisiera hacer una aclaración... Ya hace mucho que recomiendo huir de las inmobiliarias, a los precios que están, pero sin embargo pienso que lo más probable es que la burbuja inmobiliaria acabe en aterrizaje suave y no en un crack. ¿Es esto incompatible, o incoherente? ¡En absoluto! Las inmobiliarias cotizan a unos precios como si el futuro fuera de color de rosa, así que para que veamos una debacle de inmobiliarias bastará y sobrará con un enfriamiento prolongado de la vivienda. Si el Ibex es el bosque oscuro, las inmobiliarias son la charca cenagosa... keep out!!


Así que ya sabéis: que el fijaros hoy en el árbol podrido no os impida ver mañana el bosque oscuro, y manteneos alejados de la charca cenagosa.


Y por último, quisiera recordar un par de párrafos del artículo "Dudas, como todos", que las circunstancias han puesto de actualidad, mucho más que cuando los escribí:
  • "No es imposible ganar con la especulación, pero sí es muy probable que cuando vayas ganando te confíes, aumentes tu exposición y tu apalancamiento, y entonces te viene un día malo y te destroza (literalmente, me ha pasado a mí y a gente que conozco, y basta con sólo un mal día si te pilla lo suficientemente expuesto)"
  • "El análisis fundamental, como mínimo, nos servirá para no entrar nunca en el 20% de las empresas peores. Y esto ya es mucho!! Sólo con evitar los palos más gordos, ya tenemos una ventaja importante."
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17 abril 2007

Audio de mi charla de Bolsalia

Hola a todos, he estado de mini-vacaciones unos días, y mientras me pongo al día y preparo un buen artículo para mañana, os voy a poner algo que hace tiempo esperaba: el audio de nuestra charla de Bolsalia (mía, de Alfonso Ballesteros y de Alejandro Martín "Chipy"), para poderlo escuchar tranquilamente, sin los dichosos nervios del día... Muchas gracias a Jesús, que lo grabó, y lo ha publicado en este artículo de Radio de Finanzas (ahí es donde hay que ir a escucharlo).

El que está hablando al principio soy yo, Jesús me cogió a mitad de la charla (supongo que no soy el único que estaba un poco nervioso), y falta lo de china y parte de las materias primas, pero podéis encontrar el texto de lo que falta (y las diapositivas-resumen) en Bolsalia 2007: Expectativas del mercado (1) - China, materias primas y burbuja inmobiliaria. La segunda parte, que sí está entera en el audio, también la colgué en Bolsalia 2007: Expectativas del me